TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [Z] [E] ; Monsieur [B] [O] [W] ; PREFET DE [Localité 7]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07988 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYHE

N° MINUTE :

6/2026

JUGEMENT

rendu le 16 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Madame [Z] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [O] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2026 par Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 16 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07988 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYHE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2020, la SA 1001 VIES HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [E] et M. [B] [O] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 521,68 € et d’une provision pour charges de 170,22 €.

Par avenant du 6 décembre 2023, M. [B] [O] [W] a été désolidarisé du contrat de bail mais il a été rappelé qu’il restait tenu solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du contrat pendant une durée de 3 ans.

Par actes de commissaire de justice du 9 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5.533,95 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [E] et M. [B] [O] [W] le 27 septembre 2024.

Par assignations du 7 août 2025, la SA 1001 VIES HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation, faire prononcer la résiliation judiciaire des baux relatifs aux boxes de stationnement n° 21 et n° 22 et à l’emplacement de stationnement, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [E] et M. [B] [O] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

-5.316,46 € au titre des arriérés de loyers et charges relatifs au bail d’habitation, aux boxes et à l’emplacement de stationnement, échéances de juin 2025 incluses selon décompte arrêté au 9 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2025,

— une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation, correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux,

— une indemnité d’occupation au titre des emplacements de stationnement correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation des baux et jusqu’à parfaite libération des locaux,

-390 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 9 mai 2025.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 11 août 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 19 novembre 2025.

À l’audience du 20 novembre 2025, la SA 1001 VIES HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes et précisé que la dette locative s’élevait désormais à 4.227,79 €, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Mme [Z] [E] et M. [B] [O] [W], cités à étude le 7 août 2025, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA 1001 VIES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 9 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5.533,95 € n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juillet 2025.

Il ressort du décompte actualisé que les locataires ont repris le paiement de leur loyer avant la date de l’audience, et du diagnostic social et financier qu’ils auraient soldé leur dette. Toutefois, faute pour les défendeurs de s’être présentés à l’audience, ces éléments ne peuvent être vérifiés et les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus, la loi ne permettant pas au juge de le faire d’office à la différence de la mise en place de délais de paiement.

Le juge est, en conséquence, tenu d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA 1001 VIES HABITAT à faire procéder à leur expulsion.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de prononcé de la résiliation des baux

La société 1001 VIES HABITAT demande que la résiliation de baux portant sur deux boxes de stationnement situés au [Adresse 3] et un emplacement de stationnement situé au [Adresse 5] soit prononcée. Elle précise que les baux ont été égarés mais que la lecture du décompte permet d’en justifier l’existence.

Or, la seule mention sur le décompte de « Loyer box » et de « Remise loyer parking 50 % » ne saurait suffire à rapporter la preuve de l’existence de deux ou trois baux et de leurs stipulations. En tout état de cause, si les boxes et emplacement de stationnement évoqués sont accessoires au bail d’habitation, leur résiliation est constatée en même temps que celle du bail d’habitation. Et s’ils ne sont pas des accessoires au bail d’habitation, le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour en connaître.

Par conséquent, la SA 1001 VIES HABITAT sera déboutée de sa demande de prononcé de la résiliation des baux portant sur les boxes de stationnement et emplacement de stationnement.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la SA 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 12 novembre 2025, Mme [Z] [E] et M. [B] [O] [W] lui devaient la somme de 4.227,79 €, soustraction faite des frais de procédure.

Il ressort du diagnostic social et financier reçu au greffe le 19 novembre 2025 que la dette aurait été soldée avec l’UDAF. Or, le décompte actualisé produit par la SA 1001 VIES HABITAT ne le fait pas apparaître et les défendeurs ne se sont pas présentés à l’audience, ce qui n’a donc pas permis de vérifier ces éléments.

Mme [Z] [E] et M. [B] [O] [W] seront donc solidairement condamnés à payer la somme de 4.227,79 € à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 mai 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation qui se substitue au loyer est due, afin de préserver les intérêts du bailleur, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, Mme [Z] [E] et M. [B] [O] [W] seront condamnés solidairement à payer à la SA 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation au titre du local d’habitation, des boxes de stationnement et de l’emplacement de stationnement d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 13 novembre 2025 et jusqu’à libération des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Z] [E] et M. [B] [O] [W], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 9 mai 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA 1001 VIES HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 390 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DIT que l’action de la SA 1001 VIES HABITAT est recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 novembre 2020 entre la SA 1001 VIES HABITAT, d’une part, et Mme [Z] [E] et M. [B] [O] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 10 juillet 2025,

DÉBOUTE la SA 1001 VIES HABITAT de sa demande de prononcé de la résiliation des baux portant sur les boxes de stationnement et l’emplacement de stationnement,

ORDONNE à Mme [Z] [E] et M. [B] [O] [W] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [E] et M. [B] [O] [W] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 4.227,79 € au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés) arrêté au 12 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2025,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [E] et M. [B] [O] [W] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 13 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [E] et M. [B] [O] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 mai 2025,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [E] et M. [B] [O] [W] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 390 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

le greffier la Présidente