TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Caroline GHERON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05159 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76BE

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Caroline GHERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0396 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202503435 du 01/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 avril 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05159 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76BE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 27 septembre 2016, la société ADOMA a donné en location à M [E] [Z] une chambre meublée situé dans la résidence sociale [Localité 2] située [Adresse 3], à [Localité 3] pour une redevance mensuelle de 429, 62 euros, prestations obligatoires incluses.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la société ADOMA a mis en demeure M [E] [Z] de faire cesser cet hébergement par courrier signifié le 27 novembre 2024 . Elle a ensuite obtenu l’autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 1] du 20 janvier 2025, constat dressé le 15 février 2025 .

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, la société ADOMA a fait assigner M [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de M [E] [Z] suite à la résiliation de son contrat de résidence,

— ordonner l’expulsion de M [E] [Z] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

— condamner M [E] [Z] à régler à titre de provision une indemnité d’occupation égale au tarif en vigueur de la redevance, à compter de l’expiration du contrat et jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner M [E] [Z] à payer la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société ADOMA reproche au défendeur d’héberger des tiers sans autorisation en méconnaissance des articles 9 et 10 du règlement intérieur ainsi que de l’article 8 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant les dispositions du contrat de résidence délivrée le 27 novembre 2024.

A l’audience du 19 décembre 2025, la société ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle s’en est rapportée sur la demande de délai pour quitter les lieux.

M [E] [Z], comparant en personne assisté de son conseil, a déposé des conclusions écrites auxquelles il s’est rapporté oralement et a conclu au rejet des demandes et a sollicité à titre subsidiaire les plus larges délais pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, il affirme qu’il n’existe aucune urgence et soulève des contestations sérieuses et n’avoir hébergé des tiers que de façon occasionnelle et pour une durée inférieure à trois mois, que rien n’interdit l’hébergement de tiers. Il expose ne disposer actuellement d’aucune solution de relogement, que malgré une demande de logement social en cours, son explusion porterait atteinte à ses droits fondemantaux et serait disproportionnée au manquement allégué.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 avril 2026.

MOTIF

Sur la demande d’expulsion

L’action de la société ADOMA est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, aux termes desquelles le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit fondant ainsi la compétence du juge des référés dans le cadre de la présente espèce.

Le contrat de résidence conclu par les parties est soumis aux dispositions des articles L.633-1 à L.633-5 et R.633-1 à R.633-9 du code de la construction et de l’habitation relatives aux logements-foyers.

L’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que : « la personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur. »

Le règlement intérieur de la résidence sociale dans laquelleM [E] [Z] est hébergé prévoit en son article 9 que chaque résident a la faculté d’accueillir une personne pour une période maximale de trois mois par an, mais que pour des motifs de sécurité et de responsabilité il doit obligatoirement au préalable en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci.

Le contrat de résidence liant les parties prévoit également en son article 8 que le résident s’engage à occuper personnellement les lieux mis à disposition et n’en consentir l’occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit ; qu’il ne peut héberger un tiers que « dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur ».

L’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

Aux termes de l’article R.633-3, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L.633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Le contrat de résidence de M [E] [Z] rappelle également ces dispositions en stipulant en son article 11 que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants : "en cas d’inexécution par le résident de l’une de ses obligations lui incombant au regard du présent contrat ou de manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception"

Par lettre de mise en demeure par voie de commissaire de justice du 27 novembre 2024, la société ADOMA a indiqué à M [E] [Z] avoir constaté qu’il hébergeait une tierce personne en infraction avec les dispositions légales et celles de l’article 9 du règlement intérieur et l’a mis en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures, attirant son attention sur le fait qu’en cas d’inexécution le contrat serait résilié de plein droit un mois après cette mise en demeure.

M [E] [Z] ne conteste pas avoir hébergé ses fils, M. [J] [Z] né en 1982 et M. [H] [Z] né en 1986 sans l’autorisation de la société ADOMA mais indique ne l’avoir fait qu’occasionnellment pour des périodes inférieures à trois mois. Il considère dès lors s’être conformé aux exigences de son bailleur en sorte que la résiliation du contrat de résidence ne serait pas acquise.

Il y a lieu toutefois de relever que les constatations qui ont été opérées le 15 février 2025 par le commissaire de justice désigné judiciairement à la requête de la société ADOMA révèlent que M. [E] [Z] était présent de son domicile et que deux autres personnes s’y trouvaient beaucoup plus jeune, ainsi que deux matelas au sol. Consultation faite du registre des résidents, aucun enregistrement n’était renseigné pour des visiteurs pour le logement N°A202 occupé par M. [Z].

Il n’est pas discuté qu’aucune autorisation n’a été sollicitée pour l’hébergement de cette personne. En outre, cette occupation de tiers a été constatée après l’expiration du délai de 48 heures qui avait été imparti à M. [E] [Z] dans la mise en demeure pour faire cesser l’occupation illicite de son logement par des tiers.

Il est ainsi établi queM [E] [Z] a pratiqué un hébergement illicite dans les lieux mis à sa disposition par la société ADOMA, auquel il n’a pas remédié dans le délai de la mise en demeure, en sorte que le contrat de résidence s’est trouvé résilié de plein droit le 27 décembre 2024, un mois après la mise en demeure du 27 novembre 2024.

La suroccupation constitue un trouble manifestement illicite au regard tant de la violation du contrat et du règlement intérieur qu’elle implique que des risques qu’elle génère pour l’hygiène et la sécurité de l’ensemble des résidents.

Le trouble manifestement illicite est aussi constitué par l’absence de déclaration de l’hébergement et le maintien dans les lieux malgré la mise en demeure signifiée le 27 novembre 2024 telle que prévue par les dispositions légales et réglementaires précitées.

Il est enfin constitué par l’occupation sans droit ni titre du logement par M [E] [Z] suite à la résiliation de plein droit du contrat de résidence.

L’expulsion de M [E] [Z] s’impose pour faire cesser le trouble manifestement illicite et permettre à la société ADOMA de recouvrer la pleine jouissance de son bien.

M [E] [Z], occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi. Celle-ci ne sera due qu’à compter du lendemain de l’audience soit le 20 décembre 2025 dès lors que la redevance mensuelle est régulièrement payée et qu’il n’existe pas d’arriéré.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Depuis la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023 la durée de ces délais ne pouvait être supérieure à un an.

En l’espèce, il n’est pas discuté que M [E] [Z] est à jour du paiement des redevances. En outre, l’expulsion ne pourra en tout état de cause intervenir qu’après l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et à l’issue de la trêve hivernale.

Aussi, il sera accordé à M [E] [Z] un délai de 5 mois pour quitter les lieux afin de lui permettre de se reloger, pendant lequel il ne pourra être expulsé sous réserve du paiement à chaque échéance mensuelle de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

M [E] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de la signification de la mise en demeure par commissaire de justice du 27 novembre 2024 et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ADOMA les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 27 septembre 2016 entre la société ADOMA et M [E] [Z] concernant la chambre meublée située dans la résidence sociale [Localité 2] située [Adresse 4], chambre n°A202, à [Localité 3] sont réunies à la date du 27 décembre 2024,

ACCORDONS à M [E] [Z] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 3 septembre 2026, sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle à chaque échéance,

DISONS qu’à défaut pour M [E] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNONS M [E] [Z] à verser à la société ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’elles auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 20 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS M [E] [Z] à verser à la société ADOMA une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M [E] [Z] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection