TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître MARZOUQ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GARCON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00536 – N° Portalis 352J-W-B7J-C645K

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 25 février 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1],

représenté par son syndic le CABINET LOISELET PERE ET FILS ET F.DAIGREMONT – [Adresse 2]

représenté par Maître GARCON, avocat au barreau de la Seine-Saint-Denis

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [U]

Monsieur [I] [U],

demeurant tous les deux [Adresse 1]

Monsieur [W] [U],

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [H] [U],

demeurant [Adresse 4]

tous représentés par Maître MARZOUQ, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1610

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 février 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 25 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00536 – N° Portalis 352J-W-B7J-C645K

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [U] est usufruitier et M. [W], [I] et [H] [U] nu-propriétaires des lots n° 53, 69, 78, 79 et 133 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT, a, par actes de commissaire de justice des 15 et 20 janvier 2025, assigné MM. [F], [W], [I] et [H] [U] en paiement devant le tribunal judiciaire de Paris.

Initialement appelée à l’audience du 7 mars 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

À l’audience du 17 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a abandonné ses demandes à l’égard de MM. [W], [I] et [H] [U] et a demandé de condamner M. [F] [U] à lui payer les sommes de :

-7.190,64 € au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2025, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

-1.186,75 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-1.500 € à titre de dommages-intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

-1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [F], [W], [I] et [H] [U], représentés par leur conseil, ont demandé de :

— à titre principal :

*débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

*désigner un expert judiciaire aux fins de réalisation d’un audit des comptes de la copropriété,

*ordonner une répartition équitable entre les parties du montant de la provision destinée au règlement des frais d’expertise,

*surseoir à statuer et renvoyer l’affaire à une audience ultérieure,

*condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 6.500 € au titre des frais déboursés par M. [U] pour l’envoi des multiples lettres de mise en demeure et des frais de conseils depuis 2012,

*condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [U] la somme de 88.000 € au titre de son préjudice moral,

— à titre subsidiaire, si la demande d’expertise est refusée :

*débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

*condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 6.500 € au titre des frais déboursés par M. [U] pour l’envoi des multiples lettres de mise en demeure et des frais de conseils depuis 2012,

*condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 7.105,04 € correspondant au trop-perçu par la copropriété depuis 2012 du fait d’erreurs de facturation,

*condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [U] la somme de 88.000 € au titre de son préjudice moral,

— en tout état de cause :

*condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens,

*condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [W] [U] la somme de 3.600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande d’expertise

Les articles 143 et 232 du code de procédure civile disposent que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, M. [U] demande à ce qu’une expertise soit ordonnée afin qu’un audit des comptes de la copropriété soit réalisé. Il considère en effet que les comptes de la copropriété sont, depuis 2012, jonchés d’erreurs de calcul, de surfacturation et d’imputations infondées opérées par les syndics successifs et notamment par l’ancien syndic, le Cabinet SAFAR.

Il reproche aux différents syndics, et notamment au Cabinet SAFAR, des carences dans leur gestion financière prenant la forme de pratiques opaques, d’un non respect du règlement de copropriété ou encore de conflits d’intérêts dans certains dossiers.

Or, les difficultés dont fait ici état M. [U] dépassent le présent litige consistant en une action en paiement des charges de copropriété par un copropriétaire. M. [U] se réfère à des contentieux anciens, remontant à 2012, et s’interroge sur la responsabilité des syndics.

Une mesure d’expertise telle que sollicitée par M. [U] paraît disproportionnée par rapport à la nature de la présente affaire (paiement des charges de copropriété par un copropriétaire) et à son montant (7.190,64 €).

Par ailleurs, les comptes du syndic ont été approuvés par les assemblées générales successives des copropriétaires. Le délai de deux mois, prévu par l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pour contester les décisions des assemblées générales, est écoulé.

L’historique du contentieux qui oppose M. [U] à l’ancien syndic laisse par ailleurs comprendre que des audits ou missions de conseil ont été tentés par le passé mais qu’ils ont échoué, et que M. [U] se saisit de la présente instance pour demander un nouvel audit.

La demande d’expertise dépasse la présente instance pour laquelle elle n’est pas opportune ; les défendeurs seront par conséquent déboutés de leur demande.

II- Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, sur la somme de 7.190,64 € réclamée par le syndicat des copropriétaires, M. [U] en conteste 2.029,46 €. Il convient d’examiner chaque charge contestée.

A- La facture Ravier du 28 août 2018 (217,57 €)

M. [U] considère que cette facturation est erronée parce que le numéro de lot mentionné sur le bon de commande ne correspond à aucun lot lui appartenant, parce qu’à la date de l’intervention il était absent de la résidence et aucun accès à ses lots n’a été autorisé à un quelconque prestataire et parce que ce type d’intervention relèverait du contrat d’entretien collectif que la copropriété a souscrit avec l’entreprise ProxiServe.

Or, si le bon de commande mentionne effectivement le lot n° 56 alors que M. [U] n’est pas propriétaire de ce lot, il convient de noter que le nom de M. [U] est bien mentionné et que le numéro de lot indiqué peut résulter d’une simple erreur matérielle. Par ailleurs, il est mentionné que l’accès a été donné par la gardienne (Mme [V]). Enfin, l’intervention semble dépasser le simple entretien puisque la facture mentionne la pose d’un coude galva M/F et d’une vanne et, en tout état de cause, la société RAVIER est intervenue et doit être payée.

Cette facture sera considérée comme due par M. [U].

B- Les travaux de peinture sur paliers et circulations fin 2019/début 2020 (1.111,86 €)

M. [U] considère que ces travaux n’ont jamais été réalisés en raison de la période de pandémie et des confinements et que de nouveaux travaux de peinture ont eu lieu en mars 2021 à la suite d’un incendie et ont été financés par l’indemnité d’assurance.

Le syndicat des copropriétaires indique que le compte de ces travaux a été approuvé par la résolution 9 de l’assemblée générale du 16 juin 2022, ce qui prouverait la réalisation effective desdits travaux.

Or, cette résolution 9 n’est pas suffisamment précise pour identifier les travaux auxquels elle fait référence. Le syndicat des copropriétaires ne produit par ailleurs aucun autre document (facture…).

Les appels seront considérés comme non dus par M. [U].

C- L’appel étanchéité du 1er février 2021 (403,67 €)

M. [U] indique que les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture n’ont pas encore été réalisés.

Le syndicat des copropriétaires explique que ces travaux vont être réalisés et rapporte la preuve que les fonds sont sur un compte d’attente. Les travaux ont par ailleurs bien été votés par les copropriétaires en 2020 et 2024.

L’appel sera considéré comme du par M. [U].

D- L’appel Surpre du 15 février 2023 (258,96 €)

M. [U] considère que cet appel est un doublon et que les sommes correspondant à cette prestation ont déjà été réglées par les copropriétaires dans le relevé de dépenses 2023 pour les charges courantes de 2022.

Le syndicat explique que l’appel de fonds a été remboursé avec la clôture des comptes 2023.

M. [U] n’explicite pas suffisamment sa contestation pour qu’elle puisse être vérifiée au-delà de l’explication fournie par le syndicat.

L’appel sera considéré comme du par M. [U].

E- Le règlement du 18 avril 2024 (37,40 €)

Le syndicat des copropriétaires reconnaît qu’il s’agit d’une erreur matérielle dans l’établissement du décompte expurgé des frais et l’erreur a déjà été corrigée.

Finalement, il convient de retirer à la somme réclamée par le syndicat la somme de 1.111,86 € correspondant aux travaux de peinture dont la réalisation effective avant l’incendie n’est pas démontrée. Le défaut de règlement des autres charges n’est pas contesté par M. [U].

M. [F] [U] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.078,78 € (7.190,64 – 1.111,86) au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 20 janvier 2025.

III- Sur la demande en paiement des frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1.186,75 € comprenant des frais de mise en demeure et de relance, de « transmission dossier », ou encore de « transmission assignation ».

S’agissant des frais de transmission de dossier ou d’assignation, il s’agit de diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées. Ils seront écartés.

S’agissant des frais de mise en demeure et de relance, seule la mise en demeure du 26 janvier 2024 est justifiée (AR du 8 février 2024), à l’exclusion des autres. Seule la somme de 43,97 € sera donc retenue.

M. [F] [U] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 43,97 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

IV- Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, au regard du contexte dans lequel intervient ce litige (contentieux de plus de 10 ans entre M. [U] et l’ancien syndic), le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi, ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur, ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande.

V- Sur la demande reconventionnelle en remboursement du trop-perçu de charges

L’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Il convient de se reporter à la motivation apportée à la demande d’expertise (I).

Par ailleurs, au regard des seuls éléments versés aux débats et notamment du fichier récapitulatif établi par M. [U] de ses dépenses et dettes, la créance de M. [U] n’est pas suffisamment établie.

Les défendeurs seront déboutés de leur demande.

VI- Sur la demande reconventionnelle en remboursement des frais déboursés

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [U] sollicite le remboursement des frais qu’il a déboursés pour ses démarches de relance, mises en demeure, recours et tentatives de médiation qu’il explique avoir effectuées depuis 2012 dans l’intérêt de la collectivité et qui consistent essentiellement en l’envoi de courriers recommandés.

Or, outre le fait qu’aucune faute du syndicat des copropriétaires n’est démontrée, l’envoi par M. [U] d’autant de courriers recommandés est un choix qui lui appartient et qui n’a pas à peser sur le syndicat.

Les défendeurs seront déboutés de leur demande.

VII- Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [U] déclare subir un préjudice moral (stress, inquiétude, vigilance, mépris, atteinte à l’honneur, 2 AVC) depuis plus d’une décennie en raison des agissements des syndics successifs.

Or, aucune faute du syndicat des copropriétaires n’est démontrée. Par ailleurs, le combat dont fait état M. [U] dépasse la présente instance.

Les défendeurs seront déboutés de leur demande.

VIII- Sur les demandes accessoires

M. [F] [U], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’expertise des défendeurs,

CONDAMNE M. [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT, la somme de 6.078,78 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025,

CONDAMNE M. [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT, la somme de 43,97 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT, de sa demande de dommages-intérêts,

DÉBOUTE les défendeurs de leur demande en remboursement du trop-perçu de charges,

DÉBOUTE les défendeurs de leur demande en remboursement des frais déboursés,

DÉBOUTE les défendeurs de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,

CONDAMNE M. [F] [U] aux dépens,

CONDAMNE M. [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT, la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 25 février 2026.

Le Greffier Le président