TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [X] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Yasmina ZOUAOUI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01240 – N° Portalis 352J-W-B7J-C663W

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 30 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1311

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 30 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01240 – N° Portalis 352J-W-B7J-C663W

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 16 février 2021, la société HENEO a conclu avec M. [X] [Y] un titre d’occupation temporaire portant sur appartement meublé à usage d’habitation (résidence sociale) situé au [Adresse 3] (logement n°0105), pour une redevance mensuelle de 337,51 euros charges incluses.

Par acte d’huissier en date du 22 mars 2024, la société HENEO a fait signifier un congé pour le 30 juin 2024, au motif d’un dépassement de la durée de séjour et pour le non-paiement des redevances.

Par acte d’huissier en date du 22 mars 2024, la société HENEO a fait signifier un commandement de payer les loyers pour la somme au principal de 1 8055,18 euros.

Par acte d’huissier en date du 30 janvier 2025, la société HENEO a fait assigner M. [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du contrat au 15 février 2023,subsidiairement

prononcer la résiliation judiciaire du contrat,en tout état de cause,

ordonner l’expulsion de M. [X] [Y] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dans les quinze jours de la décision à intervenir,condamner M. [X] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat s’était poursuivi, avec indexation, charges et taxes en sus,condamner M. [X] [Y] à lui payer les redevances, charges et indemnités d’occupation impayées au 28 janvier 2025, soit la somme de 1 557,04 euros (échéance de décembre 2024 incluse), avec intérêts de droit,condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Appelé à l’audience du 18 février 2025 l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du défendeur pour préparer sa défense.

A l’audience du 18 juin 2025, la société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, abandonnant toutefois sa demande d’expulsion, M. [X] [Y] ayant restitué les lieux le 30 mai 2025. Elle actualise, par ailleurs, sa créance à la somme de 1 207,44 euros.

Au soutien de ses prétentions, la société HENEO expose que le défendeur a dépassé la durée maximale de séjour prévue au contrat et que par ailleurs plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré la délivrance d’un commandement de payer.

M. [X] [Y] ayant comparu à l’audience du 18 février 2025, il sera statué par jugement contradictoire. Conformément à l’article 469 du code de procédure civile qui dispose que si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose, il sera statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, la société HENEO a produit un décompte actualisé justifiant sa demande en paiement formée à l’audience et a indiqué que M. [X] [Y] réside désormais à l’adresse suivante : [Adresse 1] à [Localité 6].

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [X] [Y] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

L’arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n’est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s’agit toutefois d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d’admission dans l’établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d’occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu’un congé doit également être délivré.

Le contrat de résidence conclu le 16 février 2021 prévoit une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction à compter du 16 février 2021 et pour une durée maximale de 24 mois. Le contrat contient également une clause résolutoire prévoyant la résiliation du contrat en cas de cessation des conditions d’admission dans l’établissement.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée et se prévalant de la résiliation de plein droit du titre d’occupation a été régulièrement délivré à étude le 22 mars 2024, à effet du 30 juin 2024. Dans ces conditions, la résiliation du bail sera constatée à la date du 30 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [X] [Y] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société HENEO produit un décompte démontrant que M. [X] [Y] reste lui devoir la somme de 1 207,44 euros à la date du 12 juin 2025, déduction faite du dépôt de garantie, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, M. [X] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1 207,44 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 844,29 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes de l’assignation ayant été partiellement réglées par les paiements postérieurs.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [X] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat conclu le 16 février 2021 entre la société HENEO et M. [X] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (logement n°0105) sont réunies à la date du 30 juin 2024,

CONDAMNE M. [X] [Y] à verser à la société HENEO la somme de 1 207,44 euros, décompte arrêté au 12 juin 2025, dépôt de garanti déduit, correspondant à l’arriéré de redevances, charges et indemnité d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025 sur la somme de 844,29 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

REJETTE la demande en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

La greffière, La juge