TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e HERVÉ

Copie certifiée conforme délivrée le :

à Me [Localité 2]

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/14736 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYL4A

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 31 Mars 2026

DEMANDEURS

Madame [H] [A]

Monsieur [N] [A]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par Maître Anthony THIERS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0704

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. [T] [Q], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0235

Décision du 31 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/14736 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYL4A

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 14 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [H] [A] et M. [N] [A] sont propriétaires des lots n°19, 20 et 21 constitués d’un appartement, d’une chambre de service et d’une cave.

En décembre 2016, le syndicat des copropriétaires a fait établir un projet modificatif de la répartition des charges d’entretien et de ravalement des halls et escaliers A et B ainsi que des charges spéciales aux escaliers A et B. L’assemblée générale des copropriétaires a approuvé ce projet de modification de la répartition des charges le 6 février 2018 (décision n°23).

Ultérieurement, les lots n°1 à 14 ont été supprimés et remplacés par les lots n°1 à 50 suivant modificatif au règlement de copropriété du 5 novembre 2018.

L’assemblée générale du 25 février 2019 a dès lors finalement rejeté le projet antérieur de modification de la répartition des charges qui avait été établi sans tenir compte de la modification du règlement de copropriété intervenue en 2018 concernant les lots.

Décision du 31 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/14736 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYL4A

Le 25 février 2020, l’assemblée générale a adopté le nouveau projet de modification de la répartition des charges établi le 3 décembre 2019 par la société [F] et associés (décision n°20).

La modification subséquente du règlement de copropriété est intervenue le 10 août 2023.

Antérieurement, le 30 mars 2021, l’assemblée générale a approuvé le « compte spécial travaux « étanchéité des joints – appuis de fenêtres » (décision n°7).

Le 22 mars 2022, l’assemblée générale a approuvé la répartition des dépenses courantes de chauffage selon la consommation individuelle de chaque copropriétaire (décision n°20) ainsi que la répartition des travaux de remplacement de la chaudière « selon la clef de répartition – charges chauffage » (décision n°22).

Estimant notamment que la répartition des travaux non prévus avait été établie à tort sur la base de l’ancienne répartition et que le calcul des charges de chauffage était erroné, par acte du 29 novembre 2022, M. et Mme [A] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant ce tribunal aux fins de le condamner à modifier le règlement de copropriété et leur rembourser les charges indues.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2024, M. et Mme [A] sollicitent de :

« CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir à procéder à toutes les modifications utiles du règlement de copropriété et à toute publication à la suite de l’adoption de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 25 février 2020 (étude [F] & Associés),

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] à lui rembourser la somme de 403,56 euros pour les charges indûment payées au titre du coût des travaux de réfection des joints d’étanchéité de l’escalier B en l’absence de modification du règlement de copropriété et de publicité afférente concernant la création de charges spéciales.

JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] est tenu de faire application de la clé de répartition des charges générales sur la base de 100/1000 pour l’escalier A et de 50/1000 pour l’escalier B, prévue au règlement de copropriété, pour la détermination des dépenses de chauffage pour chaque copropriétaire,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] à lui rembourser la somme de 4.078,92 euros pour les charges indûment payées depuis le 22 mars 2022 au titre des travaux de remplacement de la chaudière,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir à procéder à toutes les modifications utiles du règlement de copropriété pour répartir équitablement les charges de chauffage entre les copropriétaires en fonction de la quote-part des parties communes de chaque copropriétaire,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au paiement des entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande de :

« Constater que le syndicat des copropriétaires a fait modifier le règlement de copropriété à la suite de l’adoption de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 25 février 2020,

Déclarer Monsieur [N] [A] et Madame [H] [A] mal fondés à solliciter remboursement de la somme de 403,56 au titre des travaux de réfection des joints d’étanchéité des fenêtres du mur coté B, lesquels ont été votés ainsi que les modalités de leur répartition avant la modification du règlement de copropriété suivant résolution n°20 de l’assemblée générale du 25 février 2020,

Déclarer Monsieur [N] [A] et Madame [H] [A] irrecevables et mal fondés, par application de l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965, à contester la répartition des charges de chauffage selon résolution n°20 de l’assemblée générale du 22 mars 2022,

Déclarer Monsieur [N] [A] et Madame [H] [A] irrecevables et mal fondés, par application de l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965, à solliciter le remboursement de la somme de 4.078, 92 € au titre des travaux de remplacement de la chaudière (résolution n°22 de l’assemblée générale du 22 mars 2022) et à contester les modalités de répartition de ces travaux,

