TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/01987 – N° Portalis DBW5-W-B7H-INLF

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 13 Février 2026

Etablissement DE LA PROVENCE DE FRANCE DE L’UNION DE NOTRE DAME DE LA CHARITE

S.A. SERENIS ASSURANCES

C/

[J] [L]

[U] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Monique BINET – 10

M^e Edith COGNY

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [U] [W]

M^e Monique BINET – 10

M^e Edith COGNY

JUGEMENT

DEMANDEUR :

ETABLISSEMENT DE LA PROVINCE DE FRANCE DE L’UNION DE NOTRE DAME DE LA CHARITE,, Congrégation immatriculée sous le n° 342.330.776 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par M^e Gaston ROMY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 30

S.A. SERENIS ASSURANCES – RCS [Localité 2] 350 838 686, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par M^e Gaston ROMY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 30

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [J] [L]

née le 02 Décembre 1999 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-001974 du 15/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par M^e Monique BINET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 10

Monsieur [U] [W]

né le 07 Février 1989 à [Localité 3], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 26 Septembre 2023

Date des débats : 09 Décembre 2025

Date de la mise à disposition : 13 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2021, avec effet au 15 janvier 2021, l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité a donné à bail à Mme [J] [L], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7] [Adresse 8] – 2e étage – [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 425 euros, outre le paiement d’une provision mensuelle pour charges de 45 euros, ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie de 425 euros.

M. [U] [W] s’est porté caution solidaire de la locataire par acte de cautionnement du 11 janvier 2021.

Par acte extrajudiciaire daté du 13 janvier 2023, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 17 janvier 2023, l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 529,88 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus, ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance habitation et de l’occupation du logement.

Le commandement a été dénoncé à la caution par exploit de commissaire de justice du 24 janvier 2023.

Par actes de commissaire de justice des 3 et 14 avril 2023, notifiés par voie électronique à la préfecture du Calvados le 18 avril 2023, l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité a fait assigner Mme [J] [L] et M. [U] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater acquise la clause résolutoire du bail conclu entre l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité et Mme [J] [L] ;

en conséquence,

– ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux, avec le concours de la force publique si besoin est ;

– statuer ce que de droit s’agissant du mobilier garnissant les lieux conformément aux dispositions légales ;

– condamner conjointement et solidairement Mme [J] [L] et M. [U] [W] au paiement :

* de la somme de 1 480,63 euros au titre des loyers arrêtés au 14 mars 2023, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ;

* d’une indemnité d’occupation journalière équivalente au dernier loyer journalier, augmentée des charges locatives, à compter du 1er avril 2023 jusqu’à complète libération des lieux ;

* d’une indemnité de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par acte extrajudiciaire en date des 28 août et 2 septembre 2024, la société Serenis Assurances a fait assigner Mme [J] [L] et M. [U] [W] aux fins d’intervenir volontairement à l’affaire enrôlée sous le n° RG 23/1987 et d’entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– ordonner la jonction avec l’affaire enrôlée sous le n° RG 23/1987 ;

– la juger recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

– juger que les sommes dont il est sollicité leur condamnation au paiement porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– les condamner conjointement et solidairement à lui payer les sommes suivantes :

* 7 746 euros au titre des loyers, charges impayés et des réparations locatives ;

* 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Après notamment plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025, au cours de laquelle, l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité et la société Seneris Assurances, intervenant volontaire, représentés par leur conseil s’en référant à ses conclusions récapitulatives déposées à l’audience, ont sollicité d’entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– ordonner la jonction avec l’affaire enrôlée sous le n° RG 23/1987 ;

– débouter Mme [J] [L] et M. [U] [W] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

– juger que Mme [J] [L] reconnaît être redevable de la somme de 4 566,30 euros au titre des loyers et charges dus au 27 février 2024 ;

– juger que Mme [J] [L] reconnaît être redevable de la somme de 5 598,07 euros au titre des réparations locatives ;

– juger que Mme [J] [L] reconnaît être redevable de la somme totale de 10 176,67 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail ;

– juger que les demandes initiales de l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité aux fins d’acquisition de la clause résolutoire, de fixation d’une indemnité d’occupation et d’expulsion sont sans objet ;

– condamner conjointement et solidairement Mme [J] [L] et [U] [W] à payer à l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité la somme de 6 341,86 euros au titre du solde locatif arrêté au 12 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 janvier 2023 ;

– condamner conjointement et solidairement Mme [J] [L] et [U] [W] à payer à la société Seneris Assurances la somme de 7 746 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 août 2024 ;

– condamner conjointement et solidairement Mme [J] [L] et M [U] [W] à payer à l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité et la société Seneris Assurances la somme de 1 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Mme [J] [L], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions n° 2 déposées à l’audience, a sollicité de voir :

– ordonner la jonction avec l’affaire enrôlée sous le n° RG 23/1987 ;

– fixer à titre provisoire le montant des sommes dues par Mme [J] [L] et M. [U] [W] :

* à titre principal, à la somme de 8 552,72 euros TTC ;

* à titre subsidiaire, à la somme de 10 176,67 euros TTC, somme à parfaire après communication des factures des travaux.

M. [U] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement du 6 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les numéros de rôle général 23 / 1987 et 23 / 3764 sous le numéro unique RG n° 23 / 1987 et, avant dire droit :

– ordonné la réouverture des débats ;

– invité l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité et la société Serenis Assurances à faire citer, par acte de commissaire de justice, Mme [J] [L] et M. [U] [W] à comparaître à l’audience de renvoi ;

– invité les parties à faire part de leurs remarques et explications quant au soulevé d’office de la nullité de l’acte de cautionnement de M. [U] [W] daté du 11 janvier 2021 ainsi que de produire toutes pièces et plus amples explications qu’elles estiment nécessaire au succès de leurs prétentions ;

– sursis à statuer sur l’ensemble des demandes et des dépens.

À l’audience du 9 décembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été retenue, l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité et la société Seneris Assurances, ensemble représentés par leur conseil s’en référant à ses conclusions récapitulatives n° 2 déposées à l’audience, ont maintenu leurs demandes formulées à l’audience du 11 mars 2025 et y ajoutant de juger que l’acte de cautionnement régularisé par M. [U] [W] le 11 janvier 2021 n’encourt pas la nullité et est régulier.

Mme [J] [L], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions n° 3 déposées à l’audience, sollicite de voir :

– fixer à titre provisoire, à parfaire après communication des factures de travaux, le montant des sommes dues conjointement et solidairement par Mme [J] [L] et M. [U] [W] à la somme de 8 761,73 euros TTC, à concurrence de 7 746 euros pour la société Serenis Assurances et à concurrence de la somme de 1 015,73 euros pour l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité ;

– juger que l’acte de cautionnement régularisé par M. [U] [W] le 11 janvier 2021 n’encourt pas la nullité et est régulier.

M. [U] [W], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été cité à comparaître à cette audience par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que, les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur la non-comparution d’un défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en résiliation de bail, expulsion et paiement des indemnités d’occupation

En l’espèce, si l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité ne se désiste pas expressément de ses demandes tendant au constat de la résolution du bail ainsi qu’à ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion de la locataire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, elle évoque pourtant le départ des lieux de Mme [J] [L] accompagnée de la remise des clés au 27 février 2024 et cette dernière s’accorde également sur ce point.

De sorte qu’il convient de constater que ces demandes sont devenues sans objet.

Sur les sommes restant dues à l’issue du bail

Il ressort des débats et des pièces produites que, le bailleur et l’assurance (s’estimant subrogée dans les droits du bailleur) sollicitent la somme totale de 14 087,86 euros au titre du solde restant dû par Mme [J] [L] à l’issue du bail portant sur les lieux litigieux et répartie comme suit :

– 4 592,30 euros au titre des loyers et charges impayés ;

– 9 920,56 euros au titre des réparations et dégradations locatives ;

+ 425 euros au titre du dépôt de garantie.

Au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, le bailleur qui prétend que le solde locatif au titre des loyers et charges locatives, à l’issu du bail, est débiteur de la somme de 4 592,30 euros produit aux débats :

– le contrat de bail du 11 janvier 2021, avec effet au 15 janvier 2021 ;

– un décompte locatif, depuis l’origine de la dette et arrêté au 1er décembre 2023, portant sur la période de janvier 2022 à décembre 2023 inclus ;

– un décompte de sortie des lieux daté du 12 mars 2024 portant sur la somme totale de 14 087,86 euros, après mise au débit du compte locatif des réparations locatives ainsi que, d’une provision pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2024 à hauteur de 26 euros et après déduction du montant du dépôt de garantie (425 euros) ;

– un décompte locatif actualisé au 12 mars 2024, prorata du terme de février 2024 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 14 087,86 euros.

Il ressort de ces éléments que Mme [J] [L] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges à l’issue du bail.

D’ailleurs, Mme [J] [L], dans les écritures de son conseil, reconnaît devoir la somme de 4 566,30 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail.

Il s’infère alors de ces éléments que, la locataire reconnaît être redevable des loyers et charges impayés à l’issue du bail, prorata jusqu’au 27 février 2024 inclus, selon décompte arrêté au 1er février 2024 et à l’exception de la somme de 26 euros mise au débit du compte locatif suivant le décompte de sortie des lieux du 12 mars 2024 au motif « TAXES ORD. MENAG. 2024 PROV. ».

Aussi, il appartenait aux demandeurs de justifier de cette somme supplémentaire de 26 euros mise au débit du compte locatif au motif d’une provision complémentaire pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, conformément aux dispositions précitées de l’article 23, ce dont ils se sont abstenus, en ne produisant notamment ni un décompte de régularisation des charges au titre de l’année 2024, ni les justificatifs des charges réelles récupérables de cette même année.

Par conséquent, Mme [J] [L] est redevable de la somme de 4 566,30 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives impayées

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives et il n’est pas tenu, ni de produire une facture, ni d’exécuter les réparations, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation réelle et sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, il ressort du décompte de sortie du 12 mars 2024 que, le bailleur a facturé la somme totale de 9 920,56 euros à la locataire sortante au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives qu’il estime lui être imputables à l’issue du bail et répartie comme suit :

– 40,80 euros au motif « A+ELEC – Badges » ;

– 9 509,26 euros au motif « Devis [V] » ;

– 90 euros au motif « ECOTHERMY – Entretien chaudière » ;

– 280,50 euros au motif « devis VOISIN ».

Au soutien de la demande en paiement de cette somme, les défendeurs produisent aux débats :

– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement ente les parties le 15 janvier 2021 ;

– l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 27 février 2024 ;

– le décompte de sortie des lieux en date du 12 mars 2024, répartissant la somme de 9 920,56 euros entre les différents postes de réparations locatives ;

– un document intitulé « analyse garantie détériorations immobilières » daté du 19 mars 2024 portant sur la répartition des postes de réparations locatives pour lesquels la société Serenis Assurances a indemnisé le bailleur et dont il ressort qu’elle a pris en compte une vétusté de 29 % pour l’intégralité des postes retenus sauf, s’agissant de la mise en déchetterie, de l’entretien de la chaudière, du remplacement des badges et des serrures de porte et de boîte aux lettres, pour lesquels elle n’a déduit aucune vétusté ;

– un devis établi par la SARL [G] [V] le 5 mars 2024 portant sur la réfection des plafonds, murs et boiseries du séjour, cuisine, entrée, chambre et salle de bain, ainsi que, le remplacement du sol du séjour, cuisine, entrée, chambre et salle de bains, du sol du séjour, entrée et cuisine ainsi que, du remplacement de la porte de salle de bains, pour la somme totale de 9 509,26 euros TTC ;

– un devis établi par la société ECOTHERMY le 7 mars 2024 portant sur l’entretien de la chaudière à condensation pour la somme de 90 euros TTC ;

– une facture établie par la société A PLUS ELEC le 7 mars 2024 portant sur la fourniture de 2 badges d’accès pour la somme de 40,80 euros TTC ;

– une facture établie par la société Serrurerie Voisin le 7 mars 2024 portant sur le remplacement d’un cylindre de porte et d’une serrure de boîte aux lettres pour la somme totale de 280,50 euros TTC.

Mme [J] [L] reconnaît devoir la somme totale de 4 620,43 euros au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives qui lui sont imputables à l’issue du bail et répartie comme suit :

– 3 974,63 euros au titre des travaux du séjour-salon, de la cuisine, de la chambre et de la salle de bains ;

– 40,80 euros pour le remplacement des 2 badges d’accès ;

– 280,50 euros pour le remplacement des serrures de porte et de boîte aux lettres ;

– 324,50 euros pour la mise en déchetterie.

Il y a lieu de préciser que, la somme de 3 974,63 euros dont la locataire reconnaît être redevable au titre des travaux du séjour-salon, de la cuisine, de la chambre et de la salle de bains, correspond à la somme totale due par la locataire selon la société Serenis Assurances, pour la réfection des postes listés ci-dessous, au regard du devis du 5 mars 2024 produit par le bailleur et précédemment cité, de la comparaison des états des lieux, de la prise en compte de la durée d’occupation du logement pendant 38 mois et après la déduction d’un coefficient de vétusté de 29 % :

– salon / séjour :

* plafond : « mauvais état grosse tache » ;

* boiseries : « mauvais état taches de peinture blanche et sale » ;

* sol : « mauvais état 1 petite rayure + brûlure milieu du séjour + 1 sur le côté et sale » ;

– cuisine :

* plafond : « mauvais état taches à multiples endroits et sale » ;

* boiserie : « abîmée et taches de peinture » ;

* murs : « mauvais état choc sur murs sous fenêtre et sale » ;

* sol : « mauvais état taches de colle + sale + lattes arrachées par endroits »;

– chambre :

* murs : « mauvais état taches et chocs sur l’ensemble des murs » ;

* boiserie : « mauvais état » ;

– salle de bains :

* plafond : « mauvais état taches jaune à multiples endroits » ;

* murs : « mauvais état murs abîmé côté douche + taches sur l’ensemble des murs » ;

* porte : « mauvais état » ;

* boiserie : « bon état ».

Dès lors, il convient de prendre acte de ce que la locataire sortante reconnaît être redevable des réparations et dégradations locatives, listées ci-dessus, outre le remplacement des 2 badges d’accès, des serrures de porte et de boîte aux lettres et la mise en déchetterie, s’élevant à la somme totale de 4 620,43 euros.

En revanche, Mme [J] [L] conteste le surplus des sommes réclamées par les demandeurs au titre des réparations et dégradations locatives et représentant la somme totale de 5 300,13 euros correspondant au surplus des sommes sollicitées pour les travaux du séjour-salon, de la cuisine, de la chambre et de la salle de bains.

De sorte qu’il convient de comparer les états des lieux pour le surplus des postes dont le bailleur réclame réparation et qui n’ont pas fait l’objet d’une reconnaissance par Mme [J] [L], c’est-à-dire ceux qui ont été exclus de l’indemnisation par la société Serenis Assurances ; étant précisé que, l’indemnisation des postes de réparations locatives dont Mme [J] [L] a reconnu sa responsabilité ont déjà fait l’objet d’une déduction de 29 % au titre de l’application d’un coefficient de vétusté qui, au regard de l’occupation des lieux durant plus de 3 ans et du bon état général des lieux lors de l’entrée de la locataire, apparaît tout à fait légitime et que, le bailleur n’est pas fondé à réclamer leur indemnisation à hauteur de 100 % :

– Sur la réfection des murs du salon / séjour pour lequel le bailleur réclame la somme de 761,70 euros TTC :

À l’entrée dans les lieux de la locataire, les murs de la pièce principale (nommée « séjour ») ont été indiqués en « bon état » avec toutefois la mention « 6 trous rebouchés grossièrement avec traces ».

Au départ de la locataire, l’état général a été indiqué comme « mauvais » et il ressort des commentaires qu’outre les dégradations constatées dans l’état des lieux d’entrée, à savoir « 6 trous rebouchés grossièrement avec traces », il a également été constaté « 16 tous de cheville et plusieurs petits trous + taches sur l’ensemble des murs » .

De sorte qu’il y a lieu d’indemniser le bailleur pour ces dégradations supplémentaires, cependant, au regard de l’état des murs du séjour à l’entrée de la locataire, il ne sera retenu que 50 % de la somme réclamée pour ce poste, soit 380,85 euros TTC.

– Sur le surplus des sommes réclamées au titre du remplacement du parquet du salon / séjour et de la cuisine, pour lequel le bailleur réclame la somme supplémentaire de 2 513,50 euros TTC :

Comme vu précédemment, Mme [J] [L] a reconnu être redevable de la somme de 1 223,04 euros au titre de la réfection du parquet du salon / séjour et de la cuisine, après déduction d’un coefficient de vétusté et calculée comme suit : ((861,30 euros – 29 %) x 2). La société Serenis Assurance, pour fixer l’indemnité à cette somme est partie de la somme réclamée par le bailleur selon le devis du 5 mars 2024 correspondant à la main-d’œuvre pour la dépose du sol existant, la pose d’un parquet flottant, de la sous-couche et des accessoires de finition, sans toutefois prendre en considération la fourniture du parquet et celle des accessoires. Néanmoins, la locataire sortante conteste la superficie prise en compte dans le devis litigieux alors que, le bail conclu entre les parties mentionne que l’ensemble du logement fait 37,97 m². Les demandeurs ne répondent pas sur ce point et ne rapportent pas non plus la preuve de la superficie concernée par la facture produite aux débats. Au surplus, il apparaît à la lecture de l’état des lieux d’entrée que, le sol de ces pièces était en parquet stratifié et non en parquet flottant en chêne vernis comme le bailleur sollicite l’indemnisation. Néanmoins, il convient de rappeler que, le bailleur n’est pas fondé à être indemnisé d’une amélioration des lieux loués. De sorte que, la demande supplémentaire des demandeurs pour ce poste sera rejetée.

– Sur la réfection du plafond de la chambre pour lequel le bailleur réclame la somme de 311,30 euros TTC :

Lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, le plafond de la chambre a été indiqué en « bon état » avec pour commentaires « taches au-dessus de la fenêtre ».

L’état des lieux de sortie porte également les mêmes mentions.

De sorte que, les demandeurs ne rapportant pas la preuve de dégradations imputables à la locataire sortante seront déboutés de leur demande de ce chef.

– Sur les frais de déplacement, de protection et d’évacuation et traitement des déchets en déchetterie pour la somme totale de 324,50 euros TTC :

Ce poste de réparation locative a déjà fait l’objet d’une indemnisation pour la même somme suite à la reconnaissance de la locataire qu’elle était redevable de la somme de « 324,50 euros pour la mise en déchetterie ». Dès lors, les demandeurs seront également déboutés de leur demande de ce chef.

– Sur l’entretien de la chaudière au gaz pour la somme de 90 euros TTC :

Il ressort des mentions portées dans l’état des lieux d’entrée que l’entretien de la chaudière au gaz n’était pas fait lorsque le logement a été donné à bail à la locataire (« entretien non fait »). De sorte que, qu’il ne peut pas être reproché à la locataire sortante le défaut d’entretien de la chaudière au gaz à son départ des lieux litigieux.

Le bailleur sera ainsi débouté de sa demande de ce chef.

En définitive, la locataire sortante est redevable de la somme totale de 5 001,28 euros (calculée comme suit : (4 620,43 euros + 380,85 euros)) au titre des réparations et dégradations locatives qui lui sont imputables, sous réserve des compensations opérées ci-dessous.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers et charges impayés : 4 566,30 euros

Réparations et dégradations locatives : 5 001,28 euros

Dépôt de garantie : – 425 euros

TOTAL : 9 142,58 euros

Dès lors, il ressort de l’ensemble de des éléments que, Mme [J] [L] est débitrice de la somme de 9 142,58 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail (loyers, charges, réparations et dégradations locatives), après déduction du montant du dépôt de garantie et selon décompte arrêté au 12 mars 2024.

Aussi, il convient désormais d’étudier la répartition de ces sommes entre l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité et la société Seneris Assurances.

Sur les sommes dues à l’assurance subrogée dans les droits du bailleur

L’article 1346-1 du code civil prévoit que, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

L’article L. 121-12 alinéa 1er du code des assurances dispose que, sans préjudice du deuxième alinéa de l’article L. 121-2, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, il ressort des débats que, le 29 mars 2024, le mandataire du bailleur a signé pour son compte, une quittance subrogative à la société Serenis Assurances portant sur la somme de 7 746 euros au titre des loyers, charges, réparations et dégradations locatives restant dus par Mme [J] [B] selon décompte locatif arrêté au 12 mars 2024.

Dès lors, compte tenu du mécanisme de la subrogation, la société Serenis Assurance justifie régulièrement du principe et du montant de sa créance, arrêtée à la somme de 7 746 euros au 29 mars 2024.

En conséquence, la société Serenis Assurance étant légalement subrogée dans l’action en paiement du bailleur contre la locataire pour le recouvrement de cette somme, Mme [J] [L] sera condamnée à payer à la société Serenis Assurance la somme de 7 746 euros au titre des loyers, charges, réparations et dégradations locatives impayés et indemnisés par cette dernière, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 (date de l’assignation).

Sur les sommes restant dues au bailleur

Dès lors, Mme [J] [L] est redevable à l’égard de l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité de la somme de 1 396,58 euros, calculée comme suit : (9 142,58 euros – 7 746 euros), au titre du solde locatif restant dû selon décompte arrêté au 12 mars 2024 et non indemnisé par l’assurance du bailleur.

Par conséquent, Mme [J] [L] sera condamnée à payer à l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité la somme de 1 396,58 euros au titre du solde locatif restant dû au 12 mars 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2023 (date du commandement de payer).

Sur la demande de condamnation solidaire de la caution

Il résulte de l’article 2288 alinéa 1er du code civil que, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En application des deux premiers alinéas de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au présent litige (soit au 11 janvier 2021, date de rédaction de l’engagement de caution), le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

– s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État ;

– ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Conformément aux deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au présent litige (soit au 11 janvier 2021, date de rédaction de l’engagement de caution), lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il est de jurisprudence constante qu’en raison du caractère d’ordre public de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge a la possibilité de soulever d’office la nullité du cautionnement, étant rappelé qu’il n’est pas nécessaire d’établir l’existence d’un grief.

En l’espèce, les demandeurs produisent aux débats un acte de cautionnement, lequel a été signé par M. [U] [W] en date du 11 janvier 2021 ainsi que, le fichier de preuve de signature électronique du bail litigieux, duquel il apparaît que M. [U] [W] l’a également signé par voie dématérialisée le 11 janvier 2021.

Toutefois, il s’infère des débats et c’est incontestable que, l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité est une personne morale, autre qu’une SCI familiale et qu’elle a souscrit une assurance garantissant les obligations de la locataire, étant rappelé qu’il résulte de la quittance subrogative du 29 mars 2024 signée par le bailleur que la société Serenis Assurances l’a indemnisé de la somme totale de 7 746 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives dues par Mme [J] [L].

Dès lors, en application des 2 premiers alinéas de l’article 22-1 précité, le bailleur ne pouvait demander un cautionnement que dans 2 cas limitativement énumérés par ledit article, c’est-à-dire :

– soit, si celui-ci est fourni par un organisme figurant su la liste fixée par décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009, ce qui n’est pas rapporté aux débats s’agissant de la société Serenis Assurance ;

– soit, si le logement est loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d’une bourse de l’enseignement supérieur, ce qui n’est pas non plus démontré dans la mesure où seule un certificat de scolarité au nom de la locataire pour l’année scolaire 2020-2021 est produit, lequel n’atteste pas que cette dernière ne bénéficiait d’aucune bourse de l’enseignement supérieur.

De sorte que, l’engagement de caution de M. [U] [W] est nul.

Par conséquent, les parties seront déboutées de leur demande de condamnation solidaire de M. [U] [W], en tant que caution, avec Mme[J] [L], locataire.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [L], partie succombante au présent litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance ainsi qu’à payer à l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité et la société Seneris Assurances, la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les demandes formées par l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion de Mme [J] [L] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet ;

CONDAMNE Mme [J] [L] à payer à la société Serenis Assurance la somme de 7 746 euros au titre des loyers, charges, réparations et dégradations locatives impayés et indemnisés, arrêtés au 12 mars 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [J] [L] à payer à l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité la somme de 1 396,58 euros au titre du solde locatif restant dû au 12 mars 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2023 ;

DIT que l’engagement de caution de M. [U] [W] est nul ;

DÉBOUTE les parties de leur demande de condamnation solidaire de Mme [J] [L] et M. [U] [W] ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes formées à l’encontre de M. [U] [W] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE Mme [J] [L] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Mme [J] [L] à payer à l’établissement de la province de France de l’union de notre dame de la charité et la société Seneris Assurances la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION