TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N], [J], [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09047 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5565

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 22 avril 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [N], [J], [E],

[Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 avril 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09047 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5565

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2015, [Localité 5] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [N], [J] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], bâtiment 1, escalier 1, 5ème étage, logement n°25, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 586,04 euros. Par acte séparé du 06 octobre 2015, il lui a également été consenti un bail sur un emplacement de stationnement, situé au [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 23110,78 euros au titre de l’arriéré locatif afférent au bail locatif et à l’emplacement de stationnement, dans un délai de six semaines, en visant les clauses résolutoires.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N], [J] [E] le 15 décembre 2023.

Par assignation du 23 septembre 2024, PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [N], [J] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,20 314,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 février 2025, [Localité 5] HABITAT-OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 février 2025, s’élève désormais à 22 800,76 euros. Il indique que le compte locataire du défendeur a bien été crédité de la somme de 3 588.06 euros, correspondant à 6 mois de loyer, en indemnisation du préjudice subi du fait d’infiltrations en provenance de la terrasse située au-dessus de son logement.

A titre subsidiaire, il demande que le locataire soit condamné à lui verser la somme de 13 188.82 euros après compensation entre la dette locative dont il est redevable et la somme de 13 200 euros qui pourrait lui être octroyée en indemnisation de son préjudice équivalant à 22 mois de loyers, entre la date de survenance du sinistre (mai 2021) et la fin des travaux (mars 2023) en ce compris la somme déjà indemnisée de 3 588.06 euros.

Enfin, PARIS HABITAT-OPH indique que M. [N], [J] [E] a bien repris le paiement intégral du loyer courant au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et déclare s’en rapporter quant à la décision du tribunal s’agissant de la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours d’éventuels délais de paiement.

M. [N], [J] [E] indique que les infiltrations qu’il a subies ont rendu son logement totalement inhabitable entre février 2021 et novembre 2023 et demande ainsi à être exonéré de loyer pendant toute cette période, étant précisé qu’il reste encore des travaux à faire dans sa cuisine. Pour le montant résiduel qu’il resterait à devoir, il sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, à hauteur de 200 euros par mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail avait été reconduit, pour la dernière fois au moment de la délivrance du commandement de payer, le 10 septembre 2021 soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi susmentionnée, de sorte qu’il convient d’appliquer le délai de deux mois en lieu et place de celui de 6 semaines mentionné dans le commandement.

Or il apparaît que la somme de 23 110,78 euros réclamée aux termes de ce commandement n’a effectivement pas été réglée par le locataire dans le délai imparti, suivant la signification de l’acte, en date du 14 décembre 2023.

S’il convient de relever que le commandement de payer vise une dette constituée en partie de loyers dont le requérant admet qu’ils n’étaient pas dus puisqu’ils ont fait l’objet d’une exonération postérieure à la délivrance du commandement (le 5 avril 2024), il ne peut qu’être constaté que le défendeur ne remet pas en cause la validité de ce commandement qui fait état d’une dette réellement due, même dans l’hypothèse où une exonération portant sur 22 mois de loyers (soit 13 200 euros) lui était accordée.

Le montant serait ainsi de 9 910.78 euros qui n’a pas été réglé dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, de sorte que le bailleur donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 février 2024.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Par ailleurs, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et qu’il est obligé, notamment, de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, de lui assurer la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il est admis que la suspension unilatérale du paiement des loyers est fautive si le preneur ne démontre pas que le logement est inhabitable. C’est ainsi que les juges du fond apprécient souverainement le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur ( Civ. 3e, 15 déc. 1993).

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 février 2025, M. [N], [J] [E] lui devait la somme de 22 800,76 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre du bail d’habitation et diu bail afférent à l’emplacement de stationnement, échéance du mois de janvier 2025.

M. [N], [J] [E] estime ne pas être redevable de ce montant car il doit être exonéré totalement de ses loyers pendant la période courant du mois de février 2021 au mois de novembre 2023 au motif que son appartement était, pendant toute ce temps, totalement inhabitable.

Il résulte des pièces versées par [Localité 5] HABITAT-OPH lui-même, qu’un sinistre est survenu dans le logement de M. [N], [J] [E] le 20 mai 2021. Selon les deux rapports d’expertise dommages-ouvrages de l’entreprise 3 C en date des 22 septembre 2021 et 7 août 2023, le logement, du fait des infiltrations en provenance de la terrasse située au-dessus du logement pris à bail par le défendeur, était devenu inhabitable. Il est ainsi fait mention d’un état désastreux, notamment de la pièce de vie et de l’impossibilité pour le preneur de s’y maintenir.

Or, il est également établi que les travaux de reprise ont été achevés, selon le quitus de fin de travaux signé par M. [N], [J] [E], le 22 mars 2023, soit 22 mois plus tard.

Ainsi durant toute cette période, il est avéré, et [Localité 5] HABITAT-OPH ne s’en défend pas, que le logement n’était pas habitable et que les loyers ne pouvaient valablement être appelés.

[Localité 5] HABITAT-OPH devra alors verser à M. [N], [J] [E] la somme de 9 611.94 correspondant à 22 mois de loyers après déduction du montant déjà indemnisé (13 200 – 3 588.06 euros).

Du fait de la compensation sollicitée par le requérant à titre subsidiaire, M. [N], [J] [E] est ainsi redevable de la somme de 13 188.82 euros qu’il sera condamné à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH selon décompte arrêté au 10 février 2025, échéance du mois de janvier incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient néanmoins d’examiner la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire formée par M. [N], [J] [E].

Sur la demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 10 février 2025 fourni par le demandeur que M. [N], [J] [E] a repris le paiement intégral du loyer courant. Il fait état de sa volonté d’apurer sa dette en versant tous les mois la somme supplémentaire de 200 euros. Il justifie percevoir l’allocation d’aide au retour à l’emploi et précise que ses revenus mensuels s’élèvent à 2 100 euros environ.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à sa demande et de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera résilié de plein droit à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due dont le montant sera équivalent au montant actuel du loyer et des charges.

Sur les demandes accessoires

M. [N], [J] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie qu’il soit dérogé à ce principe en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus les 9 septembre 2015 et 6 octobre 2015 entre [Localité 5] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [N], [J] [E], d’autre part, concernant les locaux d’habitation situés au [Adresse 3] à [Localité 6], bâtiment 1, escalier 1, 5ème étage, logement n°25, et l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 2] à [Localité 6], emplacement n°25, sont résiliés depuis le 15 février 2024,

CONDAMNE M. [N], [J] [E] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 13 188.82 euros (treize mille cent quatre-vingt-huit euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif du au 10 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [N], [J] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [N], [J] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 15 février 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [N], [J] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [N], [J] [E] sera condamné à verser à [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N], [J] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 décembre 2023 et celui de l’assignation du 23 septembre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge