TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Sarah GARCIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Paul-Gabriel CHAUMANET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/10223 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBIWQ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 mars 2026

DEMANDEURS

— Monsieur [S] [D], demeurant [Adresse 1]

— Monsieur [R] [D], demeurant [Adresse 2]

— Madame [L] [D], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R101

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [J], demeurant [Adresse 4]

comparant, assisté de M^e Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2182

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2025-027985 du 20/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 mars 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 04 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/10223 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBIWQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 avril 2009, à effet le même jour, [N] [D] a consenti à [Y] [J] un bail d’habitation exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 portant sur un appartement à usage d’habitation dans un immeuble situé [Adresse 5].

Ce bail d’un an, tacitement reconductible, autorisait expressément la sous-location des lieux.

[N] [D] est décédée le 10 janvier 2025, laissant [S], [R] et [L] [D] lui succéder.

Par exploit en date du 29 janvier 2025, [S] [D], [R] [D] et [L] [D] ont fait délivrer un congé pour vente à [Y] [J], à effet au 30 avril 2025.

[Y] [J] se maintenant dans les lieux au-delà du terme du congé, par exploit en date du 30 octobre 2025, [S] [D], [R] [D] et [L] [D] lui ont fait délivrer une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

[S] [D], [R] [D] et [L] [D], constituant l’indivision successorale de [N] [D], sollicitent du juge des contentieux de la protection qu’il :

— constate la validité du congé du 30 janvier 2025,

— constate la qualité d’occupant sans droit ni titre de [Y] [J] et ordonne son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu ;

— condamne [Y] [J] à leur payer la somme de 7.798,37 euros, au titre des loyers et charges dus,

— condamne [Y] [J] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter du 30 avril 2025, comme si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération des lieux,

— condamne [Y] [J] aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [D] exposent que le bail, non soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, a été consenti meublé, avec l’autorisation expresse de sous-louer les lieux, et mentionnent que les loyers n’ont pas été régulièrement payés. Ils indiquent avoir délivré un congé pour vente et solliciter le paiement de l’arriéré dû.

[Y] [J] a comparu, sollicitant :

— à titre principal des délais pour libérer les lieux,

— à titre reconventionnel, la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 3.056,85 euros au titre du préjudice de jouissance, la somme de 7.920 euros au titre du préjudice financier, et ordonne la compensation entre les sommes réciproquement dues,

— à titre subsidiaire, l’octroi de 24 mois de délais pour régler la dette locative,

— en tout état de cause, le rejet de la demande d’exécution provisoire et de la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, [Y] [J] expose avoir accumulé une dette de loyers depuis 2021, son activité professionnelle s’étant réduite à la suite de la crise sanitaire de 2020, et souligne que la procédure de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire initiée antérieurement à la présente instance n’a pas abouti. Il indique occuper les lieux à titre de résidence principale et sollicite des délais pour les libérer le cas échéant, compte-tenu de ses difficultés pour se reloger. Relativement à ses demandes reconventionnelles, [Y] [J] expose subir un préjudice de jouissance lié à la faible isolation des lieux et à la superficie réduite par rapport à la superficie annoncée, justifiant l’octroi de dommages intérêts. Il a indiqué avoir contesté le congé dès réception.

[Y] [J] a adressé une note en délibéré, non autorisée, aux termes de laquelle il produit des éléments justifiant de la contestation du congé en 2025.

La décision, contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du bail

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du dcode civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le contrat de location du 30 avril 2009 est expressément exclu du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Pourtant, [Y] [J] formule des demandes principales et reconventionnelles fondées sur la requalification du contrat du 30 avril 2009 en bail de locaux à usage d’habitation principale relevant des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

A cette fin, il produit aux débats des justificatifs de ses démarches pour obtenir l’aide du fonds de solidarité logement au cours de l’année 2023 dans le cadre de la précédente instance en référé en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers. Il produit un courrier de la caisse d’allocations familiales indiquant qu’il bénéficiait de l’aide au logement en 2022, des documents, notamment l’avis d’imposition de [K] [E] [A] [P] domiciliée à [Localité 2], copie de sa carte nationale d’identité indiquant l’adresse des lieux loués comme domicile, des factures d’électricité et d’abonnement bancaire, ainsi qu’un courrier de notification de droits à retraite le domiciliant à l’adresse des lieux loués. En l’espèce, ces documents établissent que les lieux loués sont alimentés en électricité, que [Y] [J] y reçoit du courrier, y compris d’administrations, mais n’établissent pas que les lieux loués sont sa résidence principale. En effet, il ne produit pas son propre avis d’imposition.

En conséquence, il convient de considérer que le bail relatif aux lieux objets du présent litige n’est pas relatif à un bail d’habitation principale et est exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la validité du congé

En application des articles 1737 du code civil, « le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. » et I du contrat de bail, « le contrat est résilié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier, par le bailleur en prévenant le locataire trois mois au moins avant le terme du contrat ou de chacune des tacites reconductions ».

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, [S] [D], [R] [D] et [L] [D] ont fait délivrer à [Y] [J] un congé, signifié le 29 janvier 2025, à terme le 29 avril 2025, en considération d’un bail soumis aux dispositions du code civil et conclu à titre de résidence secondaire et non pas principale.

Au regard de la qualification retenue pour le bail et des éléments produits aux débats par les demandeurs, il convient de déclarer le congé délivré par les consorts [D] à [Y] [J] le 29 janvier 2025, valable.

Il convient donc de constater que le congé a été régulièrement délivré pour le 29 avril 2025, date d’échéance du contrat de bail, en respectant le préavis de 3 mois. Ainsi, [Y] [J], qui s’est maintenu dans les lieux après ce délai, en est devenu occupant sans droit, ni titre.

Le locataire n’a pas libéré les lieux et est donc sans droit, ni titre depuis le 30 avril 2025, de sorte que le bailleur a fait délivrer une assignation le 30 octobre 2025.

Sur l’expulsion des occupants

Les consorts [D], qui ont un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, seront par conséquent autorisés à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [Y] [J], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

L’article L 412-4 du même code énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois, ni supérieure à un an, que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, la situation de l’occupant ne justifie pas l’octroi de délais pour quitter les lieux, ne s’agissant pas d’un bail à usage de résidence principale, de sorte que cette demande sera rejetée.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [Y] [J], malgré le congé, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [Y] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer applicable, soit la somme de 671,65 euros en septembre 2025, augmenté de la provision pour charges et taxes récupérables, soit la somme de 28 euros, révisable selon les modalités d’indexation prévues au bail, à compter du 30 avril 2025, jusqu’à libération des lieux.

Sur l’arriéré locatif et les délais de paiement

L’article 1728 du code civil dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales:

1o D’user de la chose raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2o De payer le prix du bail aux termes convenus."

En l’espèce, les consorts [D] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, [Y] [J] leur devait la somme de 7.798,37 euros, correspondant à des loyers, indemnités d’occupation et provisions pour charges impayés.

[Y] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

En outre, en l’absence de justificatif de sa situation financière, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes reconventionnelles

[Y] [J] sollicite la condamnation des consorts [D] à lui payer des sommes au titre de préjudices de jouissance et financier, en se fondant sur les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Or, le bail objet du litige est expressément exclu du champ d’application de cette loi, de sorte que ces demandes, mal fondées, ne sauraient prospérer.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[Y] [J], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, en ce non compris le coût du congé pour vente, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge ds consorts [D] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il y a lieu de leur allouer la somme totale de 500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, en condamnant [Y] [J] à la leur payer.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

— Constate la validité du congé délivré par [S] [D], [R] [D] et [L] [D] à [Y] [J], le 29 janvier 2025, à effet au 29 avril 2025;

— Constate que [Y] [J] est occupant sans droit, ni titre des lieux situés [Adresse 5], depuis le 30 avril 2025;

— Autorise [S] [D], [R] [D] et [L] [D] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [Y] [J], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, des lieux situés [Adresse 5];

— Dit que l’occupant devra libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ;

— Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne [Y] [J] à payer à [S] [D], [R] [D] et [L] [D] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer applicable, soit la somme de 671,65 euros en septembre 2025, augmenté de la provision pour charges et taxes récupérables, soit la somme de 28 euros, révisable selon les modalités d’indexation prévues au bail, à compter du 30 avril 2025, jusqu’à libération des lieux;

— Condamne [Y] [J] à payer à [S] [D], [R] [D] et [L] [D] la somme de 7.798,37 euros, correspondant à des loyers, indemnités d’occupation et provisions pour charges dus au 24 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus,

— Déboute [S] [D], [R] [D] et [L] [D] du surplus de leurs demandes,

— Déboute [Y] [J] du surplus de ses demandes, notamment des demandes de délais pour quitter les lieux et pour apurer la dette locative, et de condamnation du bailleur au paiement de dommages intérêts au titre des préjudices de jouissance et financier ;

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— Condamne [Y] [J] aux dépens de l’instance, en ce non compris le coût du congé pour vente, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle. ;

— Condamne [Y] [J] à payer à [S] [D], [R] [D] et [L] [D] la somme totale de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

La greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 04 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/10223 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBIWQ