MINUTE N°

N° RG 24/00669 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPBS

S.A. d'[Adresse 10]

C/

Monsieur [U] [I]

Monsieur [F] [V]

Madame [L] [C] [N] [I]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la société LOGEMENT FRANCAIS, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 11] sous le numéro 572 015 451 – dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représeentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, substitué par Maître VERGNAUD

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [I] – [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

Monsieur [F] [V] – dernière adresse connue : [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

Madame [L] [C] [N] [I], née le 09 octobre 1976 à [Localité 7] (Côte d’Ivoire) – demeurant [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

En présence de : Emmanuelle CAMARD, auditrice de justice

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [U] [I]Madame [L] [C] [N] [I]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société 1001 VIES HABITAT, anciennement dénommée la société LOGEMENT FRANCAIS, a donné à bail à Monsieur [F] [V] et à Madame [L] [N] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Adresse 13] [Localité 1], par contrat en date du 20 mai 2005, pour un loyer de 362,59 € et une provision pour charges de 210,96 € par mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société 1001 VIES HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la résiliation du bail, le 5 mars 2024, pour le montant de 3 172,92 €, hors frais d’acte. Ce commandement de payer est resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024 pour Monsieur [U] [I] et Madame [L] [N] [I] et en date du 16 octobre 2024 pour Monsieur [F] [V], la société 1001 VIES HABITAT les a fait assigner devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 12], aux fins de :

Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 4 468,20 € ;Prononcer la résiliation de plein droit du bail, conformément aux articles 1729 et 1741 du code civil ;Ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la [Localité 9] Publique, si besoin est, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Dire qu’à compter du mois d’août 2024 et jusqu’à leur départ effectif les défendeurs devront mensuellement à titre d’indemnité d’occupation une somme égale au montant du loyer majoré de 50 %, sans préjudice des charges ; subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;Vu les articles 33 et 37 de la loi du 9 juillet 1991, condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une astreinte définitive de 8 € par jour de retard au cas où ils ne quitteraient pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles ou local du choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls des défendeurs ;Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 330 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation, de la notification au Préfet et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure ;Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 25 mars 2025.

A l’audience du 25 mars 2025, la société 1001 VIES HABITAT a été représentée par son Conseil. Elle a réitéré les termes de l’assignation.

Madame [L] [N] [I] a comparu en personne.

Cités respectivement en l’étude du commissaire de justice et dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [U] [I] et Monsieur [F] [V] n’ont été ni présents, ni représentés.

Madame [N] [I] a indiqué que Monsieur [V] est son ancien conjoint qui a quitté les lieux et qu’à sa connaissance, le bailleur n’a pas été informé de son départ et que Monsieur [I] est son époux. Madame [N] [I] a précisé que la dette locative n’est plus que de l’ordre de 2 500 €, que le loyer est de 827 € par mois et qu’elle pourrait payer 100 € de plus pour apurer la dette locative. Elle a ajouté qu’elle est aide soignante et qu’elle a débuté des études d’infirmière en septembre 2024 et que son époux est chauffeur livreur.

Le Conseil de la société 1001 VIES HABITAT ne disposant pas d’un décompte actualisé de la créance, il lui a été demandé d’en fournir un en cours de délibéré.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendue le 21 mai 2025.

Par note en délibéré en date du 20 mars 2025, le Conseil de la société 1001 VIES HABITAT a communiqué au Greffe ainsi qu’aux défendeurs un décompte actualisé de la créance qui s’élève à 3 421,82 €, échéance du mois de mars 2025 incluse.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES CONSEQUENCES DU DEFAUT DE COMPARUTION DE DEUX DES DEFENDEURS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [U] [I] et de Monsieur [F] [V], régulièrement cités à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

II. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie dématérialisée le 17 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX par lettre recommandée avec avis de réception, datée du 6 octobre 2023 et distribuée le 11 octobre 2023, et signalé la situation d’impayés à la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES DES YVELINES par lettre recommandée avec avis de réception, datée du 28 février 2024 et distribuée le 29 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations des 11 septembre et 16 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action sera donc déclarée recevable.

III. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

Aux termes des articles 1728 et 1741 du code civil, le preneur est tenu “de payer le prix du bail aux termes convenus.” et “Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs obligations.”

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit également que, “Le locataire est obligé :

a) de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus ; […] »

Par ailleurs, selon l’article 1184 ancien du code civil, applicable à la date de conclusion du contrat de bail, « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une ou l’autre des parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêt.

La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances. »

En ne réglant pas régulièrement leurs loyers et charges et en ne régularisant pas leur arriéré après le commandement de payer qui leur a été délivré le 5 mars 2024, dans le délai de deux mois qui leur était accordé pour le faire, les défendeurs ont commis un manquement à leur obligation essentielle de locataires dont la gravité justifie pleinement que la résiliation judiciaire du bail soit prononcée, comme le demande la société 1001 VIES HABITAT.

En conséquence, la résiliation judiciaire du bail sera prononcée à la date du 6 mai 2024.

IV. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

La société 1001 VIES HABITAT a actualisé sa créance, en cours de délibéré, pour la porter à la somme de 3 421,82 € échéance du mois mars 2025 incluse.

Les défendeurs à qui le décompte actualisé a été communiqué n’ont pas contesté ce montant.

Bien qu’il ne soit pas mentionné au contrat de bail, Monsieur [U] [I], en tant qu’époux de Madame [L] [N] [I], ce dont la société 1001 VIES HABITAT justifie par la production de leur acte de mariage, est tenu solidairement du paiement des loyers et ces charges, en application de l’article 220 du code civil.

Il en va de même de Monsieur [F] [V], même s’il ne réside plus dans les lieux, dès lors qu’il n’a délivré de congé au bailleur.

En conséquence, Monsieur [U] [I], Monsieur [F] [V] et Madame [L] [N] [I] seront condamnés solidairement à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 3 421,82 €, arrêtée à la date du 27 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société 1001 VIES HABITAT, qu’au jour de l’audience, Monsieur [I] et Madame [N] [I] ont repris le paiement des loyers et charges courants.

Par ailleurs, au vu des indications fournies pendant l’audience par Madame [N] [I] concernant leur situation financière, Monsieur [I] et Madame [N] [I] sont en mesure de régler la dette locative dans le cadre de délais de paiement.

En conséquence, Monsieur [I], Monsieur [F] [V] et Madame [N] [I] seront autorisés à se libérer du montant du solde de la dette locative, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la résiliation judiciaire du bail seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés et s’ils sont respectés, la résiliation judiciaire du bail sera réputée ne pas avoir été prononcée.

En revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La résiliation judiciaire du bail retrouvera son plein effet ;Le solde de la dette devra immédiatement exigible ;A défaut pour les locataires d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;Les locataires seront tenus in solidum de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité sera payable à terme échu le 25 de chaque mois et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I], Monsieur [V] et Madame [N] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 mars 2024, de l’assignation et des notifications à la Préfecture, à la CCAPEX et à la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société 1001 VIES HABITAT, Monsieur [I], Monsieur [V] et Madame [N] [I] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 330 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et dit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le, Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société 1001 VIES HABITAT ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 20 mai 2005, entre la société 1001 VIES HABITAT et Monsieur [F] [V] et Madame [L] [N] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 14] à la date du 6 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [I], Monsieur [F] [V] et Madame [L] [N] [I] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 3 421,82 €, arrêtée à la date du 27 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [U] [I], Monsieur [F] [V] et Madame [L] [N] [I] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courantes, en 34 mensualités de 100 € et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

SUSPEND les effets de la résiliation judiciaire du bail prononcée par le présent jugement pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais sont entièrement respectés, la résolution judiciaire du bail sera réputée n’avoir jamais été prononcée ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La résiliation judiciaire du bail retrouve son plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour Monsieur [U] [I], Monsieur [F] [V] et Madame [L] [N] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

Monsieur [U] [I], Monsieur [F] [V] et Madame [L] [N] [I] soient tenus in solidum de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;Cette indemnité soit payable à terme échu au plus tard le 25 de chaque mois et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [I], Monsieur [F] [V] et Madame [L] [N] [I] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 330 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [I], Monsieur [F] [V] et Madame [L] [N] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 mars 2024, de l’assignation et des notifications à la Préfecture, à la CCAPEX et à la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes différentes, plus amples ou contraires, au présent dispositif ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au Greffe du Juge des Contentieux de la Protection, le 21 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire