TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [X] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06389 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAI6R

N° MINUTE :

4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 janvier 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT -OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [A], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 janvier 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06389 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAI6R

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mai 2023, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [X] [A] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 395,71 euros à la date de prise d’effet du contrat, hors provisions sur charges locatives récupérables.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3080,42 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [A], le 27 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [X] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [X] [A] avec toutes conséquences de droit, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer mensuel et des charges, à compter du lendemain de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

—  2956,12 euros à parfaire à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 novembre 2025, lors de laquelle l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 5055,24 euros arrêté au 20 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus. Il précise que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [X] [A] (cité à l’étude) n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience de renvoi.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 12 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 16.2) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 26 mars 2025, pour la somme en principal de 3080,42 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mai 2025.

M. [X] [A], ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément sur sa situation ni aucune explication de nature à envisager son maintien dans les lieux et ne sollicite ni délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire. En tout état de cause, le règlement du loyer courant n’a pas été repris.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 mai 2025 , et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 novembre 2025, M. [X] [A] restait lui devoir la somme de 4486,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme d’octobre 2025 inclus, après soustraction des frais de contentieux recouvrables au titre des dépens de l’instance.

M. [X] [A], ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Il sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 juin 2025 sur la somme de 2956,12 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [A], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mars 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner M. [X] [A] au paiement de la somme de 300 euros en application de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 12 mai 2023 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [X] [A], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 27 mai 2025 ;

ORDONNONS à M. [X] [A] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS M. [X] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS M. [X] [A] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 4486,52 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 20 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025 sur la somme de 2956,12 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS M. [X] [A] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [X] [A] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection