Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr fond, 2 septembre 2025, n° 24/08485

TJ Paris 2 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions de résiliation du bail étaient réunies en raison du non-paiement des loyers dans le délai imparti.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant que la résiliation du bail était acquise.
Accepté
Montant des loyers dus
La cour a condamné le locataire à payer les sommes dues au titre des loyers et charges impayés.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a fixé l'indemnité d'occupation due par le locataire à compter de la résiliation du bail.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné le locataire à payer des frais en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr fond, 2 sept. 2025, n° 24/08485
Numéro(s) :	24/08485
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pascal TRESORRoger LEMONNIER
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pascal TRESOR

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08485 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52LR

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 02 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

[Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [X],

[Adresse 4]

représenté par M^e Pascal TRESOR, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Xavier REBOUL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 02 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08485 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52LR

Vu l’assignation du 4 septembre 2024, délivrée à la demande de la SAS Action Logement Services à M. [D] [X], dénoncée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, reçue le 9 septembre 2024, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail du logement situé : [Adresse 5] à [Localité 7], conclu le 2 juin 2022, à effet du 1er juin 2022, avec M. [T] [C] (le bailleur), par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 13 février 2024, d’un commandement visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,

— prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

— le condamner à payer 18 394,40 € au titre des sommes dues le 26 mai 2025 (mai 2025 inclus), avec intérêts au taux légal, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

La SAS Action Logement Services conteste les demandes du preneur.

M. [D] [X] sollicite la communication par le bailleur du diagnostic de performance énergétique du logement, soutient que le complément de loyer de 305,74 € n’est pas justifié ; il demanda à ce titre le remboursement de 10 089,42 €, mois de mars 2025 inclus.

Il soutient que la CCAPEX n’a pas été saisie, rendant la demande irrecevable.

Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois, et la suspension de la clause résolutoire

MOTIFS

1/ Sur les demandes de M. [D] [X] ;

L’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique prévoit : « … Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi… »

A défaut d’avoir saisi la commission départementale de conciliation, M. [X] est irrecevable à contester le complément de loyer.

Il invoque également l’absence de communication par le bailleur du diagnostic de performance énergétique du logement, pour demander qui lui soit fait sommation de le communiquer.

Or cette obligation est prévue par la loi Elan, applicable au baux conclus après le 24 août 2022, du fait de la non-rétroactivité de la loi et ne concerne donc pas le bail conclu antérieurement, le 2 juin 2022, à effet du 1er juin 2022.

Il est débouté de ses demandes.

2/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire ;

Le demandeur a saisi au moins deux mois avant l’audience la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de sa locataire conformément aux prescriptions de l’article 24 II de la loi précitée, cette dernière ayant réceptionné la notification le 15 février 2024.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation du locataire, qui résulte tant du bail signé le 2 juin 2022, à effet du 1er juin 2022, qui prévoit une clause résolutoire, que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à M. [X] le 13 février 2024, pour paiement de 3224,82 €, représentant les sommes dues à cette date, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Ses causes n’ont pas été réglées dans les 2 mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de 2 mois, le 14 avril 2024.

L’article 2306 du code civil prévoit : « … la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur… »

La société Action Logement Services s’est portée caution de M. [X] ; elle a financé le règlement de loyers impayés, pour la prise à bail du logement situé : [Adresse 3] dans le [Localité 1].

La société Action Logement Services est subrogée dans tous les droits de M. [C] (le bailleur), contre M. [X], aux fins de voir constater la résiliation du bail de ce logement, conclu le 2 juin 2022, à effet du 1er juin 2022.

Du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, iI convient d’ordonner la résiliation du bail, l’expulsion des lieux situés : [Adresse 3] à [Localité 7], et de condamner M. [X] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse) qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, mise à sa charge à compter du 14 avril 2024, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien ou de toute personne de son chef, et la remise des clés.

Il est produit un historique de compte, à la date du 26 mai 2025 (mai 2025 inclus), qui fait apparaître une somme restant due de 18 394,40 €, qui a été pris en charge par la société Action Logement Services.

M. [X] a ainsi bénéficié de la garantie de paiement des loyers par la société Action Logement Services, qui s’est portée caution, et doit 18 394,40 € à la société Action Logement Services, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur 3224,82 €, à compter du 13 février 2024, date du commandement de payer, somme au paiement de laquelle il convient de le condamner.

3/ Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ;

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, le juge peut, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au 1er alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, en situation de régler sa dette locative, et qui le sollicite.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, alors que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, atteint 18 394,40 € le 26 mai 2025 (mai 2025 inclus), M. [X], qui propose de payer 50 € par mois, en sus de son loyer courant, n’établit pas comment, au regard de ses ressources actuelles, il serait en mesure de la régler. En outre, M. [X] n’établit pas avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et ne justifie pas être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant, au regard des intérêts de la société Action Logement Services.

Dans ces circonstances, il est débouté de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation de sommes pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que M. [X] est irrecevable à contester le complément de loyer ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre M. [C], et M. [X], le 2 juin 2022, à effet du 1er juin 2022, pour le logement situé, [Adresse 3], à [Localité 7], sont réunies à la date du 14 avril 2024, et que la résiliation du bail est acquise à cette date ;

DÉBOUTE M. [X] de ses demandes ;

ORDONNE l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, de M. [X] et celle de tous occupants de son chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [X], à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et le condamne à payer à la société Action Logement Services, cette indemnité à compter du 14 avril 2024, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de son chef et la remise effective des clés ;

CONDAMNE M. [X] à payer 18 394,40 € à la société Action Logement Services, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le 26 mai 2025 (mai 2025 inclus), avec intérêts au taux légal sur 3224,82 €, à compter du 13 février 2024 ;

CONDAMNE M. [X] à payer 800 € à la société Action Logement Services, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 13 février 2024 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le président