TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [R] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09676 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEPP

N° MINUTE :

5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 avril 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [H], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 avril 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09676 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2022, l’ EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [R] [H] et Mme [Y] [U] sur un appartement situé [Adresse 3].

Suite au décès de Mme [Y] [U], le bail a été établi au seul nom de M. [R] [H] suivant avenant du 05 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7188,92 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [H], le 16 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [R] [H] avec toutes conséquences de droit, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer mensuel et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

—  11 738,56 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 octobre 2025.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 février 2026 lors de laquelle l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de [Localité 2],64 euros selon décompte arrêté au 13 février 2026, terme de janvier 2026 inclus. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [R] [H] a comparu, accompagné de son aide-soignante. Il ne conteste pas la dette. Il explique que le loyer était réglé par sa mère, décédée depuis un an. Il bénéficie de l’allocation adulte handicapé d’un montant de 1033,32 euros. Il est en lien avec le bailleur social aux fins d’obtenir un logement plus petit et adapté à ses ressources. Une procédure de sauvegarde de justice est par ailleurs en cours.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 16.2) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 14 mai 2025, pour la somme en principal de 7188,92 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 juillet 2025 minuit.

Il y a dès lors lieu de constater que le bail conclu est résilié depuis cette date.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le versement du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience. Au demeurant, le loyer s’élève à la somme de 1055,94 euros tandis que les ressources de M. [R] [H] s’élèvent à 1033,32 euros.

Au vu des développements qui précèdent, il n’y a pas lieu à octroi de de délai de paiement ni a fortiori à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 février 2026, M. [R] [H] restait lui devoir la somme de [Localité 3],02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de janvier 2026 inclus, après soustraction des frais de contentieux recouvrables au titre des dépens de l’instance.

M. [R] [H] reconnaît être débiteur de ce montant.

Il sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2025 sur la somme de 11738,56 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [H] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 mai 2025.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 23 novembre 2022 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [R] [H] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] est résilié depuis le 14 juillet 2025 minuit ;

ORDONNONS à M. [R] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS M. [R] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS M. [R] [H] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de [Localité 3],02 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 13 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2025 sur la somme de [Localité 4],56 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETONS toute autre demande ;

DÉBOUTONS l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [R] [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 14 mai 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection