Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 30 juin 2025, n° 25/00786

TJ Toulouse 30 juin 2025

Arguments

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Accepté
Subrogation de la caution
La cour a jugé que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que caution ayant payé la dette, est légitimement subrogée dans les droits du bailleur pour demander la constatation de la clause résolutoire.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le locataire n'a pas payé les loyers dus dans le délai imparti, ce qui justifie la résiliation du bail.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant l'expulsion du locataire.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire devait des loyers impayés, ce qui justifie la condamnation au paiement.
Accepté
Occupation indue du logement
La cour a jugé que le locataire devait une indemnité d'occupation pour la période d'occupation indue, calculée sur la base du loyer contractuel.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que partie gagnante, a droit à une indemnité pour couvrir ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 30 juin 2025, n° 25/00786
Numéro(s) :	25/00786
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	15 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume LACOSTE-VAYSSECatherine GAUTHIER
Cabinet(s) :	LEVY ROCHE SARDASCP VAYSSE LACOSTE AXISA
Parties :	ACTION LOGEMENT SERVICES c/ S.A.S.U.

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/00786 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T3GJ

JUGEMENT

N° B

DU : 30 Juin 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, poursuites et diligences de son directeur domicilé en cette qualité audit siège, dans les droits du ballieur Monsieur [L] [J].

[T] [V] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 30 Juin 2025

à M^e Guillaume LACOSTE-VAYSSE de la SCP AYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 30 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est [Adresse 3], poursuites et diligences de son directeur domicilé en cette qualité audit siège, dans les droits du ballieur Monsieur [L] [J]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par M^e Guillaume LACOSTE-VAYSSE de la SCP AYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [T] [V] [N], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail signé le 22/04/2024 avec effet au 22/04/2024, Monsieur [L] [J] a donné en location à Monsieur [V] [N] [T] un logement meublé avec place de parking n°26 situé, [Adresse 2] à [Localité 10] [Adresse 6].

Le 18/04/2024, le bailleur a conclu un contrat de cautionnement Visale par lequel la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [V] [N] [T] pour le règlement de l’intégralité des loyers et charges impayés.

A la suite d’incidents de paiement, Monsieur [L] [J] a saisi la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif Visale afin d’obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a délivré à Monsieur [V] [N] [T] le 18/09/2024, un commandement de payer la somme de 3 450€ en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail.

La somme visée par ce commandement de payer n’a pas été réglée dans les deux mois ayant suivi sa délivrance comme indiqué dans ce celui-ci.

A la suite de nouveaux incidents de paiement la caution a réglé des sommes complémentaires au bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 16/12/2024 (et non du 19/12/2024 : erreur de plume signalée), signifié à étude le 16/12/2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [V] [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE, aux fins de voir ledit tribunal :

DIRE ET JUGER RECEVABLE ET BIEN FONDE ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

A titre subsidiaire,

PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [V] [N] [T].

En conséquence,

ORDONNER L’EXPULSION de Monsieur [V] [N] [T] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

En toute hypothèse,

CONDAMNER Monsieur [V] [N] [T] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 830€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18/09/2024 sur la somme de 3 450€ et pour le surplus à compter de la présente assignation.

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges.

CONDAMNER Monsieur [V] [N] [T] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

CONDAMNER Monsieur [V] [N] [T] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du CPC.

DIRE qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

CONDAMNER Monsieur [V] [N] [T] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées.

A l’audience du 7/04/2025, représentée par son avocat, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

En outre, elle expose oralement à l’audience :

Qu’elle réactualise sa demande de condamnation au paiement de la somme de 5 520€ en principal selon quittance subrogative du 19/03/2025 et décompte du 31/03/2025.

Que le locataire reconnaît la dette de loyers sauf pour les mois d’octobre, novembre 2024 et mars 2025.

Que le locataire ne justifie pas des paiements litigieux.

Qu’il n’est pas à jour des paiements de loyers, le loyer du mois d’avril 2025 n’a pas été versé.

Qu’elle s’oppose à toute demande de report et à toute demande de délais de paiement.

Elle maintient ses demandes conformément à ses conclusions.

A la même audience, Monsieur [V] [N] [T] est présent et expose :

Qu’il a été malade pendant quatre mois à l’étranger et la société Visale a payé les loyers.

Que son assistante sociale a pris attache avec l’organisme Visale.

Qu’il a des preuves de ses paiements en espèce auprès du bailleur ayant en sa possession les quittances remises par celui-ci.

Que les mois d’octobre et novembre 2024 ont été payés, son assistante sociale étant témoin.

Que son salaire n’étant pas versé pour le 5 du mois, son bailleur était d’accord pour un paiement le 10 du mois.

Qu’ il reconnaît ne pas avoir payé le mois de mars et d’avril 2025.

Qu’il ne travaille plus, étant inscrit au chômage depuis février 2025.

