TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/05782

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRIE

Minute : 1176/24

Monsieur [J] [F] [Y] [V]

époux [H]

Représentant : M^e Laurence DENOT, avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : D1666

C/

Madame [T] [N] [P]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DENOT

Copie délivrée à :

MME [P]

Le 14 Novembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Novembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23.09.2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [J] [F] [Y] [V] époux [H], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Sarah BACHELET, Avocat au Barreau de Créteil, substituant Maître Laurence DENOT, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [T] [N] [P], demeurant [Adresse 6]

Comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 juillet 2023, M. [J] [V], époux [H] a donné à bail à Mme [T] [P] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 1 000,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 100,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [J] [V], époux [H] a fait signifier à Mme [T] [P], par exploit de commissaire de justice du 29 février 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 318,42 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, M. [J] [V], époux [H] a fait assigner Mme [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 23 septembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

M. [J] [V], époux [H], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [T] [P] de l’intégralité de ses demandes et de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme [T] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

? supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner Mme [T] [P] à payer :

? la somme de 3 052,89 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 318,42 euros, sur le surplus à compter de l’assignation ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 29 juillet 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [T] [P] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail. Il ajoute que le silence et la manifeste mauvaise foi adverse justifie la suppression des délais d’expulsion.

Mme [T] [P], comparante, reconnaît la dette dans son principe et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant mensuel de 200,00 €, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 19 août 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que la défenderesse perçoit des ressources mensuelles à hauteur de 1 500 euros, qu’elle a deux enfants à charge et qu’elle s’inscrit dans une démarche de reprise des paiements avec sa réinsertion sur le marché du travail en septembre.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 29 juillet 2023 que Mme [T] [P] doit payer un loyer d’un montant de 1 000,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 100,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 132,60 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [T] [P] restait devoir la somme de 3 052,89 € euros à la date du 17 septembre 2024.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 16,00 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 3 036,89 €, arrêtée au 17 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Mme [T] [P], comparante, reconnaît la dette dans son principe.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [T] [P] au paiement d’une somme de 3 036,89 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 962,42 euros à compter du 11 juin 2024, date de l’assignation, et sur le surplus à compter du 12 novembre 2024, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 29 juillet 2023 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 29 février 2024 pour la somme en principal de 3 318,42 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 avril 2024.

Toutefois, Mme [T] [P] propose de régler 200 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de Mme [T] [P] à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que Mme [T] [P] que sa situation financière s’améliorera grâce à un retour à l’emploi prochain qui lui permettra d’assumer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Elle justifie de la reprise du paiement du loyer résiduel courant et apparaît en mesure de régler sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments et malgré l’opposition du bailleur, Mme [T] [P] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, dans des proportions plus adaptées à ses moyens.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [T] [P] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [T] [P] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, M. [J] [V], époux [H] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [P]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [T] [P], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à M. [J] [V], époux [H] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [T] [P] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois malgré les allégations.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juillet 2023 entre M. [J] [V], époux [H] et Mme [T] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 avril 2024 ;

CONDAMNE Mme [T] [P] à verser à M. [J] [V], époux [H] la somme de 3 036,89 €, arrêtée au 17 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 962,42 euros à compter du 11 juin 2024, date de l’assignation, et sur le surplus à compter du 12 novembre 2024, date du jugement

AUTORISE Mme [T] [P] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 3 036,89 euros, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [T] [P] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 29 juillet 2023 entre M. [J] [V], époux [H] et Mme [T] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sur la période courant du 01 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [T] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [T] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [T] [P] à payer à M. [J] [V], époux [H] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE M. [J] [V], époux [H] de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [P] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION