TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

JUGEMENT DU 04 Septembre 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER : N° RG 25/00215 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IQQ7

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] ROMANS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

comparant, valablement représenté par Mme [K] [D], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MANNING, greffière

Débats tenus à l’audience du 28 août 2025

Jugement prononcé le 4 septembre 2025, par mise à disposition au greffe

Grosse à :

le :

EXPOSÉ DU LITIGE

L’E.P.I.C. [Localité 4] ROMANS HABITAT a donné à bail à M. [S] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 5] par contrat du 24 mai 2022, pour un loyer mensuel initial hors charge de 285,25 euros.

Par bail séparé conclu le 21 mars 2024, l’E.P.I.C. [Localité 4] ROMANS HABITAT lui a également donné à bail un stationnement n°0010P024 situé à la même adresse pour un loyer mensuel initial de 13,54 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 23 janvier 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 3 avril 2025 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition des clauses résolutoires, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation des contrats de bail,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de M. [S] [Z] au paiement :

* de la somme de 1319,21 euros arrêtée au 24 mars 2025 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers mensuels et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement,

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 16 juin 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’audience du 26 juin 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l’E.P.I.C. [Localité 4] ROMANS HABITAT a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 2561,57 euros au 23 juin 2025, hors frais de procédure s’élevant à 109,56 euros.

M. [S] [Z] a comparu et n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Il résulte également des débats que le locataire n’est pas en mesure de formuler de proposition lui permettant d’apurer la dette qu’il reste devoir à l’E.P.I.C. [Localité 4] ROMANS HABITAT, percevant uniquement le revenu de solidarité active.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 28 août 2025 suite à l’indisponibilité du magistrat ayant présidé l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, l’E.P.I.C. [Localité 4] ROMANS HABITAT a maintenu ses demandes. Le défendeur n’a pas comparu.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’E.P.I.C. [Localité 4] ROMANS HABITAT a indiqué que M. [S] [Z] avait été déclaré recevable à la procédure de surendettement par décision de la commission de surendettement des particuliers de la Drôme en date du 10 juillet 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 4 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, l’E.P.I.C. [Localité 4] ROMANS HABITAT justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 avril 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le bail relatif au parking a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que logement principal, dont il constitue dès lors l’accessoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus le 24 mai 2022 et le 21 mars 2024 contiennent des clauses résolutoires et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 23 janvier 2025, pour la somme en principal de 497,43 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 24 mars 2025.

M. [S] [Z] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement et du stationnement donnés à bail.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’E.P.I.C. [Localité 4] ROMANS HABITAT produit un décompte démontrant que M. [S] [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2561,57 euros au 23 juin 2025.

M. [S] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Par ailleurs, si M. [S] [Z] a été déclaré recevable au bénéfice de la procédure de surendettement le 10 juillet 2025, il résulte du dernier décompte du 26 août 2025 produit à la dernière audience qu’il n’a pas pour autant repris le paiement des loyers depuis cette date, et notamment pas l’échéance du mois de juillet 2025 exigible depuis le 31 juillet 2025, de telle sorte qu’il ne peut pas prétendre à l’octroi des délais de paiement de droit prévus par l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

M. [S] [Z] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 2561,57 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer à compter du 24 mars 2025 et due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par l’E.P.I.C. [Localité 4] ROMANS HABITAT.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [S] [Z], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [S] [Z] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 4] ROMANS HABITAT la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Constate que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies à la date du 24 mars 2025, et qu’en conséquence les baux se trouvent résiliés depuis cette date,

— Ordonne en conséquence à M. [S] [Z] de libérer le logement et le garage n°0010P024 situés [Adresse 2], à [Localité 5] et de restituer les clés,

— Dit qu’à défaut pour M. [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’E.P.I.C. [Localité 4] ROMANS HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne M. [S] [Z] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 4] ROMANS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant aux loyers à compter du 24 mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Condamne M. [S] [Z] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 4] ROMANS HABITAT la somme de 2561,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025 sur la somme de 497,43 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

— Condamne M. [S] [Z] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 4] ROMANS HABITAT la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [S] [Z] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,