TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e TAJ

Copie exécutoire délivrée

à : M^e KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06120 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAG7P

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 mai 2026

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE [T]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #G0517

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [W]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Aziamumtaz TAJ, avocat au barreau de Seine Saint Denis

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 avril 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 mai 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée, de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 29 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06120 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAG7P

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 mars 2014, la société Elogie [T] a donné à bail à M. [O] [W] un logement d’une pièce de 27,73 m2, porte 3, 2ème étage, dans un immeuble situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 262,69 euros, outre les charges provisionnelles.

Dans le cadre de l’enquête Supplément de Loyer Solidarité de 2023, M. [O] [W] a transmis la copie de son avis d’imposition 2023 lequel fait état d’une adresse à [Localité 2], de son mariage et de la présence d’enfants au foyer fiscal.

Surpris par ces informations s’agissant d’un studio, non adapté à l’occupation par une famille, la bailleresse a diligenté un commissaire de justice qui a constaté, le 26 août 2024, que la boîte aux lettres « 3 » porte le nom tapuscrit de M. [O] [W] auquel a été ajouté le nom manuscrit de [N], qu’un boîtier à clés a été installé sur la porte palière « 3 » et que la voisine a déclaré que le studio est régulièrement sous-loué, des sous-locataires transportant des matelas la nuit, cette situation durant depuis longtemps.

Par ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 12 février 2025, un commissaire de justice a été désigné aux fins de constater les conditions actuelles d’occupation de l’appartement loué. Le 11 mars 2025, celui-ci a constaté la présence de trois lits et l’occupation continue du studio par trois personnes avec la présence exclusive de vêtements masculins et de matériel professionnel tels que peinture et outillage.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 juin 2025 à étude, la société Elogie [T] a fait assigner M. [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater qu’il ne demeure pas dans les lieux,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail du 25 mars 2014,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de M. [O] [W] ,

— le condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

— dire qu’il restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurances,

— le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens lesquels comprendront notamment les frais de constat.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2025. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

L’affaire, appelée le 08 septembre 2025 a été renvoyée aux fins de mise en état.

A l’audience du 02 avril 2026, l’affaire a été appelée et retenue.

La société Elogie [T] représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance. Elle fait valoir que le logement loué ne constitue pas la résidence principale de M. [O] [W], que celui-ci procède à la transmission, cession ou sous-location du logement loué et que de plus, une situation de suroccupation, par ailleurs dangereuse, est caractérisée.

De son côté, M. [O] [W] représenté par son conseil s’oppose aux demandes. Il fait valoir qu’il réside à [Localité 1] où il travaille dans le bâtiment, qu’il ne sous-loue pas le logement et que son adresse à [Localité 2] n’a servi qu’à y faire venir son épouse. Il se rend à [Localité 2] pour rejoindre son épouse et leurs trois enfants, du vendredi au dimanche conformément à l’organisation familiale depuis trois ans. Il conteste le constat du commissaire de justice et la présence de trois lits et précise que M. [N] est son oncle. A titre subsidiaire, il demande un délai de huit mois pour s’organiser et quitter le logement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

L’article 2 de la loi du n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que :

« Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. »

Aux termes de l’article 8 du même code, « Le locataire ne peut ni céder le contrat de sous-location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».

Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an. Le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer même partiellement, sauf aux accueillants familiaux, personnes âgées ou aux personnes présentant un handicap et après information préalable du bailleur. En cas de non-respect de ces dispositions, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 10 B – “ Obligations du locataire » que celui-ci doit « habiter les lieux loués continuellement et personnellement avec les membres de sa famille ou personnes à charge à titre de résidence principale et au moins 8 mois par an » et en son article 13, qu’il pourra être résilié en cas d’infraction et notamment de toute sous-location ou cession partielle ou totale”.

A l’appui de sa prétention, la société Elogie [T] produit :

— l’avis d’imposition du locataire de 2023 qui justifie de sa résidence habituelle à [Localité 2], de son mariage et de la présence d’enfants rattachés au foyer fiscal,

— le constat du commissaire de justice du 26 août 2024 qui relève la présence d’une boîte aux lettres « 3 » portant le nom de M. [O] [W] auquel a été ajouté le nom [N], l’installation d’un boîtier à clés sur la porte palière « 3 » et les dires de la voisine qui déclare que le studio est régulièrement sous-loué, de longue date,

— le procès-verbal de constat du 12 février 2025 d’un commissaire de justice désigné judiciairement qui constate la présence de trois lits, l’occupation continue du studio par trois personnes (denrées alimentaires, déchets récents, lavabo humide) avec la présence exclusive de vêtements masculins, du matériel professionnel de peinture et d’outillage et un document administratif au nom de [N]. Des photographies corroborent ses constatations.

De son côté, M. [O] [W] fait valoir qu’il travaille en région parisienne et occupe l’appartement loué du lundi au vendredi après-midi, ses chantiers se trouvant à [Localité 1] et ne pouvant faire des aller-retours quotidiens entre [Localité 1] et [Localité 2]. Il précise avoir toujours occupé le logement en bon père de famille et que M. [N] est son oncle. Il produit une attestation d’assurance en « télétravail » pour le logement loué, un récépissé de demande de carte de séjour de M. [N], et des documents tronqués en langue anglaise dont il faudrait peut-être comprendre que M. [N] serait l’oncle de son épouse, aucun nom n’étant toutefois lisible à l’exception des toutes premières lettres.

M. [O] [W] ne produit aucun élément justifiant d’un télétravail dans le logement loué, étant absent lors des deux passages des commissaire de justice, lequel n’a pas constaté d’éléments révélant sa présence personnelle. De plus, il dit travailler sur des chantiers à [Localité 1], circonstance qu’il n’établit nullement. De même, il ne justifie pas des trajets [Localité 3] hebdomadaires qu’il revendique, et s’abstient de verser aux débats ses derniers avis d’imposition, celui de 2023 sur les revenus de 2022 caractérisant une résidence personnelle de M. [O] [W] à [Localité 2] avec sa famille et son centre principal d’intérêt en cette ville.

Il ressort ainsi de l’ensemble des éléments qui précèdent, afférents à une période longue (au moins depuis 2022), que M. [O] [W] n’occupe pas le logement à titre de résidence principale et qu’il y accueille des personnes non autorisées aux termes des dispositions légales et contractuelles en cause. Cette situation constitue un manquement grave et continu à ses obligations contractuelles, d’autant qu’il s’agit d’un logement à visée sociale.

Il y a lieu dès lors de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de ce dernier laquelle prendra effet à la date de l’assignation du 10 juin 2025.

Sur l’expulsion

En conséquence de la résiliation du bail, il sera fait droit à la demande d’expulsion de M. [O] [W] et de celle de tous occupants de son chef.

Suivant l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai.

La demande de délai supplémentaire de M. [O] [W] sera rejetée dès lors qu’il ne justifie pas d’une résidence effective dans les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’occupation des lieux sans droit ni titre crée un préjudice au propriétaire privé de la valeur locative et de la jouissance de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation.

Le montant sera fixé en l’espèce à celui du loyer actuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, soit de l’assignation, et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés.

En conséquence, M. [O] [W] sera condamné à payer cette somme à la société Elogie [T], ce à compter de la résiliation du bail au jour de l’assignation, et jusqu’à la libération des lieux avec remise des clés.

Il restera tenu de justifier d’un contrat d’assurance concernant le logement.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais de constat.

Par ailleurs, il y a lieu de le condamner à payer à la société Elogie [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 25 mars 2014 entre la société Elogie [T] et M. [O] [W] portant sur un appartement à usage d’habitation porte 3, 2ème étage, situé [Adresse 3], aux torts de ce dernier, avec effet au 10 juin 2025,

ORDONNE à M. [O] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement porte 3, 2ème étage, situé [Adresse 3], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire des lieux avec remise des clés, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [O] [W] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et déboute la société Elogie [T] de sa demande de transport des meubles et objets mobiliers en un lieu d’entrepôt,

CONDAMNE M. [O] [W] à payer à la société Elogie [T] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 10 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux avec remise des clés,

DIT que M. [O] [W] reste tenu de souscrire un contrat d’assurances visant le logement occupé jusqu’à la libération effective des lieux,

RAPPELLE que les paiements intervenus à compter du 10 juin 2025 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE M. [O] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de constat,

CONDAMNE M. [O] [W] à payer à la société Elogie [T] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,