Qu’il s’engage à payer et veut rester dans l’appartement en continuant à payer sa dette.

Qu’il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le versement de 154€ mensuels en plus de son loyer courant.

Qu’il souhaite un renvoi de l’affaire pour apporter les quittances mais accepte le principe d’une note en délibéré pour fournir des justificatifs.

Une note en délibéré est accordée à Monsieur [V] [N] [T] jusqu’au 30/04/2025 pour qu’il produise les quittances prouvant les paiements de loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 30/06/2025.

Le tribunal constate qu’aucune note en délibéré n’a été transmise en justification des paiements de loyers.

Une note en délibéré est accordée à la société ACTION LOGEMENT SERVICES pour vérifier la date de l’assignation et de sa signification au défendeur ainsi que celle de la notification à la préfecture.

Par courrier électronique en date du 10/06/2025 le greffe du tribunal a reçu les éléments de la part de la demanderesse précisant qu’il y a eu une erreur de plume et notamment les explications du commissaire de justice qui indique, après vérifications, que l’acte a été signifié le 16/12/2024 au défendeur et notifié à la préfecture le 17/12/2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et sur sa qualité à agir pour obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou la résiliation du bail :

Selon l’article 2309 du Code Civil « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, la subrogation de la caution dans le droit de propriété du créancier découlant de la stipulation d’une clause de réserve de propriété est admise.

De plus la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale mentionne expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail… Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé ».

De surcroît, la quittance subrogative stipule que « conformément aux termes des articles 1346 et suivants et de l’article 2309 du Code civil dont ci-après l’énoncé, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail ou en demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déclarée recevable en son action.

II. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17/12/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (accusé de réception électronique joint).

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 19/09/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16/12/2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate a modifié ces dispositions et prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines à compter de la date de délivrance du commandement de payer pour s’acquitter de sa dette.

Or, ce délai de six semaines n’est pas celui indiqué sur le commandement de payer délivré le 18/09/2024 au locataire qui mentionne un délai de deux mois.

Le bail conclu le 22/04/2024 avec effet au 22/04/2024 contient une clause résolutoire ( page 6 – article 13 ) qui précise que la résiliation pourra intervenir à l’issue d’un délai de 2 mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18/09/2024 pour la somme de 3 450€ en principal.

Le commandement litigieux ne saurait cependant encourir la nullité, ce délai de deux mois restera applicable au locataire comme étant plus favorable à ce dernier, même si le bail a été signé après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19/11/2024.

L’expulsion de Monsieur [V] [N] [T] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit à l’audience une quittance subrogative du 19/03/2025 et un décompte en date du 31/03/2025 démontrant que Monsieur [V] [N] [T] doit, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5 520€ en principal.

Le défendeur a contesté le montant de cette dette à l’audience.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [V] [N] devait produire des quittances de paiement de loyer par note en délibéré qui ne sont pas parvenues au tribunal.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 5 520€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18/09/2024 sur la somme de 3 450€ et pour le surplus à compter de l’assignation.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19/11/2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

La demanderesse s’oppose à tout délai de paiement.

Le locataire paie ses loyers de façon irrégulière, la dette atteint la somme de 5 520€ mois de mars 2025 inclus et le mois d’avril 2025 représentant le loyer courant n’a pas été payé non plus au jour de l’audience même si Monsieur [V] [N] indique qu’il a obtenu un accord pour régler au 10 du mois, ce dont il ne justifie pas.

Il sollicite de pouvoir verser la somme 154€ mensuellement en plus de son loyer courant et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il reconnaît à l’audience ne pas avoir payé ses loyers de mars et avril 2025 et donc ne pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il a indiqué ne plus travailler, étant inscrit au chômage depuis février 2025, sans apporter d’autre éléments ou justificatifs.

En l’espèce, Monsieur [V] [N] ne justifie pas être en situation de régler sa dette locative et pouvoir en parallèle continuer à payer son loyer courant.

En conséquence, Monsieur [V] [N] sera débouté de sa demande de délais de paiement et corrélativement de celle de suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [N] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [V] [N] [T] sera condamné à lui verser une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la société ACTION LOGEMENT SERVICES en son action et ses demandes fondées ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 22/04/2024 avec effet au 22/04/2024, entre Monsieur [L] [J] et Monsieur [V] [N] [T] concernant le logement meublé avec place de parking n°26 situé, [Adresse 1], à [Localité 11], sont réunies à la date du 19/11/2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [N] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [N] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] [T] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 520€ (selon quittance subrogative du 19/03/2025 et décompte du 31/03/2025), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18/09/2024 sur la somme de 3 450€ et pour le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] [T] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, pour la période courant du 19/11/2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DEBOUTE Monsieur [V] [N] [T] de sa demande de délais de paiement relative à la dette locative ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] [T] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président