TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [W] [H] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10802 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MWJ

N° MINUTE :

11 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [H] [L], domicilié : chez Feu Monsieur [R] [L], [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 juin 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 06 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10802 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MWJ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 18 janvier 2018, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (ci-après RIVP) a donné un appartement sis [Adresse 3], en location à M. [R] [L], moyennant un loyer mensuel initial de 323,05 euros.

M. [R] [L] est décédé le 5 avril 2024.

Par courrier du 3 juin 2024, M. [W] [H] [L] a sollicité le transfert du bail à son profit, expliquant que M. [R] [L] était son frère, et qu’il avait habité avec lui tout au long de sa maladie, soit durant trois ans.

Par courrier du 20 juin 2024, la RIVP, considérant que M. [W] [H] [L] n’avait pas qualité pour bénéficier du transfert de bail, a demandé à ce dernier de quitter les lieux, précisant qu’à défaut une procédure d’expulsion de l’occupant sans droit ni titre serait engagée.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 10 octobre 2024, la RIVP a assigné M. [W] [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de:

— condamner M. [W] [H] [L] au paiement de la somme de 1897,40 € au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation et charges impayées arrêtées au 13 septembre 2024, à parfaire au jour de l’audience ;

— constater la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [R] [L] au 5 avril 2024, du fait de son décès ;

— dire et juger que M. [W] [H] [L] est occupant sans droit ni titre du logement en cause ;

— autoriser la RIVP à reprendre possession du logement faisant l’objet de ce bail;

— ordonner la libération des lieux par M. [W] [H] [L], et, à défaut, ordonner l’expulsion de M. [W] [H] [L] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner M. [W] [H] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer plus charges, jusqu’à son départ effectif des lieux;

— condamner M. [W] [H] [L] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile, outre les entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1 avril 2025.

A l’audience du 1 avril 2025, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant seulement sa demande en paiement de l’arriéré d’indemnités d’occupation à la somme de 4621,74 euros.

Au soutien de ses prétentions, la RIVP invoque les articles 14 de la loi du 6 juillet 1989, 544 et 1240 du code civil, estimant que les critères légaux de transfert du bail ne sont pas satisfaits, dès lors que M. [W] [H] [L] est le frère du locataire en titre. Elle ajoute qu’il serait l’auteur de troubles du voisinage et qu’il ne serait acquitté d’aucune indemnité d’occupation depuis le décès de M. [R] [L].

M. [W] [H] [L], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 juin 2025.

MOTIFS

Suivant l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur le transfert du bail

Il ressort de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que “Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ».

En l’espèce, M. [W] [H] [L] a, dans son courrier daté du 3 juin 2024, déclaré être le frère de M. [R] [L].

Seules les personnes limitativement énumérées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pouvant bénéficier du transfert de bail, les conditions du transfert du bail ne sont pas réunies.

Le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à la date du décès du locataire, M. [R] [L], soit au 5 avril 2024.

M. [W] [H] [L] étant depuis cette date occupant sans droit ni titre de ce logement, il y a lieu d’ordonner son expulsion, étant rappelé que les modalités de cette expulsion, notamment s’agissant du sort du mobilier garnissant le logement, sont prévues par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Il résulte en outre de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L613-1 du Code de la construction et de l’habitation, que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Aucune circonstance ne justifiant la suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Sur l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêtée au mois de février 2025

La RIVP verse aux débats le contrat de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il en ressort qu’au 28 février 2025, la dette s’élevait à la somme de 4621,74 euros au titre des charges et indemnités d’occupation impayées (février 2025 inclus).

M. [W] [H] [L], qui, non comparant, n’apporte aucun élément permettant de contester ce montant, sera par conséquent condamné au paiement de cette somme.

Sur l’indemnité d’occupation due à compter du mois de mars 2025

Il est en l’espèce conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de dire qu’elle sera fixée à un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les taxes et provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

En conséquence, à compter du 1er mars 2025, M. [W] [H] [L] sera condamné à payer à la RIVP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des taxes et charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

En l’espèce, M. [W] [H] [L], partie succombante, supportera les entiers dépens.

Il sera également condamné à payer à la RIVP la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant M. [R] [L] à la RIVP relativement au logement sis [Adresse 3] à la date du décès du locataire soit au 5 avril 2024 ;

DIT que M. [W] [H] [L] est depuis cette date occupant sans droit ni titre ;

ORDONNE l’expulsion de M. [W] [H] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués, faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE M. [W] [H] [L] à payer à la RIVP la somme de 4621,74 € au titre des charges et indemnités d’occupation impayées au 28 février 2025 (mois de février 2025 inclus) ;

CONDAMNE M. [W] [H] [L] à payer à la RIVP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 1 mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE M. [W] [H] [L] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [W] [H] [L] à payer à la RIVP la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE