TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/01755

N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4TX

Minute : 1408/24

S.C.I. CK2

Représentant : M^e Olivier DOUEK, avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : E1939

C/

Monsieur [O] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DOUEK

Copie délivrée à :

M. [F]

Le 20 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Décembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. CK2, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Olivier DOUEK, Avocat au Barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Monsieur [O] [F], demeurant [Adresse 3]

Non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 29 mai 2021, la SCI CK2 a donné à bail à M. [O] [F] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 913,90 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 126,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CK2 a fait signifier à M. [O] [F], par exploit de commissaire de justice du 24 novembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 5 534,11 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, la SCI CK2 a fait assigner M. [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 29 avril 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

SCI CK2, comparante, représentée, a soutenu oralement le contenu de son assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024.

M. [O] [F] a comparu à l’audience après clôture des débats et sollicité leur réouverture.

Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 14 octobre 2024.

La SCI CK2, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire

o ordonner l’expulsion dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux de M. [O] [F] ainsi que de tout occupant de son chef et meubles, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

o condamner M. [O] [F] à payer :

? la somme de 4 923,66 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 29 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse ;

? les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de signification de la présente assignation et le prononcé de la décision à intervenir ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 450,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

? une somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 29 mai 2021 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [O] [F] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré.

M.[O] [F] n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur au cours des débats ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 29 mai 2021 que M. [O] [F] doit payer un loyer d’un montant de 913,90 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 126,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 105,91 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [O] [F] restait devoir la somme de 4 923,66 € euros à la date du 29/04/24.

M. [O] [F], non-comparant, ne propose par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [O] [F] au paiement d’une somme de 4 923,66 €, arrêté au 29 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 29 mai 2021 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 24 novembre 2023 pour la somme en principal de 5 534,11 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 janvier 2024.

L’expulsion de M. [O] [F] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [O] [F] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 24 janvier 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 29 mai 2021.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [O] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter de l’échéance du mois de mai 2024 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 25 janvier 2024 au 30 avril 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI CK2 n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 24 novembre 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mai 2021 entre la SCI CK2 et M. [O] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 janvier 2024 ;

CONDAMNE M. [O] [F] à verser à la SCI CK2 la somme de 4 923,66 € au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 29 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [O] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [O] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [O] [F] à payer à la SCI CK2 l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance du mois de mai 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la SCI CK2 de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [O] [F] à payer à la SCI CK2 une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [F] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION