TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06272 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIEO

N° MINUTE :

6

JUGEMENT

rendu le 29 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle MARCAILLOU DEGASNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1773

DÉFENDEUR

Monsieur [N], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06272 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIEO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 05 décembre 2023 la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT, a consenti un bail d’habitation à M. [N] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel à la date de prise d’effet du contrat de 775,57 euros, outre 162,68 euros de provisions sur charges locatives récupérables.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 904,27euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N], par lettre recommandée AR du 20 mars 2025, réceptionnée le 21 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 juin 2025 , la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater à titre principal la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail, ordonner l’expulsion de M. [N] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences sans attendre l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, ordonner la séquestration et le transport en garde-meuble des objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux seuls risques du défendeur, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux,

—  7890,92 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 novembre 2025, lors de laquelle la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 8886,47 euros, terme d’octobre 2025 inclus. Elle précise que le locataire a repris le règlement du loyer courant depuis plusieurs mois. Toutefois, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire au regard du montant de la dette.

M. [N] a comparu. Il explique que la dette de loyers s’est constituée car il a dû partir en Afrique, pendant 6 mois, en raison des problèmes de santé de sa mère et, pendant cette période, il n’a pas perçu de salaire. Il fait valoir qu’il a repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois, qu’il cumule deux emplois comme agent de sécurité et perçoit en moyenne 1800 euros par mois. Il vit seul, rembourse des crédits à hauteur de 200 euros par mois et verse une pension alimentaire de 100 euros par mois. Il sollicite son maintien dans les lieux et propose de verser, en sus du loyer courant, 80 euros voire 100 euros par mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

La S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie en outre avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 05 décembre 2023 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 21 mars 2025, pour la somme en principal de 4 904,27 euros, hors coût de l’acte.

Il y a lieu dès lors d’appliquer le délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire que par le commandement de payer du 21 mars 2025.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 mai 2025.

Sur les délais de paiement, la suspension de la clause résolutoire et l’expulsion

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06272 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIEO

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte que M. [N] a repris le règlement du loyer courant depuis plusieurs mois.

Toutefois, au regard de ses revenus et charges, M. [N] n’est pas en capacité d’apurer la dette dans le délai de 36 mois.

Il y a lieu dès lors de le débouter de sa demande d’octroi de délai de paiement et a fortiori de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. La demande de suppression de ce délai formulée par la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT sera donc rejetée.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il n’y a pas lieu dès lors à ordonner la séquestration et le transport des objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux et la demande de la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 novembre 2025, M. [N] restait lui devoir la somme de 8 886,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme d’octobre 2025 inclus. Ce décompte n’est pas contesté.

M. [N] sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mars 2025 sur la somme de 4 904,27 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 mars 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner M. [N] au paiement de la somme de 300 euros en application de ces dispositions.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 05 décembre 2023 entre la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT d’une part, et M. [N] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 22 mai 2025;

ORDONNE à M. [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [N] à payer à la S.A. D’H.L.M. BATIGERE HABITAT la somme de 8 886,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 17 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 sur la somme de 4 904,27 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [N] à payer à la S.A. d’H.L.M. BATIGERE HABITAT, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 21 mars 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection