TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [X] [O]

LE PREFET DE [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean-Louis ISRAEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00529 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZMX

N° MINUTE :

7

JUGEMENT

rendu le 04 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LE PAGE MIREL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-Louis ISRAEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1131

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection asisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00529 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZMX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2024 à effet à la même date, la SCI LE PAGE MIREL, société civile familiale, a donné à bail à Monsieur [X] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (75017), 3ème étage porte gauche, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 860 euros, outre 40 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LE PAGE MIREL a fait signifier par acte d’huissier à Monsieur [X] [O] un commandement de payer dans le délai de 2 mois la somme de 5360 euros, en principal, échéance de septembre 2024 incluse, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 septembre 2024 pour tentative et le 8 octobre 2024 selon les dispositions de l’article 659 du CPC.

Par actes de commissaire de justice du 18 décembre 2024 pour tentative et du 20 décembre 2024 selon les formes de l’article 659 du CPC, la SCI LE PAGE MIREL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail conclu entre Monsieur [X] [O] et la SCI LE PAGE MIREL par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [O] tout occupant de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et ordonner la suppression du délai de deux mois prévu par l’article 412-1 du CPEX,

— ordonner le transport et la séquestration de tous meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au juge de désigner, et ce, en garantie des indemnités d’occupation et de réparation qui pourraient être dues,

— condamner Monsieur [X] [O] à payer la somme de 8060 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 décembre 2024,

— condamner Monsieur [X] [O] à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé, et majoré des charges et taxes jusqu’à libération des lieux,

— condamner Monsieur [X] [O] à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 avril 2025, la SCI LE PAGE MIREL, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 11 660 euros, terme d’avril 2025 inclus. Le bailleur a précisé qu’il maintenait l’ensemble de ses demandes, qu’il s’opposait à tout délai de paiement et ne sollicitait pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Considérant que Monsieur [O] avait établi de faux documents pour attester de son embauche, le bailleur a précisé qu’il soupçonnait Monsieur [O] de sous-louer l’appartement sans autorisation.

Assigné selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [X] [O] n’a pas comparu ni été représenté.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Aucun diagnostic n’a été transmis au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LE PAGE MIREL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de Monsieur [X] [O]

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

Si le délai applicable à l’acquisition de la clause résolutoire (contrat conclu après le 27 juillet 2023) aurait dû être de 6 semaines, il apparait que la société bailleresse a entendu lui notifier un délai plus favorable de 2 mois, tel que mentionné dans le commandement de payer qui a été signifié le 8 octobre 2024.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 octobre 2024 pour la somme en principal de 5360 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Aucune somme n’ayant pas été réglée dans le délai de 2 mois, le commandement est demeuré infructueux pendant ce délai applicable, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 décembre 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 9 décembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il apparait que le bailleur, qui seul comparaît, s’oppose à l’octroi de délai de paiement et à la suspension des effets la clause résolutoire, et il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience.

Dès lors, alors que rien ne permet d’établir que le locataire soit en mesure de régler une dette locative en augmentation constante, que le versement intégral du loyer n’a pas repris avant l’audience et que le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire n’est pas demandé par les parties, il apparait que Monsieur [X] [O] se trouve sans droit ni titre à compter du 9 décembre 2024.

Par conséquent, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et selon la procédure ordinaire applicable, aucun élément versé aux débats ne justifiant la suppression du délai de deux mois prévus par le code des procédures civiles d’exécution à cet égard.

Aucune circonstance particulière ne justifie de prononcer une astreinte.

Les bailleurs seront autorisés à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de Monsieur [O] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [X] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, la SCI LE PAGE MIREL produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [X] [O] reste lui devoir la somme de 11 660 euros à la date du 10 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Monsieur [X] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. L’actualisation de la dette locative à l’audience malgré l’absence de comparution du locataire ne heurte pas le principe du contradictoire dès lors que le montant demandé par le bailleur était prévisible de manière certaine en ce qu’il résulte des impayés de loyer dont le montant est connu de celui-ci.

Par conséquent, il sera condamné au paiement de la somme de 11 660 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par conséquent, Monsieur [X] [O] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers, charges et taxe qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LE PAGE MIREL les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SCI LE PAGE MIREL et Monsieur [X] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Adresse 5] (75017), 3ème étage porte gauche, sont réunies à la date du 8 décembre 2024 à minuit,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [O], occupant sans droit ni titre depuis le 9 décembre 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LE PAGE MIREL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et ce sans astreinte,

AUTORISONS la SCI LE PAGE MIREL à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de Monsieur [X] [O] à défaut de local désigné,

CONDAMNONS Monsieur [X] [O] à verser à la SCI LE PAGE MIREL la somme de 11 660 euros (échéance du mois d’avril 2025 incluse) au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [X] [O] à verser à la SCI LE PAGE MIREL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 6] de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS aux dépens comme visé dans la motivation,

CONDAMNONS Monsieur [X] [O] à verser à la SCI LE PAGE MIREL une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LA GREFFIERE LE PRESIDENT