TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [G] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Valérie REDON-REY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06947 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPPR

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 08 janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [B] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : E 597

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06947 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPPR

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [N] a donné à bail à M. [G] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], suivant contrat sous seing privé du 8 novembre 2019 à effet au 13 novembre 2019, moyennant un loyer mensuel de 1400 euros outre une provision sur charge de 120 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, M. [B] [N] a fait signifier au locataire un commandement de payer la somme de 4149,02 euros en principal correspondant à l’arriéré locatif, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, M. [B] [N] a fait assigner M. [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’assignation pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner sans délai l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner M. [G] [Z] à payer les loyers impayés, soit la somme de 5194,60 euros, juin 2025 inclus, avec intérêts calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner M. [G] [Z] à payer une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges en cours, à compter de l’assignation jusqu’à son départ des lieux,

— condamner M. [G] [Z] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 6 novembre 2025, M. [B] [N], représenté par son conseil, a indiqué se désister de sa demande en paiement de la dette locative compte tenu de son apurement, mais a maintenu ses autres demandes.

Au soutien de ses prétentions, M. [B] [N] a expliqué que si la dette était réglée, les impayés de loyers étaient réguliers et qu’il s’agissait de la troisième procédure diligentée à l’encontre de M. [G] [Z] depuis son entrée dans les lieux, la dernière ayant donné lieu à son désistement en raison du règlement de la dette.

M. [G] [Z], comparant, a sollicité le débouté de la demande de résiliation judiciaire et de l’ensemble des demandes.

Au soutien de ses prétentions, M. [G] [Z] a expliqué avoir des retards de paiement en raison de son activité professionnelle mais en aviser systématiquement le bailleur et apurer ses dettes dès qu’il le pouvait, comme il venait de le faire. Il a précisé être étonné de la présente procédure d’une part en raison de ses très bonnes relations avec le représentant du bailleur et d’autre part des services qu’il rendait régulièrement au sein de l’immeuble, propriété exclusive de M. [B] [N].

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise en disposition au greffe au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 14 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire pour impayés de loyers

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, M. [B] [N] a fait signifier à M. [G] [Z] un commandement de payer le 14 février 2025.

Il ressort du décompte produit qu’il n’y a plus de dette locative. Toutefois, il s’agit de la troisième procédure engagée par M. [B] [N] à l’encontre de M. [G] [Z]. En effet, par décision du 24 juin 2021, le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] a constaté la résolution du bail et a suspendu les effets de la clause résolutoire durant des délais de paiement. La dette a été apurée dans les délais. Par décision du 5 décembre 2024, le désistement de M. [B] [N] a été constaté par le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en raison de l’apurement de la dette. Or, deux mois plus tard, un nouveau commandement de payer était délivré. Il est ainsi établi que les impayés de loyers sont fréquents. Il ressort à ce titre du décompte en date du 5 novembre 2025 que M. [G] [Z] a peu été à jour de ses paiements depuis son entrée dans les lieux en novembre 2019. En effet, les impayés ont débuté dès le mois de mars 2020. Il n’a été à compter de cette date à jour de ses paiements qu’à trois reprises, en lien avec les trois procédures judiciaires engagées par M. [B] [N]. Ainsi, il est nécessaire que ce dernier engage des poursuites pour que M. [G] [Z] respecte son obligation principale, ce qui ne peut pas perdurer. Sa dette locative a déjà dépassé 11000 euros. Si M. [G] [Z] est à jour du paiement de ses loyers et charges au jour de l’audience, ses manquements sont constants et sont ainsi suffisamment graves pour ordonner la résiliation du contrat de bail.

Il convient, dans ces conditions, de constater la résiliation du bail au 10 juillet 2025.

M. [G] [Z] étant sans droit ni titre depuis le 11 juillet 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, deux mois apparaissant un délai nécessaire pour permettre à l’intéressé de s’organiser dans cette perspective, il convient d’indiquer que ladite expulsion ne pourra intervenir que passé un délai de deux mois après qu’un commandement d’avoir à libérer les lieux ait été signifié au défendeur.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [B] [N] ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement des loyers

Il y a lieu de constater le désistement de M. [B] [N].

Sur les demandes accessoires

M. [G] [Z], qui succombe au principal, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera condamné à payer à M. [B] [N] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la résiliation du contrat en date du 8 novembre 2019 à effet au 13 novembre 2019 conclu entre M. [B] [N] et M. [G] [Z] concernant les locaux situés au [Adresse 2], à compter du 10 juillet 2025,

ORDONNE à M. [G] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE M. [B] [N] de sa demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [G] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONSTATE le désistement de M. [B] [N] de sa demande de paiement de l’arriéré locatif,

CONDAMNE M. [G] [Z] à payer à M. [B] [N] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que le present jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge