JUGEMENT DU

10 JUILLET 2025

DOSSIER N° RG 23/01314 – N° Portalis DBX7-W-B7H-DG3Z

Minute n°

AFFAIRE :

S.C.I. HARAS BLANQUI

C/

S.A.R.L. FRANCE BATIMO

Nature 50F

copie exécutoire délivrée le 10 juillet 2025

à M^e BARAST

copie certifiée conforme délivrée le 10 juillet 2025

à M^e BARAST

M^e CILIENTO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 28 Mai 2025, les avocats ayant été avisés de l’attribution de l’affaire au JUGE UNIQUE et n’ayant pas sollicité de renvoi à la formation collégiale

SAISINE : Assignation en date du 24 Octobre 2023

DEMANDERESSE :

S.C.I. HARAS BLANQUI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuel BARAST, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 92

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. FRANCE BATIMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François CILIENTO, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 7

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon un compromis établi le 2 juin 2023 par Me [Y] [N], Notaire à LIBOURNE et Me [X] [G] [Z], assistant l’acquéreur, la SARL FRANCE BATIMO s’est engagée à acheter à la SCI HARAS BLANQUI un ensemble immobilier de rapport situé [Adresse 3] LIBOURNE (Gironde) moyennant le prix de 315 000 euros.

Cet acte prévoyait notamment :

— une condition suspensive en faveur de l’acquéreur tenant à l’obtention d’un prêt,

— la régularisation de l’acte authentique au plus tard le 3 août 2023, ;

— en cas de défaillance d’une partie à ses obligations, l’application d’une clause pénale d’un montant de 31 500 euros.

Par courrier du 4 août 2023, Me [N] a sommé la SARL FRANCE BATIMO dans un délai de 8 jours à compter de la réception de de ce courrier de justifier du dépôt de deux demandes de financement et de la réception de l’offre de financement ou à défaut de deux refus de prêt.

Puis par courrier du 13 septembre 2023 réceptionné le 14 septembre 2023, Me [N] a écrit à nouveau à la SARL FRANCE BATIMO pour lui rappeler les termes de son engagement contractuel et lui réclamer, à défaut de respect de ses obligations à l’encontre de la partie venderesse, le versement de la clause pénale d’un montant de 31 500 euros ainsi que de la somme de 300 euros au titre des frais d’établissement du compromis de vente.

Mais n’obtenant pas le règlement escompté, la SCI HARAS BLANQUI a, par acte du 24 octobre 2023, assigné la SARL FRANCE BATIMO devant le Tribunal judiciaire de LIBOURNE.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, la SCI HARAS BLANQUI demande au Tribunal, en application des articles 1304-3 et 1231-5 du Code civil, de :

JUGER que la SARL FRANCE BATIMO n’a pas justifié du respect de ses obligations contractuelles quant à la réalisation de la condition suspensive de financement, JUGER que ladite condition suspensive est réputée accomplie, CONDAMNER la SARL FRANCE BATIMO à régler à la SCI HARAS BLANQUI la somme de 31 500 euros correspondant à la clause pénale prévue au compromis en date du 2 juin 2023, DEBOUTER la SARL FRANCE BATIMO de l’ensemble de ses demandes, La DEBOUTER de sa demande de sursis à l’exécution provisoire, La CONDAMNER aux dépens ainsi qu’au règlement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI HARAS BLANQUI fait valoir

*que la SARL FRANCE BATIMO s’est engagée à acquérir le bien sous la seule condition suspensive établie à son profit d’obtention d’un prêt,

* que la SARL FRANCE BATIMO a manqué à ses obligations contractuelles en ce qu’elle n’a pas fourni les dossiers de demande de prêt, ni l’éventuelle offre reçue ou refus de prêt, de sorte que la condition suspensive d’obtention du prêt doit être réputée accomplie, que la promesse ne prévoyait aucune obligation de « sommer » d’avoir à fournir ces pièces,

*qu’il convient de tirer toutes les conséquences de cette inexécution en obligeant la SARL FRANCE BATIMO à lui payer la clause pénale convenue ainsi qu’elle leur avait été préalablement réclamée par lettre recommandée du 13 septembre 2023,

En réponse à l’argumentation adverse, la SCI HARAS BLANQUI indique

*que la SARL FRANCE BATIMO a conditionné l’acquisition du bien à la seule condition suspensive d’obtention d’un prêt,

*qu’elle n’a rien caché à l’acquéreur au sujet de l’état du bien, que le compromis de vente a précisé que le bien était « en très mauvais état » et que le prix négocié tenait compte des travaux importants à réaliser, que l’audit énergétique formulant des propositions de travaux pour améliorer les performances des logements n’a effectivement pas été fourni mais qu’aucune sanction n’est prévue par la loi, que les informations relatives à la situation des impayés des locataires ont été transmises, de même que celles relatives à l’assainissement et aux arrêtés de péril et d’insalubrité.

* qu’en sa qualité de marchand de bien, de maître d’œuvre et d’architecte, l’acquéreur qui a pu à plusieurs reprises et dès qu’il le sollicitait, avec d’autres professionnels de son choix, visiter le bien, ne peut se prévaloir d’une prétendue absence d’information sur les travaux à prévoir.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, la SARL FRANCE BATIMO demande au Tribunal, en application des articles 1130, 1131, 1132, 1133 et 1137 du Code civil, et de l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, de :

A TITRE PRINCIPAL

PRONONCER la NULLITE de l’acte sous seing privé du 02 juin 2023 pour vice du consentement en raison de l’erreur et de la réticence dolosive du vendeur,DEBOUTER la SCI HARAS BLANQUI de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A TITRE SUBSIDIAIRE

Vu les articles 1224 et 1227 du Code civil

Vu l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation

PRONONCER la RESOLUTION de l’acte sous seing privé du 02 juin 2023 en raison du défaut de communication de l’arrêté d’insalubrité de la part du vendeur,DEBOUTER la SCI HARAS BLANQUI de l’ensemble de ses demandes,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Vu les articles 1224, 1186 et 1187 du Code civil

PRONONCER la CADUCITE de l’acte sous seing privé du 02 juin 2023 sans frais pour l’acquéreur,DEBOUTER la SCI HARAS BLANQUI de l’ensemble de ses demandes,

A TITRE SURABONDAMMENT SUBSIDIAIRE

Vu l’article 1231-5 du Code civil

CONSTATER que la clause pénale n’est pas applicable,DEBOUTER la SCI HARAS BLANQUI de l’ensemble de ses demandes, REDUIRE à l’euro symbolique la clause pénale mise à la charge de la SARL FRANCE BATIMO,SURSOIR A L’EXECUTION de la décision à intervenir en cas d’appel tant l’acte du 02 juin 2023 est pourvu de nullités et de caducités,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER la SCI HARAS BLANQUI de l’ensemble de ses demandes, CONDAMNER la SCI HARAS BLANQUI à payer à la SARL FRANCE BATIMO la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice subi lié à la procédure abusive et la nullité de l’acte du 02 juin 2023 en application des articles 1178 et 1240 du Code civil,CONDAMNER la SCI HARAS BLANQUI à verser à la SARL FRANCE BATIMO la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

En défense, la SARL FRANCE BATIMO explique

*qu’elle entendait acquérir ce bien pour réaliser un investissement locatif,

*que la venderesse a volontairement omis de lui fournir l’audit énergétique pourtant obligatoire depuis le 1er avril 2023 en cas de vente de biens classés D, E, F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique,

*qu’il résulte du rapport de contrôle de l’assainissement délivré après la signature du compromis de vente que l’installation n’est pas conforme,

*qu’elle a eu connaissance postérieurement à la signature du compromis de vente du contenu du certificat de salubrité délivré par la Mairie de [Localité 4] faisant état d’arrêtés préfectoraux anciens frappant le bien d’insalubrité,

*que le vendeur n’a pas fourni d’état exhaustif des impayés des locataires en place, de sorte qu’elle était insuffisamment éclairée sur l’état financier du bien,

*qu’elle aurait dû avoir connaissances des arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, que le défaut de ces documents lui ouvre la possibilité de poursuivre en justice la résolution du contrat,

*qu’enfin le compromis de vente est caduc en ce que la venderesse n’a pas justifié avoir fourni un certificat d’urbanisme d’information, ni justifié d’avoir délivré les congés à l’ensemble des locataires, ni justifié avoir donné les informations financières relatives à l’obligation de relogement d’un locataire placé sous un régime de protection, et qu’elle n’a pas sommé l’acquéreur de réitérer la vente par acte authentique,

*que subsidiairement le Tribunal devra user de son pouvoir modérateur en ramenant la clause pénale à 1 euro dans la mesure où le vendeur n’a pas réalisé la plupart des obligations mises à sa charge,

*que la société venderesse ne doit pas être indemnisée au titre de la responsabilité extracontractuelle, ayant engagé cette procédure alors qu’elle savait que l’acte était nul et caduc.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 28 mai 2025 et la décision mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

1°) SUR LA VALIDITÉ DU COMPROMIS DE VENTE

Selon l’article 1112-1 du Code Civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors, que légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Par ailleurs, conformément aux articles 1132 et 1137 du Code civil, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant tandis que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Le dol vicie le consentement lorsqu’il de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

En l’espèce, la SARL FRANCE BATIMO a conditionné l’acquisition du bien à une seule condition suspensive particulière, à savoir celle de l’obtention d’un crédit immobilier auprès de tout organisme pour un montant de 600 000 € d’une durée maximale de 15 ans et à un taux n’excédant pas 4 % l’an hors assurances.

Les griefs qui sont invoqués en défense pour demander le prononcé de la nullité du compromis, la résiliation ou la caducité ne résistent pas à l’examen puisque :

— les parties s’entendent à reconnaître que le compromis de vente régularisé le 2 juin 2023 porte sur un ensemble immobilier composé de plusieurs logements, que les diagnostics immobiliers (plomb, amiante, électricité, gaz, état parasitaire, diagnostic de performance énergétique, état des risques) ont tous été fournis. Or depuis le 1er avril 2023 pour certains logements, le vendeur devait également fournir à l’acquéreur un audit énergétique. Cela n’a pas été le cas or la loi ne prévoyait aucune sanction en cas d’absence de présentation préalable de ce document. De plus, il est démontré que l’acquéreur avait réalisé plusieurs visites avant de s’engager, qu’il avait connaissance de l’état du bien puisque la désignation est « un ensemble immobilier de rapport en très mauvais état », que le prix a été négocié puisque l’annonce de vente faisait apparaître un prix de 351 000 euros et qu’il a été négocié au prix net vendeur de 300 000 euros (315 000 euros frais d’agence inclus),

— le bien est relié au réseau collectif d’assainissement. Un rapport a été dressé par les services compétents postérieurement au compromis et a été envoyé aux parties comme en l’atteste les échanges de courriels.

De plus, dans le compromis de vente, les informations relatives à l’arrêté d’insalubrité du 6 septembre 2022 concernant le réseau d’évacuation des eaux qui a été abrogé par un arrêté du 24 octobre 2022 suite à l’intervention d’une entreprise ont été délivrées. Il a en outre été précisé qu’un arrêté du 14 septembre 2022 portant traitement de l’insalubrité est toujours en cours du fait de la non réalisation des travaux, ces documents ayant été annexés au compromis. Aussi dans le compromis à deux endroits sont évoqués ces arrêtés : page 11 concernant le bien loué à Monsieur [W] et page 15 au paragraphe « garantie hypothécaire » aux termes duquel est relaté l’arrêté d’insalubrité du 12 octobre 2022.

— le bien à vendre a été présenté dans le compromis comme un immeuble loué. La défenderesse ne démontre dès lors absolument pas qu’elle a érigé comme une condition essentielle de son consentement l’absence de locataires en place ou même la simple possibilité de louer ce bien. Elle n’établit pas non plus que la SCI HARAS BLANQUI lui aurait donné de fausses informations à ce sujet dans la mesure où au paragraphe « propriété jouissance – Contrats de location » pages 4-5-6-7 les différents baux en cours sont relatés et que l’acquéreur a déclaré à maintes reprises renoncer à tous recours contre le vendeur et que plus loin pages 10-11-12 des informations complémentaires sont données quant à chacun des locataires. De plus des échanges de courriels entre les parties montrent que la SARL FRANCE BATIMO connaissait parfaitement l’état des loyers et des impayés et qu’elle entendait en faire son affaire personnelle (courriels des 25 et 29 mai 2023, 8 et 9 juin 2023).

— il n’est pas démontré que le Notaire de la SCI HARAS BLANQUI aurait refusé de présenter un certificat d’urbanisme d’information. Aucune demande n’a été expressément formalisée en ce sens.

— il n’est pas établi en outre que la SCI HARAS BLANQUI aurait refusé de procéder à une nouvelle visite, bien au contraire il est constaté que les échanges entre les parties étaient cordiaux et que des visites ont été organisées directement entre elles le 28 juin 2023 puis début juillet.

— la SCI HARAS BLANQUI ne saurait être considérée comme responsable des griefs formulés à l’encontre de l’agence immobilière ayant servi d’intermédiaire et des deux notaires au sujet des principales caractéristiques de l’immeuble. Le cas échéant, la SARL FRANCE BATIMO pourrait engager une action en responsabilité à l’égard de l’agence immobilière et des deux notaires rédacteurs de l’acte (pour défaut de production de l’audit énergétique par exemple) mais la SCI HARAS BLANQUI n’a pas à en supporter directement les conséquences. En tout état de cause, les acquéreurs auraient dû mieux se renseigner par eux-mêmes sur l’état général du bien en faisant venir un architecte et toutes entreprises du bâtiment afin d’établir des devis préalablement à la signature du compromis ainsi que sur la faisabilité de leur prétendu projet locatif après rénovation de l’ensemble de l’immeuble.

Par conséquent l’ensemble des demandes présentées par la SARL FRANCE BATIMO seront rejetées.

2°) SUR L’APPLICATION DE LA CLAUSE PÉNALE

Pour qu’une partie puisse se prévaloir de ladite clause au cas où sa contractante n’aurait pas satisfait à ses obligations, le compromis a prévu (page 14) ce qui suit :

« Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de TRENTE ET UN MILLE CINQ CENTS EUROS (31 500,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »

L’article 1304-6 du Code civil dispose que « en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existée ». Cependant, il résulte de l’article 1304-3 du même code que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché L’accomplissement ».

En premier lieu il convient d’examiner la première condition suspensive stipulée dans le compromis de vente au profit de l’acquéreur relative à l’obtention d’un prêt bancaire dont les caractéristiques étaient les suivantes :

« – Organisme prêteur : tout organisme bancaire.

— Montant maximum de la somme empruntée : SIX CENT MILLE EUROS (600.000,00 EUR).

— Durée maximale de remboursement : 15 ans.

— Taux nominal d’intérêt maximum : 4 % l’an (hors assurances).

En conséquence, la vente est soumise en faveur de l’ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées ».

En outre aux termes du compromis l’acquéreur disposait d’un délai d’un mois pour déposer un dossier complet de demande de prêt soit jusqu’au 2 juillet 2023 et d’un délai de deux mois pour réceptionner une offre soit jusqu’au 2 août 2023.

De plus il avait été prévu au compromis de vente qu’en cas de refus de prêt : « L’ACQUEREUR s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l’ACQUEREUR s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt ».

Or il ressort des pièces produites qu’aucune information n’a été donné par l’acquéreur, à compter du 2 juin 2023, date de signature dudit compromis. La date prévue pour la réitération de la promesse est intervenue, le 3 août 2023, sans que l’acquéreur ne se manifeste.

Aussi il apparait que la SCI HARAS BLANQUI est en droit d’obtenir le paiement de la clause pénale dès lors que la défaillance de la condition suspensive n’est intervenue que du fait du comportement fautif de la SARL FRANCE BATIMO.

Me [N] le Notaire de la SCI HARAS BLANQUI a adressé premier courrier le 4 août 2023 puis un second courrier de mise en demeure en date du 13 septembre 2023 sollicitant le versement de la clause pénale dans un délai de 8 jours ainsi que de la somme de 300 euros au titre des frais d’établissement du compromis de vente.

Enfin la venderesse n’avait pas à mettre en demeure son acquéreur par voie extra judiciaire de passer l’acte, la mise en jeu de la clause pénale n’étant pas subordonnée à la demande d’exécution forcée dès lors que l’autre partie est restée taisante.

Par conséquent il sera fait droit à l’ensemble des demandes de la SCI HARAS BLANQUI sans que le juge use de la faculté de modération qui lui est offerte, dès lors que la SARL FRANCE BATIMO ne justifie n’avoir respecté aucun de ses engagements contractuels.

3°) SUR LES DEMANDES ANNEXES

Partie perdante, la SARL FRANCE BATIMO sera condamnée aux dépens.

L’équité et la situation économique des parties commandent au contraire de la condamner à payer à la SARL FRANCE BATIMO une indemnité de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens que la demanderesse a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Enfin, en application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe. L’exécution provisoire s’appliquera. La demande présentée par la SARL FRANCE BATIMO sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’ensemble des demandes de la SARL FRANCE BATIMO

CONSTATE l’absence de réitération du compromis de vente en raison de la faute de l’acquéreur,

CONDAMNE en conséquence la SARL FRANCE BATIMO à régler à la SCI HARAS BLANQUI la somme de 31 500 euros au titre de la clause pénale,

CONDAMNE la SARL FRANCE BATIMO aux dépens,

CONDAMNE la SARL FRANCE BATIMO à payer à la SCI HARAS BLANQUI une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 10 juillet 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Stéphanie VIGOUROUX Valérie BOURZAI