TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie executoire délivrée le:

à M^e JAMI

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e DE [Localité 10]

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8ème chambre

3ème section

N° RG 23/09176 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2GQ7

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Avril 2025

DEMANDERESSES

Madame [G] [V]

[Adresse 2]

[Localité 8]

S.C.I. [V], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentées par Maître Paulin DE MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2130

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet JEAN CHARPENTIER, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

Décision du 25 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/09176 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GQ7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 Février 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [V] et la SCI [V] sont copropriétaires dans l’immeuble sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 12 juillet 2023, Mme [G] [V] et la SCI [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] aux fins notamment de voir réputée non écrite la clause du règlement de copropriété relative aux charges d’ascenseur.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 février 2024, Mme [G] [V] et la SCI [V] demandent au tribunal de :

“Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 5, 10 et 43,

Vu les pièces et les jurisprudences citées,

— DECLARER non écrite la répartition des charges communes d’ascenseur insérée au règlement de copropriété du [Adresse 4] ;

En conséquence,

— DESIGNER un expert pour proposer une nouvelle grille de répartition des charges d’ascenseur conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2], représenté par son syndic, à payer à Madame [G] [V] et à la SCI [V] la somme de 3.000 euros chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] aux entiers dépens ;

— DISPENSER Madame [G] [V] et la S CI [V] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, comprenant les sommes qui pourraient être allouées au titre de l’article 700, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— REJETER les demandes accessoires du syndicat des copropriétaires,

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] demande au tribunal de :

“Vu l’exigence d’une bonne administration de la justice,

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du Code civil,

— DEBOUTER Madame [G] [V] et la SCI [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées contre le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5],

— DIRE et JUGER que la grille de charges ascenseurs A est parfaitement conforme aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— CONDAMNER in solidum Madame [G] [V] et la SCI [V] à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] la somme de 960 € correspondant aux frais du cabinet TT GEOMETRES EXPERTS ;

— CONDAMNER in solidum Madame [G] [V] et la SCI [V] à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] la somme de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.”

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 7 février 2025 a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

Décision du 25 Avril 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/09176 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GQ7

MOTIFS

Sur les demandes formées par Mme [G] [V] et la SCI [V]

Mme [G] [V] et la SCI [V] demandent au tribunal de réputer non écrite la grille de répartition des charges communes d’ascenseur figurant dans le règlement de copropriété au motif que le critère de l’utilité n’est pas respecté. Elles affirment que des lots, de même capacité d’occupation, situés à des étages différents, ont une quote part égale s’agissant des charges d’ascenseur et citent pour exemples les lots n° 28 et 83, d’une part, et les lots n° 43 et 84, d’autre part.

Elles considèrent que le rapport de l’expert géomètre, produit par le syndicat des copropriétaires, comporte une erreur dans la mesure où la superficie seule ne permet pas d’apprécier de façon objective l’utilité de l’ascenseur.

Elles indiquent qu’outre la superficie des lots, il convient au surplus de modifier le règlement de copropriété pour prendre en compte la capacité d’occupation des lots. Elles relèvent que les lots n°17, 27, 39, 51, 61, 73 et 83, à l’exception du lot 83, ont tous la même superficie et ne sont composés que d’un séjour et d’une cuisine. Elles indiquent pourtant que le lot n°83 situé au 7ème étage se voit appliquer autant de charges que le lot n° 51 situé au 4ème étage.

Elles exposent que le rapport du géomètre contient une seconde erreur au motif qu’un coefficient de niveau différent est appliqué à des lots d’un même étage. Elles mentionnent que les lots n° 6 et n° 7 ont été exclus à tort du comparatif, alors que les lots du 6ème étage, côté cour, ont la même superficie que les lots situés aux étages inférieurs. Selon elles, une présentation rigoureuse de la grille n’est pas d’indiquer l’évolution par rapport à l’étage inférieur mais par rapport au premier étage afin de déterminer précisément le coefficient de niveau. Elles poursuivent en exposant qu’en incluant le 6ème étage, et en calculant le coefficient de niveau, il apparaît qu’il n’a pas été appliqué le même coefficient pour les lots d’un même étage. Elles en concluent qu’il est erroné d’affirmer que le critère de l’utilité est respecté car un coefficient de niveau a été appliqué alors que ce coefficient est différent entre les lots d’un même étage.

Elles invoquent les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les demanderesses n’apportent pas la preuve de la non conformité de la répartition des charges d’ascenseur à la loi du 10 juillet 1965. Il indique qu’aucun élément ne permet de justifier de la superficie des lots notamment de la superficie du lot n° 83, qui selon les demanderesses, serait équivalente à celle du lot n° 28. Il explique que les plans annexés au règlement de copropriété démontrent que les lots des étages inférieurs n’ont pas la même emprise que les lots à partir du R+5 en raison du retrait en façade et R+6 et R+7 en raison de la mansarde.

En droit, aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, “ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

Conformément à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 : “Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.”

En vertu de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 “Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.”

Il ressort de cette présentation que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précité, auquel il n’est pas permis de déroger, oblige à répartir les charges générales conformément au principe impératif énoncé à l’article 5 précité de cette même loi ; que toutes les stipulations du règlement de copropriété contraires aux dispositions légales d’ordre public doivent être réputées non écrites et qu’il appartient au juge annulant une clause de procéder à une nouvelle répartition des charges, et de fixer toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose.

Une clause réputée non écrite étant censée n’avoir jamais existé, la décision constitutive d’illégalité ne peut avoir effet que pour l’avenir.

S’agissant plus spécifiquement des charges d’ascenseur, elles doivent être réparties en fonction de l’utilité que l’ascenseur présente pour chaque lot et non proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives sauf si une telle répartition est conforme à l’utilité que l’ascenseur présente à l’égard de chaque lot.

Par ailleurs, les lots du rez-de-chaussée, ou tout autre lot non desservi (comme des chambres de service), n’en ayant pas l’utilité, ne doivent pas les supporter.

Au contraire, les lots desservis, même situés au sous-sol, en ayant l’utilité, doivent y participer, la desserte du lot pouvant même être indirecte, dès lors qu’il en est déduit que l’ascenseur présente une utilité objective.

En l’espèce, le règlement de copropriété produit indique que les tantièmes de charges d’ascenseur A sont déterminés au prorata de la superficie de chaque lot désservi par un ascenseur, avec application d’un coefficient de niveau.

Il ressort des éléments du débat que le cabinet de géomètre TT Géomètres Expert a rendu un rapport le 9 octobre 2023 duquel il ressort que les plans de copropriété transmis par le syndic, permettent de constater que tous les lots disposant de l’utilité de l’ascenseur A ont bien été impactés par la clé de répartition des charges d’ascenseur A. L’expert en déduit que la clé de répartition est donc bien conforme à l’article 10 sur ce point.

L’expert indique par ailleurs que “les plans permettent aussi de constater que l’ensemble immobilier est constitué de lots de typologie identique d’un niveau à l’autre. Remarque néanmoins étant faite qu’aux cinquième, sixième et septième étages le bâtiment fait l’objet d’un retrait en façade que l’ont peut constatzer notamment par la présence de pointillés extérieurs sur le plan à ces niveaux et que les lots du sixième et du septième étages sont sous mansardes par la présence de tiret et de mention d’emprise inférieure à 1m80. La typologie de ces lots ne peut donc pas être comparée aux lots des niveaux inférieurs car leur superficie est donc moindre.” L’expert géomètre indique en conclusion que “ On peut donc constater que pour les appartements de typologie identique il y a bien une majoration des charges d’un niveau à l’autre? Un coefficient de niveau a donc bien été appliqué lors de l’établissement des charges d’ascenseur A. Par conséquent, la grille de répartitiond des charges d’ascenseur A est conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.”(sic)

Les demanderesses invoquent une méconnaissance des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il leur incombe de démontrer le bien fondé des moyens qu’elles invoquent.

Or le tribunal relève qu’elles ne produisent pas d’éléments, autre que leur analyse, de nature à remettre en cause les conclusions du géomètre expert. Elles critiquent la présentation de la grille et en proposent une autre, mais le tribunal relève qu’il ne peut se fonder sur les seules déclarations d’une partie, lorsqu’elles ne sont pas corroborées par un élément de preuve extérieur.

En l’état, le tribunal ne dispose, au titre d’élément extérieur aux déclarations des parties, que du rapport du géomètre expert qui conclut à la conformité de la grille de répartition des charges d’ascenseur A aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, il convient de rejeter l’ensemble des demandes formées par Mme [G] [V] et la SCI [V].

Sur la demande de condamnation à payer les frais du géomètre expert

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation des demanderesses à lui verser la somme de 960 euros correspondant au coût de l’expertise du géomètre.

Dans la mesure où il fonde sa demande sur l’article 1240 du code civil, il lui appartient de démontrer l’existence d’une faute en lien direct avec un préjudice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires indique qu’il a été contraint d’engager un géomète expert pour montrer aux demanderesses qu’elles se méprenaient sur la grille de répartition des charges d’ascenseur. Néanmoins, le tribunal rappelle que le fait de se méprendre sur ses droits ne constitue pas une faute.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [G] [V] et la SCI [V] qui succombent sont tenues in solidum aux dépens.

Tenues aux dépens, elles sont condamnées in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de débouter Mme [G] [V] et la SCI [V] de leur demande de dispense en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [G] [V] et la SCI [V] de l’ensemble de leurs demandes ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande indemnitaire concernant les frais de l’expert géomètre ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [V] et la SCI [V] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [V] et la SCI [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [G] [V] et la SCI [V] de leur demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 11] le 25 Avril 2025.

La Greffière La Présidente