TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [C] [S],

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01648 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NOK

N° MINUTE :

6 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2], dont le siège social est sis CABINET MORGAN ET CIE – [Adresse 4]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [S], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01648 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NOK

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [S] est propriétaire des lots n°1, 13, 21, 22, 23 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet MORGAND ET CIE, a assigné M. [C] [S] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes:

—  5125,93 euros au titre des charges de copropriété, 1er trimestre 2025 inclus, avec capitalisation des intérêts,

—  1000 euros de dommages et intérêts,

—  1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Appelée à l’audience du 8 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 22 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande à la somme de 6617,01 euros, 3ème trimestre 2025 inclus. Il a fait part d’un accord avec le défendeur sur la mise en place d’un échéancier d’une durée de sept mois. Il a indiqué se désister de sa demande au titre des dommages et intérêts.

M. [C] [S], comparant en personne, a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement d’une durée de sept mois.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 6 octobre 2025, le demandeur a communiqué un décompte actualisé au 5 août 2025, la régularisation des charges 2024, les appels de fonds des 2ème et 3ème trimestres 2025, et le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mars 2025.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°1, 13, 21, 22, 23,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 3ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 février 2022, 15 mai 2023, 19 mars 2024 et 19 mars 2025 comportant :

o vote des budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024 et 2025,

o approbation des comptes 2022, 2023, 2024,

o vote des travaux et dépenses suivantes : remplacement fenêtres palières ( Assemblée générale du 19 mars 2025 résolution 19),

— les attestations de non recours des assemblées générales des 17 février 2022, 15 mai 2023 et 19 mars 2024,

— un décompte en date du 5 août 2025,

— les contrats de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus, au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires et de l’accord de M. [C] [S], la créance est établie à hauteur de la somme de 6501,01 euros selon décompte du 5 août 2025, portant sur la période du 3ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2025 inclus.

La créance du syndicat des copropriétaires est donc fixée à la somme de 6501,01 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5009,93 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 116 euros, décomposés comme suit :

—  50 euros de frais de mise en demeure,

—  66 euros de remise de dossier à l’avocat.

En l’espèce, M. [C] [S] a accepté de payer cette somme au titre des frais. En conséquence, 116 euros seront alloués au demandeur.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, au regard de l’accord intervenu entre les parties sur la mise en place d’un échéancier, la capitalisation des intérêts ne sera pas ordonnée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires a indiqué se désister de cette demande, ce qu’il convient de constater.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [C] [S] sollicite 7 mois de délais de paiement, ce qui est accepté par le demandeur.

Il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet MORGAND ET CIE, les sommes de:

—  6501,01 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du 3ème trimestre 2022 inclus au 3ème trimestre 2025 inclus, selon décompte arrêté au 5 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5009,93 euros et de la présente décision pour le surplus,

—  116 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet MORGAND ET CIE, de sa demande de capitalisation des intérêts,

AUTORISE M. [C] [S] à s’acquitter des sommes dues en 6 versements mensuels de 1116,70 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le 7ème et dernier versement étant majoré du solde de la dette, en intérêts et frais,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

CONSTATE le désistement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet MORGAND ET CIE, de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [C] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet MORGAND ET CIE, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [S] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière, La juge