— N° RG 23/05324 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDKQO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 02 juin 2025

Minute n° 26/00085

N° RG 23/05324 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDKQO

Le

CCC : dossier

FE :

— Me [Localité 1]

— M^e FRANCESCHI

— M^e DE JORNA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX NEUF FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [F] [B]

Madame [V] [B]

[Adresse 1]

représentés par M^e Yann ROCHER, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant

DEFENDERESSES

Société FONCIA MARNE LA VALLEE VENANT AUX DROITS DE LA SARL FONTENOY IMMOBILIER

[Adresse 1]

représentée par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

SYNDIC. DE COPRO. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2]

[Adresse 3]

représenté par Maître Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M. ETIENNE, Juge

M^me CHRETIEN, Juge

Jugement rédigé par : M^me CHRETIEN, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 18 Décembre 2025 en présence de M.[M] auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 4 janvier 2001, M. [F] [B] et Mme [V] [E], épouse [B], ont acquis un appartement de type F5, d’une superficie de 72,13 m², constituant le lot n°24, au sein du bâtiment 15 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 2], immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 4 mars 2010, l’assemblée générale des copropriétaires a voté les résolutions n°3 et 4 tendant à autoriser la réalisation de travaux de rénovation de la toiture des bâtiments 15 et 17 par la société JMTravaux (ci-après, la société JMT) et rejeté la résolution n°5 tendant à la nomination d’un architecte pour le suivi des travaux.

Selon factures n°2011/9, n°2011/10 et n°2011/13 du 16 mars 2011, la société Fontenoy Immobilier, syndic, a confié à la société JMT la rénovation de la couverture du bâtiment 15 pour un montant de 17 861,15 euros.

Placée en liquidation judiciaire, la société JMT a été radiée le 17 décembre 2014.

Le 1er mars 2016, M. et Mme [B] ont déclaré à leur assureur un sinistre consistant en des infiltrations d’eau provenant des parties communes de l’immeuble générant des dommages dans leur appartement situé au 2ème étage, mentionnant que ces désordres pouvaient provenir d’un défaut d’étanchéité de la toiture ou d’infiltrations d’eau par le conduit de cheminée.

Le 12 mai 2017, M. [L] [U], architecte, a constaté des désordres affectant la couverture de l’immeuble.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er mars 2018, reçue le 5 mars suivant, M. et Mme [B] ont mis en demeure le syndic de remédier aux désordres trouvant leur origine dans des défauts affectant la couverture de l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale du 25 mai 2018, la résolution n°19 tendant à faire procéder à des travaux de remplacement de la toiture du bâtiment 15 a été rejetée.

Par acte du 25 juin 2018, M. et Mme [B] ont fait assigner la société Fontenoy Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Meaux (ci-après, le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’être autorisés à faire réaliser des travaux de reprise et indemnisés de leurs préjudices, l’affaire ayant été enrôlée sous le numéro RG n°18/02482.

La société Foncia Marne-la-Vallée (ci-après, la société Foncia) est venue aux droits de la société Fontenoy Immobilier.

Par jugement du 20 juillet 2021, le tribunal de céans a, notamment, rejeté le moyen tiré de la prescription, ordonné une expertise et désigné M. [P] [N] pour y procéder, sursis à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et réservé les dépens.

A la suite du retrait du rôle ordonné le 16 novembre 2021, l’affaire a de nouveau été enrôlée sous le RG n°23/05324.

L’expert a déposé son rapport le 29 mars 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 juin 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières écritures du 25 février 2025, M. et Mme [B] demandent au tribunal de :

Principalement,

— condamner la société Foncia à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 41 050,90 euros toutes taxes comprises (TTC) au titre du coût des travaux de remise en état de la toiture,

Subsidiairement,

— ordonner au syndicat des copropriétaires et à la société Foncia d’effectuer les travaux de reprise des malfaçons suivant devis de l’entreprise Couverture Plomberie Meldoise du 30 novembre 2023 pour un montant de 41 050,90 euros TTC, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

— dire que M. et Mme [B] sont dispensés de cette condamnation,

— se réserver le droit de liquider l’astreinte,

En tout état de cause,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Foncia à leur payer les sommes suivantes :

*29 112,85 euros au titre de leur préjudice matériel,

*21 600 euros au titre de leur préjudice de jouissance arrêté au 1er mars 2025,

*2 500 euros au titre des frais de relogement durant la période de travaux,

*10 000 euros au titre de leur préjudice moral,

*10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Foncia aux dépens, comprenant les frais d’expertise,

— dire que M. et Mme [B] seront dispensés de contribuer aux condamnations éventuellement supportées par le syndicat des copropriétaires,

— ordonner l’exécution provisoire.

M. et Mme [B] font valoir, sur le fondement de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qu’en rejetant lors de l’assemblée générale du 25 mai 2018 la résolution tendant au remplacement de la toiture, le syndicat des copropriétaires a fait preuve de négligence dans l’entretien et la conservation de l’immeuble, de sorte que sa responsabilité est engagée et qu’il est tenu d’indemniser leurs préjudices au titre des désordres constatés dans leur appartement, partie privative, et résultant d’un défaut d’étanchéité de la toiture, partie commune.

Ils soutiennent, au visa de l’article 18 de la loi précitée, que le syndic, tenu d’une obligation de conservation et d’administration de l’immeuble ainsi que d’un devoir de conseil et responsable des fautes commises dans l’exercice de sa mission, a engagé sa responsabilité à leur égard en confiant les travaux de rénovation de la toiture de l’immeuble à un entrepreneur ne disposant pas d’une assurance de garantie décennale pour ces travaux et en ne faisant pas procéder aux travaux réparatoires urgents nécessaires, manquements en lien direct avec leurs préjudices.

Ils relèvent que l’expert judiciaire a constaté de multiples désordres affectant la totalité de leur bien liés au défaut d’étanchéité de l’entièreté de la toiture et a préconisé le remplacement intégral de la toiture ainsi que la réfection de leur appartement. Ils soulignent que l’expert a également confirmé l’existence d’un trouble de jouissance subi depuis le 1er mars 2016, date de la déclaration de sinistre à l’assureur. Ils ajoutent que les travaux de réfection de leur appartement impliqueront nécessairement leur relogement, avec leurs deux enfants, pendant une semaine. Ils se prévalent enfin d’un préjudice moral.

Par dernières écritures du 27 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner la société Foncia à le relever et le garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

— condamner la société Foncia à lui payer la somme de 41 050,90 euros au titre du coût des travaux de remise en état de la toiture,

— ramener la demande de M. et Mme [B] au titre de leur préjudice moral et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions,

— condamner la société Foncia à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Foncia aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir, sur le fondement des articles 1992 du code civil et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que le syndic, en ce qu’il a confié les travaux à un entrepreneur ne bénéficiant pas d’une assurance décennale, est seul responsable des désordres et préjudices de M. et Mme [B]. Il souligne que la désignation d’un architecte pour le suivi des travaux n’est pas obligatoire, de sorte qu’aucune faute ne saurait être retenue à son encontre. Le syndicat des copropriétaires indique exercer une action récursoire à l’encontre du syndic sur le fondement de l’article 14 de la loi susvisée, sollicitant que ce dernier soit condamné à le relever et garantir de toute condamnation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du syndic à payer le coût des travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble et s’associe à la demande indemnitaire de M. et Mme [B] au titre de leur préjudice matériel. Il ajoute n’avoir aucune observation à formuler sur le principe ou le quantum des demandes indemnitaires de ces derniers au titre de leur préjudice de jouissance et des frais de relogement. Il considère en revanche que la demande indemnitaire au titre du préjudice moral doit être ramenée à de plus justes proportions.

Par dernières écritures du 4 avril 2025, la société Foncia demande au tribunal de :

Principalement,

— débouter M. et Mme [B] de leurs demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de leurs demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à la relever et garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

Subsidiairement,

— limiter sa part de responsabilité à 20%,

— condamner le syndicat des copropriétaires à hauteur de 80%,

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux dépens avec recouvrement direct.

La société Foncia soutient n’avoir commis aucun manquement au titre de sa mission de simple suivi administratif et comptable des travaux, relevant qu’une attestation d’assurance avait bien été remise sans que celle-ci n’exclue explicitement les travaux de couverture, alors que le syndic ne dispose pas de compétence pour vérifier l’étendue de l’assurance de l’entrepreneur. Elle ajoute ne pas être un professionnel de la construction et ne pas agir en qualité de maître d’œuvre.

Elle fait valoir, au visa de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée, dès lors que ce dernier a refusé de désigner un architecte pour suivre des travaux d’importance, malgré ses recommandations, ainsi que de procéder aux travaux de reprise nécessaires. Elle précise qu’en application de ce texte, seul le syndicat des copropriétaires a la charge de l’entretien et la conservation de l’immeuble, alors que le syndic n’a pas qualité pour faire procéder, sans autorisation de l’assemblée générale, à des travaux sur les parties communes. Elle estime, principalement, que le syndicat des copropriétaires doit être condamné à la relever et garantir intégralement de toute condamnation, et subsidiairement, que sa propre responsabilité devrait être limitée à 20%.

Concernant la demande au titre préjudice matériel de M. et Mme [B], elle conteste le devis retenu en ce qu’il prend en compte la réfection totale de l’appartement alors que seuls les plafonds de la cuisine, de la salle de bain et des toilettes sont affectés par des désordres.

Concernant la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance, elle soutient que celui-ci n’est évalué sur la base d’aucun élément sérieux, que la durée retenue est injustifiée et incohérente, que M. et Mme [B], qui ont continué à vivre dans leur appartement, n’ont pas été privés de la jouissance de leur bien, et que seuls les plafonds de la cuisine et de la salle de bain sont affectés par des désordres. Elle ajoute que le syndic n’avait pas la qualité pour faire procéder, sans autorisation de l’assemblée générale, à des travaux sur les parties communes, le syndicat des copropriétaires étant dès lors le seul à pouvoir mettre fin aux désordres.

Concernant la demande indemnitaire au titre du préjudice moral, elle l’estime injustifiée dans son principe et son quantum.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur les demandes indemnitaires au titre des préjudices de M. et Mme [B]

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. En application de ce texte, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes.

Conformément aux articles 2 et 3 de la loi précitée, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; les coffres, gaines et têtes de cheminées ; les locaux des services communs ; les passages et corridors.

Par ailleurs, l’article 1242 du code civil dispose que “on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde”. Il en résulte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée en tant que gardien de la partie commune ou de l’élément d’équipement commun ayant été l’instrument du dommage.

En outre, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée à l’égard des copropriétaires soit à raison de sa faute, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, soit du fait des fautes commises par le syndic, sur le fondement de l’article 1998 dudit code.

En l’espèce, le 1er mars 2016, M. et Mme [B] ont déclaré à leur assureur un sinistre consistant en des infiltrations d’eaux dans leur appartement (pièce n°2 en demande).

Par note du 11 mars 2016, le gérant de la société Couverture Meldoise a fait état de désordres affectant la toiture de l’immeuble, a indiqué ce qui suit : « la présence d’un polyane micro-perforé sur l’ensemble de la toiture non ventilée, facilite la condensation d’eau entre la toiture et le plafond. De plus, j’ai pu remarquer qu’il n’y avait aucun faitage ventilé sur les travaux qui ont été exécutés et aussi la non présence de bandes de Drun. La dépose complète de la couverture s’avère nécessaire pour que l’on puisse retirer ce polyane et pour que nous puissions remettre cette toiture en bon état et ventilée » (pièce n°4 en demande).

Le 16 mai 2017, après avoir examiné la couverture de l’immeuble le 12 mai précédent, M. [L] [U], architecte, a rédigé une note en ces termes : « L’examen visuel de cette toiture n’est pas favorable :

— le colmatage autour des cheminées résulte vraisemblablement d’une réparation de fuite qui devrait être provisoire en attente d’une remise en état digne d’une couverture sous garantie décennale, avec costières et bande à solin. Ces planches de zinc devant et derrière la cheminée à la place de plaques nervurées, n’ont pas lieu d’être sur ce type de couverture : le DTU 40.35 dans son annexe G détail[le] les pièces spéciales fabriquées en usine, sur commande, et la mise en œuvre des pénétrations dans plusieurs plaques nervurées,

— les rives doivent être intégralement protégées par une bande de tôle pliée en recouvrement sur un pli de la dernière plaque de toit et non par une membrane bitumineuse d’étanchéité,

— s’agissant d’une toiture froide, celle-ci doit être ventilée, ce qui n’est pas le cas,

— le traitement du faitage et de la partie basse du toit sur sablière, la gouttière sont à vérifier.

Tous ces éléments doivent être repris avec les pièces adéquates et dans les règles de l’art » (pièce n°3 en demande).

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a conclu ainsi que suit : " Au 2ème étage, nous avons constaté dans l’appartement des consorts [B] :

Le faux plafond de la cuisine chez les consorts [B] a été démonté. On constate au contact, entre la laine de verre et le film perforé qu’il y a de l’humidité. Le contact entre le bac acier le film perforé est également humide. Il s’agit d’un constat effectué sur plusieurs endroits au plafond de la cuisine.

Dans les toilettes, on constate qu’il y a eu des écoulements provenant du toit. La pluie n’a aucune influence sur l’humidité sous toiture.

Dans la salle de bains, des écoulements ont eu lieu autour du conduit de la cheminée. Le mur est humide au toucher.

Dans le bureau, des coulures sont visibles entre les lattes du faux plafond. (…)

Le faux plafond de la cuisine retiré suite aux écoulements d’eau par la laine de verre. (…)

Les écoulements sous toiture ont abîmé la peinture du plafond. (…)

On peut voir sur la photo ci-dessus les auréoles brunes, signes des infiltrations par le solin de la cheminée " (pages 30 à 33) ;

«  Nous avons constaté sur le toit :

Une gouttière est fuyarde. L’eau coule sur le tableau de la fenêtre. Le pare-vapeur est mal posé. Il fait barrage à l’eau. De la mousse se développe au bord de la toiture. Le bord est trempé, il y a de l’eau derrière les bourrelets. Lorsqu’on marche sur le toit, l’eau s’échappe à la jonction des bacs et sur toutes les jonctions de la toiture.

Des travaux provisoires de reprise des solins de cheminées ont été faits. Ceux-ci ont permis de stopper provisoirement dans la salle de bains les désordres causés par les infiltrations. (…)

Nous constatons l’absence de bandes de Drun et aucune ventilation du faitage de la toiture.

L’ensemble de ces constats justifie le remplacement intégral des 190m² de toiture. (…)

Défaut d’étanchéité autour de la ventilation. L’eau ne peut pas s’écouler. (…)

Absence d’écoulement suite à la présence d’une mousse gorgée d’eau. (…)

L’isolant est gorgé d’eau sous la toiture. L’eau ressort entre le bac acier lorsqu’on marche dessus (…). Les gouttières ne sont pas raccordées " (Pages 36 à 39).

Aussi, il ressort des constatations susmentionnées que les infiltrations affectant l’appartement de M. et Mme [B], partie privative, sont dues au défaut d’étanchéité de la toiture, dont la qualification de partie commune n’est pas contestée.

Le dommage causé à M. et Mme [B] trouvant son origine dans les parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée.

Sur la responsabilité du syndic

Conformément à l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer.

En application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Les articles 24 et 25 de la loi susvisée précisent les majorités requises selon lesquelles l’assemblée générale des copropriétaires peut décider de travaux au sein de la copropriété.

L’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Il résulte des dispositions susvisées que s’il n’appartient pas au syndic de procéder à une analyse technique approfondie des polices d’assurance des entreprises auxquelles il confie des travaux, il lui incombe, dans le cadre de ses obligations de bonne administration et d’entretien de l’immeuble, de vérifier que celle-ci dispose d’une qualification dans le domaine dans lequel elle doit intervenir et d’une assurance couvrant les travaux commandés.

Il résulte par ailleurs de ces dispositions que si les travaux sont en principe autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, conformément aux articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic tire de l’article 18 de ladite loi un pouvoir autonome lui permettant de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à condition de justifier d’une situation d’urgence s’opposant à la convocation préalable d’une assemblée générale et de la nécessité de procéder à des travaux relevant de la sauvegarde de l’immeuble. Dans cette hypothèse, le syndic est tenu d’informer les copropriétaires de son initiative et de convoquer une assemblée générale destinée à la ratifier, en application de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 (Cass. civ. 3ème, 10 janvier 2012, n°10-26.207).

En l’espèce, l’attestation d’assurance 2011 émanant de la société Sagena mentionne expressément que la société JMT était assurée pour les travaux de « peinture à l’exception des travaux d’imperméabilité et d’étanchéité » (pièce n°7 en demande). Par ailleurs, l’expert judiciaire estime que l’entreprise missionnée n’était pas qualifiée pour les travaux litigieux (page 20 du rapport). En outre, il n’est pas contesté que le syndic n’a pas fait procéder à des travaux de remise en état, alors que l’expert judiciaire mentionne un risque concernant la solidité de l’ouvrage (page 39 du rapport).

Dès lors, en ne s’assurant pas de la qualification de l’entreprise choisie pour réaliser les travaux en cause, en ne vérifiant pas que celle-ci était assurée pour lesdits travaux et en ne faisant pas procéder de sa propre initiative aux travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, la société Foncia, professionnelle de la gestion immobilière, a manqué à ses obligations de bonne administration et d’entretien de l’immeuble cette dernière ne s’expliquant au demeurant pas sur l’absence de toute mise en concurrence et ne conteste pas avoir été commissionnée.

Ces manquements étant en lien de causalité direct avec les préjudices subis par M. et Mme [B], dès lors que les désordres ne seraient pas survenus si les travaux avaient été réalisés par une entreprise qualifiée, laquelle n’aurait pas commis les manquements aux règles de l’art relevés par l’architecte et l’expert judiciaire (absence de dispositif d’étanchéité, absence de ventilation du faitage de la toiture, absence de raccordement des gouttières). Par ailleurs, si l’entreprise choisie avait été assurée pour leur exécution, les désordres auraient fait l’objet d’une prise en charge assurantielle, de sorte qu’ils auraient rapidement cessé et ne se seraient pas aggravés. Enfin, en ne faisant pas lui-même procéder aux travaux urgents qui s’imposaient, le syndic a permis la persistance et l’aggravation des infiltrations subies par M. et Mme [B] et, dès lors la prolongation de leur préjudice de jouissance et leur préjudice moral.

La société Foncia a donc engagé sa responsabilité à l’égard de M. et Mme [B].

Sur les préjudices

Il est constant que chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers et non l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée (Cass. civ. 2ème, 9 décembre 2021, n°19-22.217 ; Cass. civ. 1ère, 30 septembre 2015, n°14-10.870 ; Cass. civ. 1ère, 19 novembre 2009, n°08-15.937).

Sur le préjudice matériel lié aux travaux de réfection des parties privatives

L’expert judiciaire a validé le devis de remise en état émanant de la société CEF du 30 novembre 2023 d’un montant de 29 659,06 TTC (page 41 du rapport d’expertise ; pièce n°13 en demande).

Si la société Foncia conteste ce devis en ce qu’il concerne la totalité de l’appartement des demandeurs, il convient de relever que ce devis a pour objet des travaux de dépose et de remplacement des plafonds et de leur isolation ainsi que de peinture sur les murs et plafonds de l’ensemble de l’appartement (salon, toilettes, salle de bain, couloir, chambres). Or, outre que ce devis a été validé par l’expert, lequel a constaté des désordres dans la cuisine, les toilettes, la salle de bain et le bureau et a mentionné que le couloir, la chambre, la cuisine, le salon et la salle de bain devaient être remis en état (page 41, §3), le défaut d’étanchéité de l’entièreté de la toiture a nécessairement causé des désordres dans l’ensemble de l’appartement se situant en dessous de celle-ci, raison pour laquelle la société CEF a établi un devis aux fins de remise en état concernant l’intégralité des pièces dudit appartement.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires et la société Foncia seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [B] la somme 29 659,06 euros au titre des frais liés aux travaux de réfection de leur appartement, avec indexation en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction en vigueur à la date de la présente décision entre la date du rapport d’expertise, 29 mars 2024, et celle du présent jugement.

Sur le préjudice matériel lié aux frais de relogement

L’expert judiciaire a validé ce préjudice (page 41 du rapport).

M. et Mme [B] produisent deux simulations de réservation d’hôtel pour quatre personnes pendant une semaine pour des montants respectifs de 2 042 et 3 421 euros, toutes taxes comprises (pièces n°16 et 17 en demande).

Il est indéniable que les travaux de réfection de leur appartement, en ce qu’ils incluent la dépose et la repose des plafonds et de l’isolation ainsi que des travaux de peinture dans l’ensemble des pièces, imposent que les demandeurs soient relogés pendant leur réalisation.

Il convient d’évaluer ce poste de préjudice à la somme de 2 042 euros.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires et la société Foncia seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [B] la somme de 2 042 euros au titre des frais d’hébergement pendant la durée de réalisation des travaux.

Sur le préjudice de jouissance

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’expert a notamment constaté de l’humidité dans la laine de verre se trouvant au niveau du plafond de la cuisine, des écoulements d’eau en provenance du toit dans les toilettes, la salle de bain et le bureau, de l’humidité perceptible au toucher sur le mur de la salle de bain, des auréoles à proximité de la cheminée ainsi que la détérioration de la peinture du plafond de la cuisine (pages 30 à 33). L’expert a par ailleurs retenu l’existence d’un préjudice de jouissance pour M. et Mme [B] (pages 41 et 43).

Dès lors, il est indéniable que les infiltrations présentes dans l’ensemble de leur appartement et ayant conduit au retrait du faux plafond de la cuisine ont causé un préjudice de jouissance à M. et Mme [B], dont le point de départ est situé au plus tard au 1er mars 2016, date de la déclaration de sinistre à l’assureur (pièce n°2 en demande).

Au regard de la nature et de l’étendue des désordres ainsi que de leur durée, d’environ dix ans, il convient d’évaluer leur préjudice de jouissance à la somme de 7 000 euros.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires et la société Foncia seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [B] la somme de 7 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

Compte tenu des multiples démarches qu’ils ont entreprises (démarches auprès de l’assureur, recours à plusieurs professionnels pour faire constater les désordres et réaliser des devis, participation à l’expertise judiciaire), de l’anxiété générée par les importants désordres affectant leur bien ainsi que l’incertitude dans laquelle ils sont demeurés depuis 2016, soit pendant près de dix ans, M. et Mme [B] ont subi un préjudice moral.

Ce préjudice doit être justement réparé à hauteur de 5 000 euros.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires et la société Foncia seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [B] la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral.

2. Sur les demandes au titre des travaux de réfection de la toiture

Aux termes de l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Conformément à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que la société Foncia, syndic professionnel rémunéré pour assurer l’administration, la conservation et l’entretien de l’immeuble et commissionnée pour la réalisation des travaux litigieux, a commis plusieurs fautes de gestion en confiant les travaux de couverture à une entreprise non qualifiée et dépourvue d’assurance ainsi qu’en s’abstenant par la suite de faire procéder aux travaux conservatoires urgents rendus nécessaires par les infiltrations. Ces manquements sont la cause exclusive du préjudice du syndicat des copropriété lié au coût des travaux réparatoires des désordres affectant la couverture de l’immeuble, dès lors que ces désordres ne seraient pas survenus si l’entreprise choisie avait été qualifiée pour la réalisation des travaux.

Le refus par le syndicat des copropriétaires de désigner un architecte ne saurait constituer une faute, dès lors que cette désignation est facultative.

Par ailleurs, le rejet de la résolution tendant à la réalisation des travaux de réfection de la toiture n’a pas eu d’incidence sur la nature des travaux à effectuer, lesquels impliquaient dès mars 2016 la dépose complète de la couverture et la pose d’une nouvelle toiture (pièce n°4 en demande). De plus, ce rejet a inévitablement été motivé par des considérations financières, lesquelles n’auraient pas existé si le syndic avait veillé à choisir un entrepreneur disposant d’une assurance incluant les travaux qu’il lui a confiés dès lors que, dans cette hypothèse, le sinistre aurait été pris en charge par l’assureur dudit entrepreneur. La question même de la réalisation de travaux réparatoires plus de deux ans après la survenance du sinistre ne se serait au demeurant jamais posée si ledit sinistre avait été pris en charge par l’assureur de l’entrepreneur, comme cela aurait été le cas si l’entrepreneur avait été assuré pour les travaux réalisés. Enfin, cette résolution n’a été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 25 mai 2018 qu’en raison de la carence du syndic dans son obligation de faire exécuter de sa propre initiative les travaux urgents nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Dès lors, la société Foncia sera tenue d’indemniser intégralement le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires au titre du coût des travaux de remise en état de la toiture.

L’expert judiciaire a retenu le devis du 30 novembre 2023 de la société Couverture Meldoise d’un montant de 41 050, 90 euros toutes taxes comprises pour la réalisation des travaux de couverture (page 41 du rapport d’expertise ; pièce n°15 en demande).

En conséquence, la société Foncia sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 41 050, 90 euros au titre du coût des travaux de remise en état de la toiture, avec indexation sur l’indice BT01 à compter du mois de novembre 2023.

3. Sur les recours en garantie entre le syndic et le syndicat des copropriétaires au titre de la dette de réparation à l’égard de M. et Mme [B]

En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Il est par ailleurs constant que chacun des responsables d’un même dommage est obligé à la totalité de la dette de réparation dans le cadre de leurs rapports respectifs avec la partie lésée. Toutefois, dans leur rapport entre eux, chacun des responsables dispose d’un recours à l’encontre des autres afin qu’ils contribuent à la dette à proportion de leur propre part de responsabilité. Ce recours a lieu à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou de l’article 1147 du code civil s’ils sont liés contractuellement.

Il convient de rappeler que l’engagement de la responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas exclusif de la caractérisation, dans le cadre de la demande en garantie formée par le syndic, d’une faute au sens de l’article 1382 du code civil de nature à justifier sa contribution à la dette.

Concernant les fautes du syndic

Il ressort des développements ci-avant que la société Foncia, syndic professionnel rémunéré pour assurer l’administration, la conservation et l’entretien de l’immeuble, et ne contestant au demeurant pas avoir été commissionnée pour la réalisation des travaux litigieux (page 43 du rapport d’expertise), a fait preuve d’une particulière négligence en ne vérifiant pas que l’entreprise choisie était qualifiée et assurée pour les travaux qui lui étaient confiés ainsi qu’en ne faisant pas procéder de sa propre initiative à l’exécution des travaux de reprise des désordres affectant la toiture, pourtant nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble, ce qui se déduit de la mention par l’expert judiciaire d’un risque pour la solidité de l’ouvrage, ce alors même que M. et Mme [B] l’avaient mise en demeure d’y procéder et qu’elle avait connaissance de ce que les dommages subis par ces derniers, en ce qu’ils étaient imputables à une partie commune, engageaient la responsabilité du syndicat des copropriétaires, qu’elle représentait.

Concernant les fautes du syndicat des copropriétaires

Le refus par le syndicat des copropriétaires de désigner un architecte pour assurer le suivi des travaux ne saurait constituer une faute, dès lors que cette désignation est facultative.

Par ailleurs, le rejet de la résolution tendant à la réalisation des travaux de réfection de la toiture, intervenu plus de deux ans après la survenance des désordres, a inévitablement été motivé par des considérations financières, lesquelles n’auraient pas existé si le syndic avait veillé à choisir un entrepreneur disposant d’une assurance incluant les travaux qu’il lui a confiés dès lors que, dans cette hypothèse, le sinistre aurait été pris en charge par l’assureur dudit entrepreneur. Au demeurant, la question même de la réalisation de travaux de réparation plus de deux ans après la survenance du sinistre ne se serait jamais posée si ledit sinistre avait été pris en charge par l’assureur de l’entrepreneur, comme cela aurait été le cas si l’entrepreneur avait été assuré pour les travaux réalisés. Enfin, cette résolution n’a été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 25 mai 2018 qu’en raison de la carence du syndic dans son obligation de faire exécuter de sa propre initiative les travaux urgents nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Compte tenu de ces éléments, il n’est pas établi que le syndicat des copropriétaires ait commis une faute en lien de causalité direct avec les préjudices de M. et Mme [B].

Au regard de ces éléments, la société Foncia sera condamnée à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles.

Parallèlement, la demande de garantie de la société Foncia sera rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes, le syndicat des copropriétaires et la société Foncia seront condamnées in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnés aux dépens, la société Foncia et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [B], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5 000 euros.

La société Foncia et le syndicat des copropriétaires seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties.

M. et Mme [B] seront dispensés de de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 susvisé.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne in solidum la société Foncia Marne-la-Vallée, venant aux droits de la société Fontenoy Immobilier, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [E], épouse [B] les sommes de :

—  29 659,06 euros euros au titre des frais liés aux travaux de réfection de leur appartement, avec indexation en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction en vigueur à la date de la présente décision entre la date du rapport d’expertise, 29 mars 2024, et celle du présent jugement,

—  2 042 euros au titre des frais de relogement,

—  7 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  5 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Condamne la société Foncia Marne-la-Vallée, venant aux droits de la société Fontenoy Immobilier, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 41 050, 90 euros au titre du coût des travaux de remise en état de la toiture, avec indexation sur l’indice BT01 à compter du mois de novembre 2023 ;

Rejette la demande en garantie de la société Foncia Marne-la-Vallée, venant aux droits de la société Fontenoy Immobilier ;

Condamne in solidum la société Foncia Marne-la-Vallée, venant aux droits de la société Fontenoy Immobilier, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne in solidum la société Foncia Marne-la-Vallée, venant aux droits de la société Fontenoy Immobilier, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] à payer à M. [F] [B] et Mme [V] [E], épouse [B] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Foncia Marne-la-Vallée, venant aux droits de la société Fontenoy Immobilier, à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles ;

Rejette les demandes de la société Foncia Marne-la-Vallée, venant aux droits de la société Fontenoy Immobilier, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que M. [F] [B] et Mme [V] [E], épouse [B] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT