TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LEMAISTRE BONNEMAY

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e BARANES

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/02162

N° Portalis 352J-W-B7G-CWDIB

N° MINUTE :

Assignation du :

9 février 2022

JUGEMENT

rendu le 18 avril 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. PROFIL SAINT-DENIS

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Jennifer BARANES de l’AARPI ADONIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0422

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la société CENTURY 21- SYNDIXIS

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1286

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 18 avril 2025

8ème chambre – 3ème section

N° RG 22/02162 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWDIB

DÉBATS

A l’audience du 7 mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 18 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

_____________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Profil Saint-Denis est propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 6]), qui constitue les lots de copropriété n°208 et 209.

La SCI Profil Saint-Denis a aménagé une passerelle technique située au-dessus de son local en balcon végétalisé, sans solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale.

Par une décision n°18 de l’assemblée générale du 22 juillet 2020, les copropriétaires de l’immeuble ont rejeté sa demande de régularisation de l’aménagement de la passerelle en balcon végétalisé.

Aux termes de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 8 décembre 2021, la SCI Profil Saint-Denis a été enjointe de procéder sans délai à la remise en état de la passerelle technique aménagée en balcon végétalisé.

C’est dans ces conditions que la SCI Profil Saint-Denis a fait délivrer assignation, par exploit d’huissier du 9 février 2022, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] Paris 2ème, aux fins d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 8 décembre 2021.

Par ordonnance du juge de la mise en l’état du 28 octobre 2022, M. [J] [I] a été nommé en qualité de médiateur judiciaire.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 juin 2024, la SCI Profil Saint-Denis demande au tribunal, au visa des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 décembre 1967, de :

« prononcer la nullité de la cinquième résolution adoptée lors de l’Assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CENTURY 21 – SYNDIXIS, du 8 décembre 2021 ;

— rejeter toutes les demandes, fins et prétentions formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CENTURY 21 – SYNDIXIS ;

— dispenser la société PROFIL SAINT DENIS de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera à répartir entre les autres copropriétaires ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CENTURY 21 – SYNDIXIS, à verser à la société PROFIL SAINT DENIS la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CENTURY 21 – SYNDIXIS, aux entiers dépens sur le fondement de l’article du 699 du Code de Procédure Civile ».

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande au tribunal de :

« débouter la SCI PROFIL SAINT DENIS de toutes ses demandes ;

— la condamner à faire procéder, sous astreinte de 100 euros par jour de retard :

— à la dépose du balcon y compris la passerelle qui supportait les climatiseurs ;

— à la fermeture de la porte fenêtre ;

— à la remise en état initial de la façade dégradée par ces installations ;

— la condamner en 3.500 euros d’article 700 et aux dépens ».

***

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2025, et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 7 mars 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en annulation de résolution d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Décision du 18 avril 2025

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L’article 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose quant à lui que « l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté ».

L’abus de majorité se définit comme la situation dans laquelle une décision de l’assemblée générale, bien que respectant les règles de majorité requise, a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

Il doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. Il convient enfin de rappeler que l’assemblée générale est souveraine, et que la juridiction ne peut substituer sa propre appréciation à la sienne en se prononçant sur l’opportunité des décisions contestées.

*

La SCI Profil Saint-Denis sollicite l’annulation de la décision n°5 prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 8 décembre 2021, invoquant une erreur quant à la majorité applicable, ainsi qu’un abus de majorité.

Cette décision, intitulée « Demande de remise en état des lots 206 et 208 suite à la construction sans autorisation d’un balcon végétalisé en lieu et place de la passerelle d’entretien des climatiseurs », a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et est ci-après reproduite :

« L’assemblée générale demande au copropriétaire des lots 206 et 208 Monsieur [G] représentant la SCI Profil Saint-Denis de procéder aux travaux de remise en état sans délai du balcon et de la passerelle modifiés sans autorisation de la mairie et du syndicat des copropriétaires. Sans remise en état d’ici le 15 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires se réserve le droit d’ester en justice à l’encontre de la SCI Profil Saint-Denis et ses représentants ».

A titre liminaire, il convient de relever que la SCI Profil Saint-Denis est recevable en son action, pour l’avoir exercée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse, et ce alors qu’elle dispose de la qualité de copropriétaire défaillante, pour n’avoir été ni présente ni représentée lors de cette assemblée.

— Sur les règles de majorité applicables

La SCI Profil Saint-Denis fait tout d’abord valoir que la décision n°5 aurait été irrégulièrement adoptée, dès lors qu’il existerait une discordance entre les termes du procès-verbal qui traduirait une erreur quant à la majorité applicable.

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Il apparaît en effet que ce document indique dans le titre de la résolution que la décision a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, puis finalement que celle-ci a été adoptée « à la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés, absents ou ayant voté par correspondance) » – ce qui correspond à la majorité de l’article 25 de cette même loi.

Contrairement à ce que soutient la demanderesse, la seule existence d’une telle erreur purement matérielle n’entache aucunement la décision de nullité.

Il doit en effet être rappelé que l’article 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que l’indication d’une majorité erronée au procès-verbal est sans aucune incidence sur la validité de la décision, dès lors que la majorité exigée a été obtenue dans les faits.

En l’espèce, alors que la résolution devait être soumise à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il apparaît qu’elle a été approuvée par les 13 copropriétaires présents ou représentés lors de cette assemblée, totalisant 584 tantièmes sur 1 014. Elle a par conséquent été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25), et donc a fortiori à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (art. 24).

Il n’existe donc aucune erreur quant à la majorité à laquelle la décision n°5 a été adoptée.

— Sur l’abus de majorité

La SCI Profil Saint-Denis soutient que la décision n°5 aurait été adoptée dans un intérêt autre que collectif, sans motif légitime et avec une intention de lui nuire.

Elle expose qu’elle n’a fait qu’embellir cet espace, avec des treillis démontables comportant de larges mailles, et ce à la demande d’un autre copropriétaire, afin de lui procurer davantage d’intimité et une vue plus agréable que celle des blocs de climatisation illégalement installés par l’ancien exploitant du local commercial ; que lesdits aménagements embellissent la copropriété et s’inscrivent ainsi dans un intérêt collectif ; que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la perte de luminosité alléguée ; qu’elle n’a fait qu’utiliser et transformer légèrement ces équipements installés avant son acquisition en 2019, sans les modifier ; que l’intention de nuire se déduit du fait que les anciens exploitants n’ont pas été inquiétés pendant plus de dix ans, alors même que le syndicat des copropriétaires avait connaissance des réalisations faites par ces derniers.

En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient qu’elle ne peut agir contre la décision n°5 prise le 8 décembre 2021, car elle devait agir contre la résolution n°18 de l’assemblée générale du 22 juillet 2020 lui refusant la régularisation des réalisations litigieuses ; qu’il défend un intérêt légitime et collectif en empêchant un copropriétaire de se créer un balcon sans aucune autorisation de l’assemblée, au mépris des droits des autres copropriétaires et des règles d’urbanisme ; que la SCI Profil Saint-Denis n’a réalisé des travaux qu’en 2019 ou 2020, comme elle le reconnaît elle-même, et ne peut donc se prévaloir d’aucune prescription ; que ce balcon entraîne une perte de lumière pour les étages inférieurs, et que faute d’action de la part du syndicat des copropriétaires, d’autres occupants de l’immeuble sont susceptibles de créer illégalement des balcons, entraînant des empiétements sur la cour commune et des pertes d’éclairement naturel à tous les étages.

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Sur ce,

* Le syndicat des copropriétaires soutient tout d’abord que la SCI Profil Saint-Denis serait « forclose » en son action dans la mesure où elle aurait dû agir à l’encontre de la décision n°18 de l’assemblée générale du 22 juillet 2020, aujourd’hui devenue définitive et donc non susceptible de contestation.

Il est exact que la décision n°18 prise le 22 juillet 2020 et la décision n°5 prise le 8 décembre 2021 ont un objet proche, et il apparaît que la seconde est la conséquence logique du refus d’entériner la réalisation des travaux d’aménagement.

Cependant, eu égard au principe dit d’autonomie des assemblées générales, un copropriétaire peut valablement contester toute décision qu’il estime avoir été adoptée de manière irrégulière, étant indifférent qu’une résolution même strictement identique ait été présentée lors d’une assemblée précédente.

De surcroît, il doit être relevé qu’une décision refusant de régulariser la réalisation de travaux ne produit pas les mêmes effets qu’une décision enjoignant au copropriétaire de démolir l’ouvrage, si bien que ce dernier ne peut se voir reprocher de ne pas avoir contesté la décision n°18 prise le 22 juillet 2020.

Il convient enfin de rappeler que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, un refus d’autorisation a posteriori n’est jamais « définitif » en ce que tout copropriétaire dispose du droit de former une nouvelle demande lors des assemblées générales futures.

L’action de la SCI Profil Saint-Denis n’est donc aucunement atteinte par la forclusion.

* Sur le fond, il est établi et non contesté que la SCI Profil Saint-Denis a fait aménager un « balcon végétalisé » sur une passerelle métallique, par la pose d’un lattis en bois au sol, d’un treillis vertical et de végétation grimpante à hauteur d’homme.

Afin de justifier la décision adoptée lors de l’assemblée générale le 8 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires fait tout d’abord valoir que les travaux d’aménagement de la passerelle ont été effectués sans autorisation préalable ni postérieure de la copropriété, et ce au mépris des règles d’urbanisme.

La demanderesse reconnaît qu’aucune autorisation n’a été obtenue, et il est en outre rapporté la preuve que la mairie de [Localité 9] a ordonné la destruction de la passerelle construite sans autorisation, à la suite d’une visite sur les lieux le 2 juillet 2020.

Ceci constitue à l’évidence un motif valable et suffisant pour solliciter la démolition de l’ouvrage litigieux, et démontre que la copropriété n’a pas agi avec une intention de nuire à la SCI Profil Saint-Denis mais au contraire dans le but de préserver l’intérêt collectif.

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La décision n°5 prise par l’assemblée générale le 8 décembre 2021 n’est donc pas constitutive d’un abus de majorité, et a été valablement adoptée. La SCI Profil Saint-Denis sera ainsi déboutée de sa demande en annulation.

2 – Sur la demande reconventionnelle

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation sous astreinte de la SCI Profil Saint Denis à faire procéder à « la dépose du balcon – y compris la passerelle qui supportait les climatiseurs -, à la fermeture de la porte-fenêtre, et à la remise en l’état initial de la façade de l’immeuble » qui aurait été dégradée par ces installations.

La SCI Profil Saint-Denis soutient tout d’abord que la passerelle technique et la « porte-fenêtre » ont été réalisées en 2007 par les exploitants du local commercial, si bien qu’elle ne saurait être tenue pour responsable de cette construction non autorisée, pour n’avoir acquis son bien qu’en 2019.

Toutefois, il est totalement indifférent que la SCI Profil Saint-Denis soit elle-même à l’initiative de la construction de la passerelle litigieuse, ou qu’elle ait procédé uniquement à la végétalisation de cet élément d’équipement, dans la mesure où elle vient aux droits de son vendeur et est responsable vis-à-vis de la copropriété des éventuelles constructions reliées aux lots n°208 et 209.

Il doit en outre être rappelé qu’un syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir pour demander la suppression d’un ouvrage affectant les parties communes réalisé sans autorisation de l’assemblée générale, et ce même s’il n’existe aucune atteinte aux droits des copropriétaires ou à l’intégrité de l’immeuble.

La remise en état est de droit et ne peut être refusée par la juridiction, même en l’absence de tout grief pour les copropriétaires. Il est ainsi indifférent que la preuve d’une perte de luminosité ou d’un autre inconvénient soit rapportée, ou encore que d’autres infrastructures aient possiblement été construites par des copropriétaires sans autorisation de l’assemblée générale.

Alors que la demanderesse invoque divers délais de prescription, il doit être relevé que le tribunal n’est pas compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir dans les instances introduites à compter du 1er janvier 2020 (article 789 du code de procédure civile).

Par ailleurs, l’action ouverte à la mairie devant les juridictions civiles tout comme l’action publique relative à la réalisation de travaux non autorisés ne présentent pas de lien avec le présent litige, si bien que la SCI Profil Saint-Denis ne peut se prévaloir de la prescription de l’action adverse.

Enfin, outre que la démolition d’un ouvrage construit sans autorisation sur les parties communes est de droit, à la simple demande du syndicat des copropriétaires, il convient de relever que la passerelle litigieuse doit en toute hypothèse être détruite dès lors que la mairie de [Localité 9] l’a déjà ordonné en juillet 2020.

Il conviendra ainsi d’ordonner à la SCI Profil Saint-Denis de procéder à la dépose de la passerelle/balcon installée dans la cour de l’immeuble, ainsi qu’à la remise de la façade en l’état antérieur – en ce compris le rebouchage de l’ouverture (« porte-fenêtre »).

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Dans la mesure où la SCI Profil Saint-Denis n’a pas procédé à la démolition de cet équipement malgré ordre de l’administration en juillet 2020, il existe à l’évidence un risque d’inexécution de la présente décision. Il conviendra ainsi d’assortir la condamnation prononcée d’une astreinte, tel que définie dans le dispositif de la décision.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Profil Saint-Denis, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI Profil Saint-Denis sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard du fait que la construction illicite doit en toute hypothèse être détruite et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, après débats en audience publique, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la SCI Profil Saint-Denis de l’ensemble de ses demandes ;

ORDONNE à la SCI Profil Saint-Denis de procéder à la dépose de la passerelle métallique reliée à ses parties privatives et aménagée en balcon, ainsi qu’à la remise de la façade de l’immeuble en l’état antérieur – en ce compris le rebouchage de l’ouverture (« porte-fenêtre ») ;

CONDAMNE la SCI Profil Saint-Denis à y procéder sous astreinte de cent (100) euros par jour de retard à compter d’un délai de trente (30) jours débutant à partir de la signification de la présente décision ;

DIT que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de quatre (4) mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires, à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

CONDAMNE la SCI Profil Saint-Denis au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI Profil Saint-Denis à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 9], le 18 avril 2025.

La greffière Le président