TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [I] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Raphaël RICHEMOND

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10293 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IKZ

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 29 avril 2025

DEMANDERESSE

La société RENOVATION IMMOBILIER ANCIEN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0400

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 29 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10293 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IKZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [O] décédé le 26 août 2019 était titulaire d’un bail portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5].

Suivant un jugement du 20 juillet 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le transfert au droit au bail bénéficiant à Monsieur [Z] [O] a été constaté au profit de Monsieur [I] [O] à effet au 26 août 2019.

Un commandement de justifier d’une assurance a été signifié à Monsieur [I] [O] par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024 et des commandements de payer lui ont été signifiés par actes de commissaire de justice des 10 juillet 2024 et 7 août 2024.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [I] [O] le 12 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 octobre 2024, la société RENOVATION IMMOBILIER ANCIEN a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de Monsieur [I] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

21142 € au titre de l’arriéré locatif dû au mois d’octobre 2024, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de l’ancien loyer augmenté des charges à compter de la résiliation du bail, 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 11 février 2025, la société RENOVATION IMMOBILIER ANCIEN a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa demande en paiement à la somme de 22475,98 €.

Elle a fait valoir notamment que les loyers n’étaient pas réglés, et que le logement de Monsieur [I] [O] n’était pas assuré.

Monsieur [I] [O] s’est opposé aux demandes et a sollicité des délais de paiement.

Il a fait état notamment de ses difficultés financières jusqu’en novembre 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

La société RENOVATION IMMOBILIER ANCIEN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, saisine également requise pour les demandes en résiliation judiciaire des baux au motif d’impayés locatifs par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Par ailleurs, suivant l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du seul décompte locatif produit au débat par la société RENOVATION IMMOBILIER ANCIEN, annexé au commandement de payer, que Monsieur [I] [O] n’a pas réglé son loyer et ses charges depuis qu’il est titulaire du bail, la dette s’élevant ainsi lors de l’assignation à la somme de 21142 € terme d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [I] [O] reconnaît par ailleurs n’avoir pas assuré le logement.

S’il explique n’avoir pu souscrire d’assurance faute de bail à son nom, le jugement prononcé le 20 juillet 2023 constate qu’il bénéficie du bail initialement conclu avec son frère de sorte qu’un bail à son nom n’était pas nécessaire pour assurer le logement. Il n’établit du reste pas de demande infructueuse faite à un assureur.

Or, la violation continue par le locataire de son obligation de payer le loyer au terme convenu depuis plusieurs années, et le défaut d’assurance constituent des manquements suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat, sans qu’il n’y ait lieu dès lors d’examiner les autres griefs de la demanderesse. La résiliation prendra effet, en application de l’article 1229 du code civil, à l’assignation, et il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O].

Cependant, aucune circonstance de l’espèce n’autorise la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu’il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à la somme de 341 €, correspondant au montant du loyer et des charges actuels, ce à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré locatif

Suivant le décompte annexé au commandement de payer du 7 août 2024, seul versé au débat, auquel s’ajoutent les termes de juillet à octobre 2024 demandés dans l’assignation, l’arriéré locatif s’élevait lors de la résiliation du bail à la somme de 21142 € terme d’octobre 2024 inclus. Monsieur [I] [O] sera donc condamné à ce paiement.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de la situation financière de Monsieur [I] [O], il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [I] [O], qui succombe, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens ne comprennent pas en l’espèce les actes de commissaire de justice effectués pour l’administration de la preuve qui ne sont pas des actes requis pour l’instance, ni les commandements de payer et de justifier d’une assurance qui ne sont pas non plus des actes nécessaires à l’instance en l’absence de demande d’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, l’ensemble de ces actes relevant des frais irrépétibles.

L’équité justifie toutefois de rejeter la demande de la société RENOVATION IMMOBILIER ANCIEN sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu entre la société RENOVATION IMMOBILIER ANCIEN, d’une part, et Monsieur [I] [O], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], avec effet à la date de l’assignation,

ORDONNE à Monsieur [I] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ce à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à payer à la société RENOVATION IMMOBILIER ANCIEN une indemnité d’occupation mensuelle de 341 € ce à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à payer à la société RENOVATION IMMOBILIER ANCIEN la somme de 21142 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024 terme d’octobre inclus,

AUTORISE Monsieur [I] [O] à s’acquitter de la dette locative en 24 versements mensuels de 250 € au minimum, payables le dixième jour de chaque mois au plus tard, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

REJETTE toutes les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

REJETTE la demande de la société RENOVATION IMMOBILIER ANCIEN sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [O] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation mais non le coût des commandements de payer et de justifier d’une assurance, ni du constat de commissaire de justice.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection