TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [V] [G]

Monsieur [L] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Frédérique BOREL DE MALET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08108 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAY3D

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 24 mars 2026

DEMANDEURS

Madame [M] [W] veuve [R], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Frédérique BOREL DE MALET, avocat au barreau de Paris,

Madame [T] [R] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Frédérique BOREL DE MALET, avocat au barreau de Paris,

Monsieur [X] [R], demeurant [Adresse 3] (BELGIQUE)

Représentée par M^e Frédérique BOREL DE MALET, avocat au barreau de Paris,

Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 4] (BELGIQUE)

Représentée par M^e Frédérique BOREL DE MALET, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEURS

Madame [V] [G], demeurant [Adresse 5]

non comparante et non représentée,

Monsieur [L] [O], demeurant [Adresse 5]

non comparant et non représenté,

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08108 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAY3D

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2005, M. [I] [P] a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [G] et M. [L] [O] sur des locaux situés au [Adresse 6], FD, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 € dont 50 € de provision pour charges.

M. [I] [P] est décédé le 30 mai 2024 et a laissé pour héritiers son épouse et ses enfants, Mme [M] [W] veuve [R], Mme [T] [R], M. [X] [R] et M. [Z] [R] (ci-après les consorts [R]).

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, les consorts [R] ont fait délivrer à Mme [V] [G] et M. [L] [O] une sommation de payer les loyers pour la somme en principal de 29.371,36 €.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation des locataires le 27 janvier 2025.

Par actes de commissaire de justice des 1er et 4 juillet 2025, les consorts [R] ont assigné Mme [V] [G] et M. [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— prononcer la résiliation du contrat de bail du 14 octobre 2005 aux torts exclusifs de Mme [V] [G] et M. [L] [O],

— fixer la date d’effet de la résolution du contrat de bail à la date de l’assignation,

— ordonner l’expulsion de Mme [V] [G] et M. [L] [O], sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois,

— condamner solidairement Mme [V] [G] et M. [L] [O] à payer aux consorts [R] la somme en principal de 19.919,40 € arrêtée au 16 juin 2025, avec intérêts légaux à compter de la sommation de payer du 24 janvier 2025,

— condamner solidairement Mme [V] [G] et M. [L] [O] à payer aux consorts [R] une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer en cours, majoré des charges, à titre de provision, à compter de la date de résolution du contrat de bail,

— condamner solidairement Mme [V] [G] et M. [L] [O] aux dépens comprenant notamment le coût de la sommation de payer du 24 janvier 2025,

— condamner solidairement Mme [V] [G] et M. [L] [O] à payer aux consorts [R] une somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 4 juillet 2025.

À l’audience du 9 janvier 2026, Mme [M] [W] veuve [R], Mme [T] [R], M. [X] [R] et M. [Z] [R], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes.

Mme [V] [G], citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 4 juillet 2025, et M. [L] [O], cité à personne le 1er juillet 2025, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Les consorts [R] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur demande de résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Il résulte des articles 1224 et suivants du code civil que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution met fin au contrat et prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [V] [G] et M. [L] [O] ne règlent plus leurs loyers depuis le mois de septembre 2020, soit depuis plus de cinq ans, et ce malgré la sommation de payer du 24 janvier 2025. Les consorts [R] indiquent également que Mme [V] [G] et M. [L] [O] ne sont pas assurés contre les risques locatifs mais ne le démontrent pas (absence de mise en demeure de le faire).

Le défaut de paiement des loyers et des charges est un manquement aux obligations contractuelles suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

La résiliation du bail sera donc prononcée et fixée au 4 juillet 2025, date de l’assignation.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les consorts [R] à faire procéder à leur expulsion.

Il n’y a pas lieu en revanche de prévoir une astreinte, la demande des consorts [R] sera rejetée sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [V] [G] et M. [L] [O] seront condamnés solidairement à payer à Mme [M] [W] veuve [R], Mme [T] [R], M. [X] [R] et M. [Z] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 5 juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, les consorts [R] produisent un décompte contradictoire démontrant qu’à la date du 16 juin 2025, Mme [V] [G] et M. [L] [O] leur doivent la somme de 19.919,40 €, termes des mois de juillet 2022 à juin 2025 inclus afin de respecter la prescription de trois ans.

Mme [V] [G] et M. [L] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme aux demandeurs, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025, date de la sommation de payer.

Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [V] [G] et M. [L] [O], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens, lesquels comprennent notamment le coût de la sommation de payer du 24 janvier 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [R] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 € leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT que la demande de résiliation du bail de Mme [M] [W] veuve [R], Mme [T] [R], M. [X] [R] et M. [Z] [R] est recevable,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 14 octobre 2005 entre, d’une part, M. [I] [P] et, d’autre part, Mme [V] [G] et M. [L] [O] concernant les locaux situés au [Adresse 7], 6ème étage, FD à la date du 4 juillet 2025,

ORDONNE à Mme [V] [G] et M. [L] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 7], 6ème étage, FD ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [G] et M. [L] [O] à payer à Mme [M] [W] veuve [R], Mme [T] [R], M. [X] [R] et M. [Z] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 5 juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [G] et M. [L] [O] à payer à Mme [M] [W] veuve [R], Mme [T] [R], M. [X] [R] et M. [Z] [R] une somme de 19.919,40 € au titre de l’arriéré locatif, termes des mois de juillet 2022 à juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [G] et M. [L] [O] aux dépens, lesquels comprennent notamment le coût de la sommation de payer du 24 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [G] et M. [L] [O] à verser à Mme [M] [W] veuve [R], Mme [T] [R], M. [X] [R] et M. [Z] [R] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 mars 2026

le greffier le Président