TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 26] [1]

[1] Copies CC

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/03932

N° Portalis 352J-W-B7I-C4KL7

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

11 Mars 2024

Expertise :

M. [U] [H]

[Adresse 9]

[Localité 17]

JUGEMENT

rendu le 20 Janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [A] [W]

[Adresse 4]

[Localité 18]

représenté par M^e Hubert DIDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0955

DÉFENDEURS

Madame [X] [N]

[Adresse 7]

[Localité 15]

Monsieur [O] [N]

[Adresse 13]

[Localité 14]

Monsieur [L] [N]

[Adresse 22]

[Localité 11] – BELGIQUE

Décision du 20 Janvier 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 24/03932 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KL7

Madame [R] [N]

[Adresse 12]

[Localité 16]

Madame [B] [K] née [N]

[Adresse 10]

[Localité 20]

Tous représentés par Maître Claire BOUSCATEL de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0146

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés,

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 03 Novembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2010, Mme [X] [N] et M. [O] [N] ont donné à bail commercial à M. [A] [W], entrepreneur individuel, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 28], pour une durée de trois, six, neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er janvier 2011, à usage exclusif d’activité de “Marchand de vins, café, liqueurs, bière et restaurant.”

Par acte sous seing privé du 26 avril 2011, Mme [X] [N] et M. [O] [N] ont donné à bail commercial à M. [S] [Z] des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 28] pour une durée de trois, six, neuf années entières et consécutives commençant rétroactivement à courir le 1er juillet 2010 à usage de “ croissanterie, viennoiserie,pâtisserie, vente de sandwichs”

Suite à l’acquisition de ce fonds de commerce par M. [W] par acte du 4 novembre2013, ce dernier est devenu locataire de l’ensemble des locaux situés [Adresse 1] appartenant à M. et Mme [N].

Par avenant du 18 juillet 2014 signé entre Mme [X] [N] et M. [O] [N], en leur qualité d’usufruitiers, M. [L] [N], Mme [R] [N] et Mme [B] [N] en leur qualité de nu-propriétaires (ci-après les consorts [N]) d’une part et M. [A] [W] d’autre part, les locaux ont été réunis et les parties sont convenues qu’ils dépendraient du bail de neuf ans ayant commencé à courir le 1er janvier 2011 pour se terminer “le 31 décembre 2020" (sic) aux mêmes clauses et conditions sauf concernant:

— leur désignation, les locaux ayant été modifiés ainsi qu’il suit :

“Au rez-de-chaussée à gauche deux boutiques, un sous-sol au-dessous des deux boutiques, relié à un escalier et comprenant cave et water-closets.

Une cave sous ce sous-sol à laquelle on accède par un autre escalier.”

— le loyer annuel porté à la somme de 31 000 euros en principal plus une redevance de 2000 euros par an pour la terrasse au devant des lieux loués, charges et taxes en sus,

— le montant du dépôt de garantie porté à 15 500 euros,

— la destination des lieux à savoir celle, exclusive de “marchand de vins, café, liqueurs, bière, restaurant, croissanterie, viennoiseries, patisseries, vente de sandwichs et boissons non alcoolisées”.

Par acte d’huissier en date du 29 septembre 2021, les consorts [N] ont fait délivrer à M. [A] [W] un congé avec refus de renouvellement pour le 31 mars 2022 avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 mars 2024, M. [A] [W] a fait assigner les consorts [N] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction due par les bailleurs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 4 février 2025 date à laquelle, par ordonnance rendue avant les débats sur le fond, le juge de la mise en état a, au vu de l’accord des parties sur la nécessité de rouvrir les débats aux fins de voir compléter la mission de l’expert qui viendra à être désigné, ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et a fixé un nouveau calendrier de procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 avril 2025, M. [A] [W] demande au tribunal de :

“- DECLARER Monsieur [A] [W] recevable et bien fondé en son action ;

Y faisant droit :

JUGER que Monsieur [A] [W] a droit à indemnité d’éviction ;

Avant dire droit :

— DESIGNER un expert judiciaire aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que de tous préjudices subis du fait du non-renouvellement de son bail, avec pour mission de :

• se rendre sur place au [Adresse 5], entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux, les décrire, dresser la liste du personnel employé par le preneur ;

• Se faire communiquer tous documents et pièces utiles et notamment prendre connaissance des documents contractuels, comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux par Monsieur [A] [W] sous l’enseigne « L’Oasis du Nord » ;

• Et, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction pouvant être due à Monsieur [A] [W] à la suite de son éviction – indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement réinstallation, droits de mutation, indemnité pour trouble commercial, indemnité pour pertes de salaires et tous autres frais liés au non-renouvellement du bail ;

• déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [W] pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er avril 2022 jusqu’à leur libération effective,

• Dire que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile,

• Répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties avant d’émettre l’avis ;

• Rapporter au Tribunal l’éventuel accord qui pourrait intervenir entre les parties ;

— FIXER le montant de la provision à consigner au secrétariat-greffe pour les frais d’expertise et la mettre avant dire droit à la charge des bailleurs ;

Ensuite :

— FIXER le montant de l’indemnité d’éviction et indemnités accessoires dues par les consorts [N] à Monsieur [A] [W] ;

— CONDAMNER solidairement Madame [X] [N], Monsieur [O] [N], Monsieur [L] [N], Madame [R] [N] et Madame [B] [K] au paiement de l’indemnité d’éviction fixée par le Tribunal ;

— CONDAMNER solidairement Madame [X] [N], Monsieur [O] [N], Monsieur [L] [N], Madame [R] [N] et Madame [B] [K] à régler à Monsieur [A] [W] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement Madame [X] [N], Monsieur [O] [N], Monsieur [L] [N], Madame [R] [N] et Madame [B] [K] aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.”

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 mars 2025, les consorts [N] demandent au tribunal de :

“ – PRENDRE ACTE que l’indivision [N] formule toutes protestations et réserves sur la demande de désignation d’un expert judiciaire aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction ;

— DEBOUTER Monsieur [W] de sa demande de consignation des frais d’expertise à la charge de l’indivision [N] et de l’ensemble de ses autres demandes ;

— CONDAMNER Monsieur [W] à payer à l’indivision [N] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 3.304,54 €,outre les charges,taxes locatives et indexation légales, jusqu’à la libération effective des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion de la société locataire, avec possibilité de régulariser les charges et d’obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif ;

CONDAMNER Monsieur [W] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.”

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 3 novembre 2025 à l’issue de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande d’expertise

En application des dispositions de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’état des pièces versées aux débats et de l’argumentation des parties, le tribunal, qui ne peut statuer sur la seule base du rapport non contradictoire établi par M. [F] à la demande des bailleurs non suffisamment corroboré par d’autres pièces versées aux débats, ne dispose pas des éléments suffisants pour fixer cette indemnité ; il convient donc avant dire droit sur ce point d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la société preneuse, qui a le plus intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur la demande des consorts [N] au titre de l’indemnité d’occupation

En application des dispositions de l’article L145-28 du code de commerce, “aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.”

En l’espèce, et aussi longtemps que le montant de l’indemnité d’occupation prévue par l’article susvisé n’a pas été fixée M. [A] [W] reste redevable envers les consorts [N] d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer majoré des taxes et charges.

En l’état des contestations soulevées, l’expert sera également missioné aux fins de donner tous éléments utiles à la détermination de ladite indemnité d’occupation.

En revanche, la demande telle que formulée par les consorts [N] visant à obtenir la condamnation de M. [A] [W] à payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 3304,54 euros outres les charges et taxes jusqu’à la libération effective des lieux ne saurait prospérer compte tenu de la possibilité pour les bailleurs d’exercer leur droit de repentir et alors qu’en tout état de cause l’obligation à paiement de la société preneuse est prévue par les dispositions légales.

Sur l’injonction de rencontrer un médiateur dans le cadre de l’expertise

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, « le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle ».

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code «organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle ».

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile « le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ».

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les autres demandes

Il a été satisfait à la demande de donner acte des protestations et réserves des consorts [N] par leur mention dans le corps de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.

Il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate que le bail liant Mme [X] [N], M. [O] [N], M. [L] [N], Mme [R] [N] et Mme [B] [N] à M. [A] [W] portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 27] a pris fin le 31 mars 2022 à 24 heures, par l’effet du congé délivré par les bailleurs le 29 septembre 2021,

Dit que le congé a ouvert le droit pour M. [A] [W] au paiement d’une indemnité d’éviction, et pour Mme [X] [N] et M. [O] [N], M. [L] [N], Mme [R] [N] et Mme [B] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation,

Avant dire droit, sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation,

Ordonne une expertise et désigne en qualité d’expert :

M. [U] [H]

[Adresse 9]

[Localité 17]

01.45.48.32.00

[Courriel 23]

avec mission, dans le respect du principe du contradictoire, les parties et leurs conseils ayant été convoqués :

— de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— de visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

— de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, au jour le plus proche de la libération des lieux, dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer, à la date du 31 mars 2022, la valeur locative du local commercial loué par M. [A] [W] permettant de déterminer l’indemnité d’occupation due par ce dernier,

— de tenter de concilier les parties,

Dit que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2026 ;

Rappelle que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne et pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission, par la personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;

Dit que M. [A] [W] à qui incombe l’avance des frais d’expertise, devra verser au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris atrium sud, 1er étage, [Adresse 29]) une consignation d’un montant de 5.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 30 mars 2026, inclus, avec une copie de la présente décision ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, et sauf demande de prorogation ou de relevé de forclusion, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de la carence de la partie à qui l’avance des frais d’expertise incombait ;

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Paris ou son délégataire à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

Donne injonction aux parties, à défaut de conciliation intervenue devant l’expert judiciaire, de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [C] [G]

[Adresse 6]

01 47 03 13 13 – [Courriel 25]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne se sont pas conciliées devant lui et qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Dit que pendant la durée de la procédure, M. [A] [W] reste redevable envers Mme [X] [N] et M. [O] [N], M. [L] [N], Mme [R] [N] et Mme [B] [N] d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges et taxes,

Sursoit à statuer sur les demandes au fond des parties,

Réserve l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 5 mai 2026 pour vérification du versement de la consignation,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00.

Fait et jugé à [Localité 26] le 20 Janvier 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

SERVICE DE LA RÉGIE

Tribunal Judiciaire de Paris, 1 Parvis du Tribunal de Paris,

[Localité 19]

Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

[Adresse 21], 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier

Tel. : 0l.44.32.59.30 – 01.44.32.94.32 / fax : 01.44.32.53.46

[Courriel 30]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX024] / BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial

— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

— à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;