TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e HERVÉ

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e HERVÉ, M^e SAIDON

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10595 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5QQV

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 22 Janvier 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] – [Adresse 2] [Localité 1], représenté par son syndic, le cabinet GECOTRA, nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO, SARL, prise en la personne de son représentant légal, son gérant, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0235

DÉFENDERESSE

Madame [J] [P] [I]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître David SAIDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0630

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/10595 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QQV

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 05 Novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [P] [I] est propriétaire des lots n°120 et 168 ainsi que des lots n°126 et 176 dans l’immeuble situé [Adresse 1] – [Adresse 2] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] – [Adresse 2] à Paris 19ème, représenté par son syndic le cabinet GECOTRA, nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO, a assigné, devant ce tribunal, Mme [I] aux fins de :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 61-1 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1240 et 1343-2 du code civil,

— condamner Mme [J] [P] [I] à lui payer :

* au titre des lots n°126 et 176, la somme de 6.913,73 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 mai 2024, jusqu’à parfait paiement,

* au titre des lots n°120 et 168 la somme de 7.223,66 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 mai 2024, jusqu’à parfait paiement,

* la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

— rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,

— condamner Mme [J] [P] [I] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Aurélie HERVE, Avocate au Barreau de Paris.

***

Mme [J] [P] [I] a constitué avocat mais n’a pas régularisé de conclusions.

***

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/10595 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QQV

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 19 mars 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 5 novembre 2025 et mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de Mme [I] sur les lots n°120 et 168 ainsi que 126 et 176 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mars 2022, 30 novembre 2022 et 20 décembre 2023 approuvant les comptes du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2023, les budgets prévisionnels des exercices concernés au 30 septembre 2022, au 30 septembre 2023, au 30 septembre 2024 et au 30 septembre 2025, les fonds travaux et certains travaux dont ceux de canalisations, de calorifuge, de mise en conformité du règlement de copropriété, d’amiante dans les caves, ou encore de frais de diagnostics,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse, émanant tant de la société Simmogest, ancien syndic que de l’actuel syndic Gecotra,

— des décomptes pour d’une part les lots n°126 et 176 et d’autre part les lots n°120 et 168, avec justifications des reports de soldes issus de l’administration de l’ancien syndic Simmogest faisant apparaître :

* pour les lots n°126 et 176 un solde débiteur de 6.913,73 euros comportant 494,13 euros de frais,

* pour les lots n°120 et 168 un solde débiteur de 7.223,66 euros comportant 491,63 euros de frais.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la défenderesse est débiteur, au 1er juillet 2024, déduction faite des frais examinés ci-après, des sommes de 6.419,60 euros (lots n°126 et 176) et de 6.732,03 euros (lots n°120 et 168), au titre des appels de charges et de travaux, “Appel Diagnostic Technique Global (DTG) – 2/2 Appel n°2”; “Appel Provisionnel 3ème trimestre 2024” et “Appel Fonds Travaux 3ème trimestre” des 01/07/2024 compris.

Mme [I] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires :

*la somme de 6.419,60 euros (lots n°126 et 176) avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024, date de la sommation de payer, sur la somme de 5.603,50 euros – soit le montant des appels de charges alors dus – et à compter du 13 août 2024, date de l’assignation, sur le surplus,

*la somme de 6.732,03 euros (lots n°120 et 168) avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024, date de la sommation de payer, sur la somme de 5.444,56 euros – soit le montant des appels de charges alors dus – et à compter du 13 août 2024, date de l’assignation, sur le surplus.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Décision du 22 Janvier 2026

Charges de copropriété

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En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, outre que le contrat du syndic Simmogest propre à justifier les frais sollicités n’est pas produit, les avis de réception des mises en demeure revendiquées ne sont, en tout état de cause, pas fournis. Les frais facturés par l’ancien syndic pour 401,28 euros (8 x 50,16 euros) seront écartés.

Le syndicat des copropriétaires justifie des avis de réception des lettres recommandées adressées à Mme [I] le 12 mars 2024. Cependant, une seule et unique lettre de mise en demeure, regroupant les 4 lots, était nécessaire, sachant que le commissaire de justice a su délivrer une seule sommation portant sur l’ensemble des lots de la défenderesse. Une somme de 52 euros sera acceptée du chef des mises en demeure du 12 mars 2024.

Par ailleurs, les deux relances en date du 23 avril 2024 n’apparaissent pas utiles alors qu’une mise en demeure avait été envoyée quelques semaines plus tôt et qu’une sommation allait être délivrée moins d’un mois après. Les frais à hauteur de 104 euros (52 x 2) seront écartés.

En revanche, seront admis au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais du commissaire de justice pour 182,50 euros.

Enfin, s’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic. Il est également rappelé que les stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement sont inopposables au copropriétaire, tiers à la convention.

Aussi, les frais comptabilisés du chef de “transmission dossier huissier” pour 180 euros, seront rejetés, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce.

En conséquence, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [I] sera condamnée à payer, pour l’ensemble de ses lots, la somme de 234,50 euros (52 + 182,50), avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024. Le surplus sera rejeté.

Décision du 22 Janvier 2026

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Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [I] ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la défenderess a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, Mme [I] sera condamnée aux dépens, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Décision du 22 Janvier 2026

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N° RG 24/10595 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QQV

Tenue aux dépens, Mme [I] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [J] [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] – [Adresse 2] à [Localité 1] :

*la somme de 6.419,60 euros, du chef des lots n°126 et 176, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 5.603,50 euros, et à compter du 13 août 2024, sur le surplus,

*la somme de 6.732,03 euros, du chef des lots n°120 et 168, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 5.444,56 euros, et à compter du 13 août 2024, sur le surplus,

* la somme de 234,50 euros, du chef des quatre lots n°126, 176, 120 et 168, au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] – [Adresse 2] à [Localité 1] du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de sa demande au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [J] [P] [I] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Aurélie HERVE, Avocate, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE Mme [J] [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] – [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 22 janvier 2026.

La Greffière La Présidente