Déclarer Monsieur [N] [A] et Madame [H] [A] irrecevables et mal fondés, par application de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965, à solliciter la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à modifier le règlement de copropriété et la répartition des charges de chauffage,

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence,

Y faisant, droit,

Débouter Madame [H] [A] et Monsieur [N] [A] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamner Madame [H] [A] et Monsieur [N] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du CPC,

Condamner les mêmes aux entiers dépens. »

Décision du 31 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/14736 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYL4A

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close le 28 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 14 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à modifier le règlement de copropriété et à toute publication à la suite de l’adoption de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 25 février 2020

Les demandeurs font valoir que les modifications du règlement de copropriété à la suite de la création de charges spéciales pour l’escalier A et l’escalier B, décidées par l’assemblée générale du 25 février 2020, n’ont pas été actées et qu’aucune publication au service de la publicité foncière n’a été réalisée avant l’introduction de la présente instance. Ils ajoutent que l’acte du 10 août 2023 ne prend pas en compte la grille de répartition votée le 25 février 2020 mais celle du 6 février 2018.

Le syndicat des copropriétaires réplique que le modificatif du 10 août 2023 correspond à la grille votée le 25 février 2020 et a régulièrement été publié auprès des services de la publicité foncière.

La grille de répartition des charges figurant en pages 4 et 5 de l’acte du 10 août 2023 correspond au projet du 3 décembre 2019 voté par le cabinet [F] & ASSOCIES, géomètres experts, qui a été approuvé par l’assemblée générale du 25 février 2020 (décision n°20).

Le syndicat des copropriétaires justifie de la publication de cet acte auprès des services de la publicité foncière.

La demande de M. et Mme [A] est donc devenue sans objet et sera rejetée.

Sur la demande de remboursement de la somme de 403,56 euros pour les charges payées au titre du coût des travaux de réfection des joints d’étanchéité de l’escalier B

M. et Mme [A] soutiennent que la répartition de ces charges aurait dû être faite selon la nouvelle grille adoptée par l’assemblée générale le 25 février 2020. Ils précisent que le fait qu’ils aient voté en faveur des travaux est indifférent.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les époux [A] ne rapportent pas la preuve du paiement intervenu, faute de communiquer l’appel de fonds correspondant aux travaux de réfection des joints d’étanchéité des fenêtres du mur côté bâtiment B. Il ajoute que ces travaux, ainsi que le principe de leur répartition en charges générales, ont été décidés lors de l’assemblée générale du 6 février 2018, soit avant le vote de la nouvelle grille de répartition de charges. Il fait enfin observer au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les époux [A] ont voté en faveur des travaux de réfection des joints d’étanchéité de l’escalier B.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’assemblée générale du 30 mars 2021 a approuvé le « compte spécial travaux « étanchéité des joints – appuis de fenêtres » pour un montant de 2 522,33 euros » à la majorité de 11 copropriétaires totalisant 850 tantièmes/900, dont M. et Mme [A].

Les travaux « d’étanchéité sur joints en ciment et bordures des fenêtres du mur côté Bât B » et leur répartition en charges communes générales ont été décidés par l’assemblée générale du 6 février 2018 (décisions n°28 et suivantes).

M. et Mme [A] justifient par la production de leur compte individuel que la somme de 4 815,80 euros leur a été facturée au titre de « Travaux d’étanchéité – gratte ciel – réfection joints étanchéité cage esc B » pour l’exercice 2020-2021.

La demande de M. et Mme [A] ne tend pas à l’annulation de la décision n°7 de l’assemblée générale du 30 mars 2021 mais porte sur les charges individuelles appelées selon eux au titre des « travaux de réfection des joints d’étanchéité de l’escalier B ».

Contrairement à ce que fait valoir le défendeur, il n’y a donc pas lieu d’examiner la recevabilité de la demande sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, comme le relève le syndicat des copropriétaires, les pièces versées aux débats par les demandeurs ne permettent pas d’établir à quels travaux correspond le montant de 4 815,80 euros qu’ils contestent alors que les travaux votés le 6 février 2018 et le compte spécial travaux approuvé le 30 mars 2021 ne mentionnent pas spécifiquement la cage d’escalier.

Leur demande sera donc rejetée.

Sur la demande de remboursement de la somme de 4 078,92 euros pour les charges payées depuis le 22 mars 2022 au titre des travaux de remplacement de la chaudière

Les demandeurs exposent qu’une clé de répartition des charges de chauffage sur la base de 83 975 tantièmes est appliquée alors que le règlement de copropriété prévoit une clé de répartition sur la base de 1000èmes. Ils précisent que la mention d’une clé de répartition déterminée par la surface de chauffe dans la résolution n °21 de l’assemblée générale du 22 mars 2022 ne saurait primer sur le règlement de copropriété et que le coût de remplacement de la chaudière ne peut dépendre d’un niveau de consommation individuelle mais doit être réparti selon les tantièmes prévus au règlement de copropriété. Ils ajoutent que la clé appliquée introduit des inégalités dans la répartition des charges de chauffage entre copropriétaires dans des situations identiques, en contrariété avec l’article premier du décret du 17 mars 1967. Ils précisent que la résolution n°20 adoptée par l’assemblée générale le 22 mars 2022 ne contient aucune mention relative aux tantièmes appliqués pour la répartition des charges.

Le syndicat des copropriétaires réplique que M. et Mme [A] ont voté en faveur de la répartition des dépenses courantes de chauffage selon la consommation individuelle de chaque copropriétaire (décision n°20) en sorte qu’ils sont irrecevables à en contester l’application conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le défendeur ajoute que M. et Mme [A], opposants à la décision n°22 concernant les travaux de remplacement de la chaudière, auraient dû agir en contestation de celle-ci dans le délai légal et ne sont désormais plus recevables à contester les charges liées aux travaux de remplacement de la chaudière dès lors que leur contestation porte sur les modalités de répartition de ces charges décidées par l’assemblée générale et non sur une erreur affectant leur compte individuel.

Selon l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Il est constant que tout copropriétaire est en droit de contester la conformité de son compte individuel à la répartition des charges stipulée au règlement de copropriété.

Aux termes du premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que le coût du combustible nécessaire pour le chauffage central et pour la distribution d’eau chaude constitue des charges communes réparties selon les tantièmes sur 1 000.

Toutefois, l’assemblée générale du 22 mars 2022 a adopté une résolution n°20 libellée comme suit « Choix d’une grille de répartition des dépenses courantes de chauffage

après en avoir délibéré, l’assemblée générale décide de procéder à la répartition des dépenses courantes de chauffage selon la consommation individuelle déterminée par le compteur télérelevé »

Lors de cette même assemblée a été votée une résolution n°22 prévoyant notamment que le coût du remplacement de la chaudière sera réparti entre les copropriétaires « selon la clef de répartition – Charges chauffage ».

Les appels de fonds versés aux débats font figurer une base de calcul pour les époux [A] de 12 451/83 975. Il n’est pas contesté que les tantièmes de 12 451 correspondent à la consommation individuelle des époux [A], en sorte que l’appel de fonds contesté applique bien la répartition votée par l’assemblée générale.

Il n’y a pas lieu de remettre en cause l’opportunité de la décision de répartition des frais des travaux de remplacement de la chaudière librement déterminés par l’assemblée générale, étant en outre précisé que celle-ci a pu valablement adopter une répartition des dépenses courantes de chauffage selon la consommation individuelle de chaque copropriétaire, qui répond au critère de l’utilité relative prévu par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à modifier le règlement de copropriété pour répartir équitablement les charges de chauffage entre les copropriétaires en fonction de la quote-part des parties communes de chaque copropriétaire

Selon le premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

L’article premier du décret du 17 mars 1967 dispose en outre que le règlement de copropriété mentionné par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par le premier alinéa du I et par le premier alinéa du II dudit article ainsi que l’état de répartition des charges prévu au troisième alinéa de l’article 10 de ladite loi.

Cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif.

L’état de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions du troisième alinéa et, s’il y a lieu, du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il précise les éléments pris en considération et la méthode de calcul ayant permis de fixer la quote-part de charges afférente à chaque lot :

1° Proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot, telles que ces valeurs résultent des critères posés à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ;

2° En fonction de l’utilité objective que les services et éléments d’équipement commun présentent à l’égard de chaque lot, en précisant les bases selon lesquelles la répartition a été effectuée, s’agissant des charges entraînées par lesdits services et éléments, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

En l’espèce, l’assemblée générale a souverainement adopté une répartition des charges de chauffage selon la consommation individuelle de chaque copropriétaire qui ne contrevient pas aux dispositions légales et réglementaires précitées, en sorte que la demande des époux [A] sera rejetée.

Sur les autres demandes

M. et Mme [A], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés aux dépens.

M. et Mme [A], tenus aux dépens, seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Leur demande réciproque sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

REJETTE toutes les demandes de Mme [H] [A] et M. [N] [A] ;

CONDAMNE Mme [H] [A] et M. [N] [A] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [H] [A] et M. [N] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 31 Mars 2026.

La Greffière La Présidente