TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [I] [P]

Mme [F] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabienne MOUREAU-LEVY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06639 – N° Portalis 352J-W-B7J-DALD3

N° MINUTE :

6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. HOMYA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabienne MOUREAU-LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0073

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [F] [P], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 janvier 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 22 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06639 – N° Portalis 352J-W-B7J-DALD3

FAITS ET PROCEDURE

Par bail des 29 mars 2022 et 24 mars 2022, LA SOCIÉTÉ HOMYA a donné à bail à M. [I] [P] et Mme [F] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], lot 1032, bât. A, étage 6, pour un loyer initial de 3359, 67 € + 201, 40 € de charges.

Les échéances de loyer et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 28 janvier 2025 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [I] [P] et Mme [F] [P] pour paiement d’un arriéré de 7658, 44 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, LA SOCIÉTÉ HOMYA a assigné M. [I] [P] et Mme [F] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1224 du code civil, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 mars 2025,

— ordonner l’expulsion de M. [I] [P] et MMe [F] [P] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [I] [P] et MMe [F] [P] au paiement de la somme de 11784, 52 € au titre des arriérés locatifs, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement,

— condamner M. [I] [P] et MMe [F] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré de 50% avec charges courantes en sus, et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner M. [I] [P] et MMe [F] [P] au paiement d’une somme de 1200 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Dans leurs conclusions, M. [I] [P] et MMe [F] [P] demandent de :

— débouter HOMYA de sa demande d’acquisiition de la clause résolutoire et de l’expulsion

— de suspendre la clause résolutoire,

— enjoindre à HOMYA de communiquer des coordonnées bancaires permettent un règlement simplifié des loyers,

— les exonérer des intérêts au taux légal,

— débouter HOMYA de sa demande de frais irrépétibles,

Subsidiairement,

— leur accorder un délai d’un an,

— débouter le bailleur de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation,

— fixer le montant de l’indemnité à celui qui aurait été dû en l’absence de résiliation,

— leur accorder un délai de 36 mois pour s’acquitter de la dette locative,

— réduire le montant des frais irrépétibles,

— écarter l’exécution provisoire.

M. [I] [P] et Mme [F] [P], qui disposent d’un compte bancaire à l’étranger, ont expliqué avoir rencontré de ce fait un dysfonctionnement du paiement par CB sur la plateforme du bailleur, qui leur fournissait automatiquement des quittances faussement réglées.

Ils indiquent avoir signalé le problème au service support et sollicité un RDV téléphonique avec un responsable, et avoir reçu une assignation pour toute réponse, avant de comprendre la situation au vu de l’état détaillé des transactions locatives.

Ils font état d’une situation personnelle et familale difficile et d’une situation professionnelle lucrative leur conférant les ressources financière pour remédier à la situation.

Ils précisente ne pas contester le montant de la dette locative.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 3 juillet 2025.

A l’audience du 17 novembre 2025, le conseil de LA SOCIÉTÉ HOMYA, se référant à ses écritures, a réajusté sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 27367, 33 € au 14/11/2025, sur la base d’un décompte ne répertoriant pas un paiement datant de la veille aboutissant à une dette locative de 19551, 80 €.

Constatant cette reprise du loyer courant, il a convenu à l’audience avec les locataires d’un échéancier de paiement permettant la suspension de la clause résolutoire.

M. [I] [P] et MMe [F] [P] ont expliqué avoir rencontré un dysfonctionnement de paiement sur la plateforme du bailleur et procéder dorénavant par prélèvement direct sur leur compte bancaire.

Ils ont indiqué en conséquence ne pas être redevables des frais irrépétibles.

Ils ont fait état d’un revenu mensuel global de 20000 € et de l’absence de charges de crédit.

Le jugement a été mis en délibéré au 22 janvier 2025.

Une note en délibéré a transmis le décompte locatif actualisé arrêté au 19 novembre 2025 faisant apparaitre le dernier virement effectué par les locataires d’un montant de 7.815,50 euros aboutissant à une dette locative de 19.551,83 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 3 février 2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 2 juillet 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Il convient de s’interroger si, compte tenu des explications apportées par les locataires, dont la bonne foi n’a pas été discutée, la clause résolutoire a pu valablement produire son effet alors même qu’ils se connectaient sur la plate-forme de paiement avec la ferme intention de payer, bénéficiant en outre des disponibilité financières requises.

Il faut constater d’abord que le commandement de payer, ayant été déposé à étude et objet d’un avis de passage et d’une lettre recommandée a nécessairement été consulté par les locataires en dépit de leurs absences, ce sur quoi ils ne s’expliquent pas sinon en évoquant avoir tenté de contacter la société gestionnaire dès qu’ils ont eu vent des impayés, notamment en demandant un rendez-vous téléphonique.

Or, il existe une procédure pour remédier à une telle problématique.

Aux termes de l’article 1343-4 du code civil, « à défaut d’une autre désignation par la loi, le contrat ou le juge, le lieu du paiement de l’obligation de somme d’argent est le domicile du créancier. »

La responsabilité du paiement du loyer ressort donc de l’initiative du locataire et non du bailleur.

Tel est le cas lorsque le paiement est effectué par virement par CB sur l’espace client d’une plateforme de paiement (YOUFIRST) imposée par le bailleur.

En l’espèce, des trois options de paiement offertes par le contrat de bail (article CP4), il semble que les locataires aient opté pour cette dernière, option entérinée par le bailleur ou son représentant.

Les locataires n’étaient donc libérés de leur dette que par la validation de leur paiement sur la plate-forme YOUFIRST.

Cette validation n’a point pris effet du fait d’un dysfonctionnement technique, manifestement lié à la domiciliation bancaire des bailleurs à l’étranger.

Aux termes de l’article 1345 du même code, " lorsque le créancier, à l’échéance et sans motif légitime, refuse de recevoir le paiement qui lui est dû ou l’empêche par son fait, le débiteur peut le mettre en demeure d’en accepter ou d’en permettre l’exécution.

La mise en demeure du créancier arrête le cours des intérêts dus par le débiteur et met les risques de la chose à la charge du créancier, s’ils n’y sont déjà, sauf faute lourde ou dolosive du débiteur. "

L’article 1345-1 du même code poursuit ainsi : " Si l’obstruction n’a pas pris fin dans les deux mois de la mise en demeure, le débiteur peut, lorsque l’obligation porte sur une somme d’argent, la consigner à la Caisse des dépôts et consignations ou, lorsque l’obligation porte sur la livraison d’une chose, séquestrer celle-ci auprès d’un gardien professionnel.

(…)

La consignation ou le séquestre libère le débiteur à compter de leur notification au créancier. "

Il faut ainsi constater que les locataires n’ont pas usé de la faculté offerte par la procédure des articles 1345 et suivants précités pour se libérer de leur obligation de payer le loyer – la question n’étant pas de savoir s’ils furent de bonne foi ou non, mais purement et simplement de constater factuellement qu’ils ne se sont pas libérés de cette façon ou d’une autre, de leur obligation de payer.

N’ayant pas été procédé au paiement, il faut considérer que la clause résolutoire a pu valablement emporter ses effets au bout de deux mois d’impayés de la somme réclamée au commandement de payer.

La problématique de la bonne foi, ou plus précisément de la confusion dans l’esprit des locataires du fait des quittances indument délivrées sur la plate-forme – quoiqu’avant même une validation du paiement par la banque des locataires – n’entre donc pas en ligne de compte pour apprécier le jeu de la clause résolutoire.

Elle sera en revanche prise en considération pour les demandes accessoires, les locataires n’ayant pas à subir les conséquences judiciaires d’un dysfonctionnement technique pour lequel ils démontrent avoir fait un minimum de diligences – celles-ci seraient elles inefficaces à contrer la résiliation du bail. Il ne saurait à cet égard avoir partage de responsabilité.

Il convient donc de revenir au fonctionnement de la clause résolutoire :

Le commandement de payer délivré le 28 janvier 2025, qui reproduisait la clause résolutoire en cas de non-paiement insérée au bail (article 16) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait aux locataire de s’acquitter de la dette locative de 7658, 44 euros en principal sous deux mois.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que les locataires n’ayant pas, dans les circonstances que l’on sait, réglé l’intégralité de la dette de 7658, 44 euros dans les deux mois du commandement, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 29 mars 2025, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation.

M. [I] [P] et Mme [F] [P], co-locataires solidaires par l’effet du bail, sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Toutefois, compte tenu de l’accord du bailleur et de l’apurement possible par les locataires , qui, outre leurs explications relatives au dysfonctionnement de la plate-forme de paiement, ont réglé une partie de leur arriéré et repris le loyer courant à la date de l’audience, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de respect par M. [I] [P] et Mme [F] [P] de l’échéancier et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Mais en cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [I] [P] et Mme [F] [P] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

En tant que de besoin, il sera enjoint à la société HOMYA de communiquer aux locataiures des coordonnées bancaires permettent un règlement simplifié des loyers et de l’échéancier.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience, que M. [I] [P] et MMe [F] [P] restent devoir à cette date au bailleur une somme de 19551, 83 € au titre de leur arriéré de loyers et charges, échéance de novembre incluse ainsi que cela ressort du décompte fourni en délibéré.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [I] [P] et Mme [F] [P] au paiement de cette somme de 19551, 83 €.

Compte tenu des développements précédents, il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, la dette sera apurée par 36 mensualités de 500 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

Le commandement de payer délivré le 28 janvier 2025, demandait aux locataires de s’acquitter de la somme de 7658, 44 euros en principal sous deux mois. Ceux-ci n’ont pas usé de la procédure précitée. Ils sont donc tenus de plein droit aux intérêts au taux légal à compter de cette date.

Compte tenu des circonstances alléguées, il reviendra aux locataires d’agir en réparation éventuelle du préjudice financier résultant de cette majoration.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de leurs obligations de paiement par M. [I] [P] et Mme [F] [P], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail le 29 mars 2025 jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé et sera augmentée des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner solidairement M. [I] [P] et MMe [F] [P] au paiement de celle-ci à LA SOCIÉTÉ HOMYA.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code civil, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la société HOMYA aura la charge des entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Compte tenu de l’équité, il n’y aura pas lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice de la société HOMYA.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe:

DECLARE LA SOCIÉTÉ HOMYA recevable à agir,

CONSTATE à compter du 29 mars 2025, par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail des 29 mars 2022 et 24 mars 2022 conclu entre les parties portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], lot 1032, bât. [Adresse 4],,

Cependant,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement M. [I] [P] et Mme [F] [P] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] la somme de 19.551, 83 € au titre de leur arriéré de loyers et charges, échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, sur la somme de 7658, 44 euros,

AUTORISE M. [I] [P] et Mme [F] [P] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 500 euros, payables en plus du loyer courant au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [I] [P] et MMe [F] [P] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de M. [I] [P] et MMe [F] [P] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, LA SOCIÉTÉ HOMYA à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas solidairement M. [I] [P] et Mme [F] [P] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 29 mars 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

ORDONNE à la société HOMYA de communiquer aux locataires des coordonnées bancaires permettant un règlement simplifié des loyers et de l’échéancier,

CONDAMNE la société HOMYA aux dépens,

REJETTE la demande de la société HOMYA au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT