TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître CAJGFINGER

Maître KUDELKO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03367 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QEZ

N° MINUTE :

11 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. SPARTIM,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître KUDELKO, avocat au barreau de la Drome

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [V],

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître CAJGFINGER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E390

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 février 2026 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 06 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03367 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QEZ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 29 juin 2002, la SAS SPARTIM a acquis auprès de la SCI BRUNE 75, la SCI PASTEUR 75 et Monsieur [J] [R] [K], vendeurs, les lots n°543, 580 et 938, relatifs à un ensemble immobilier composé d’un appartement, d’un parking et d’une cave, sis [Adresse 1] et [Adresse 3], au 18ème étage , figurant au cadastre section DK, n°[Cadastre 4] .

L’acte authentique dispose que « le bien est actuellement loué au profit de Madame [Z] [V] pour un usage d’habitation aux termes du bail établi conformément à la loi du 6 juillet 1973 pour une durée d’une année ayant commencé à courir le 1er août 2010 pour se termine le 31 juillet 2013 renouvelé par tacite reconduction depuis lors. Le loyer mensuel hors charges et taxes est actuellement de deux mille euros. Le loyer est payable comptant chaque échéance étant de 2050 euros ».

L’acte contient une clause de réserve de la faculté de rachat d’une durée de 12 mois au profit du vendeur jusqu’au 29 juin 2023, prorogé à deux reprises, jusqu’au 29 novembre 2023.

En parallèle, des loyers étant impayés, par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, la SAS SPARTIM a fait signifier à Madame [Z] [V] une sommation interpellative de payer et de faire, au titre des loyers et charges impayés.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, la SAS SPARTIM a fait signifier à Madame [Z] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 100 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, en vain.

En ces conditions, par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, la SAS SPARTIM a fait assigner Madame [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de :

Juger que Madame [Z] [V] n’a pas satisfait à son obligation de paiement de son loyer ; prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;ordonner l’expulsion immédiate de Madame [Z] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique;autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la défenderesse dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [Z] [V] au paiement des sommes suivantes :la somme de 28 000 euros au titre de la dette locative arrêtée à décembre 2024 ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel de 2000 euros et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; les entiers dépens ;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

À l’audience du 4 décembre 2025, la SAS SPARTIM, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SAS SPARTIM soutient, que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers.

Sur un sursis à statuer, la société s’y oppose réaffirmant être propriétaire du bien objet du présent litige. Elle soutient que Madame [Z] [V] a été avisée du changement de propriétaire du bien immobilier objet du présent litige.

Madame [Z] [V], représentée par conseil, par conclusions écrites en défense soutenues oralement, sollicite de :

dire et juger Madame [V] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; In limine litis

dire et juger irrecevable l’assignation délibérée à l’encontre de Madame [V] en l’absence de toute notification préalable au préfet dans le délai imparti ; débouter, en conséquence, la SAS SPARTIM, de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;A titre principal

dire et juger irrecevable l’assignation délivrée par la SAS SPARTIM à Madame [V] en raison de l’autorité de la chose jugée ;débouter la SAS SPARTIM de l’ensemble de ses demandes, fons et conclusions ,en raison du paiement des loyers par Madame [V] ; débouter la SAS SPARTIM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en raison de l’absence de dette certaine et décompte précis et ventilé ;En tout état de cause

écarter l’exécution provisoire de droit ;débouter la SAS SPARTIM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SAS SPARTIM au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SAS SPARTIM aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la notification à la préfecture n’est pas justifiée par la bailleresse et qu’en conséquence l’action est irrecevable.

Elle met également en avant sur le fondement de l’article 1355 du code civil l’autorité de la chose jugée en ce que la présente juridiction a déjà statué le 3 décembre 2024 sur les mêmes demandes, les déclarant irrecevables.

Elle fait enfin état dans ses écritures d’une assignation délivrée par la SCI BRUNE à la SAS SPARTIM en date du 23 juin 2025 sollicitant la nullité de l’acte authentique de vente du 29 juin 2022.

A l’audience, elle souligne que la SCI BRUNE 75 a entamé une précédente instance à l’encontre de Madame [Z] [V] et concernant le même logement, portant les mêmes demandes et qu’un jugement a été rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 3 décembre 2024. Elle soulève en conséquence la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée.

Elle fait valoir par ailleurs que la demanderesse ne rapporte par la preuve que le droit d’option ait été levée et conteste la qualité de bailleur de la SAS SPARTIM.

Elle considère être de bonne foi et s’être acquittée de ses loyers auprès de la SCI BRUNE 75.

Elle est favorable au prononcé d’un sursis à statuer au regard de l’instance pendante devant le tribunal judiciaire de Paris.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur le sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le présent litige porte sur les lots n°543, 580 et 938, relatifs à un ensemble immobilier composé d’un appartement, d’un parking et d’une cave, sis [Adresse 1] et [Adresse 3], au 18ème étage, figurant au cadastre section DK, n°[Cadastre 4] acquis par la SCI SPARTIM le 29 juin 2022, selon les modalités de la vente à réméré.

La défenderesse porte à la connaissance du tribunal à l’audience une instance pendante initiée par la SCI BRUNE 75, la SCI PASTEUR 75 et Monsieur [J] [M] [K] suivant assignation du 23 juin 2025 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de prononcer la nullité de la cession immobilière du 29 juin 2022. La décision pourra avoir des conséquences sur la qualité de propriétaire de la SAS SPARTIM et, dès lors, sur la solution du présent litige et la qualité à agir à la présente instance de la SAS SPARTIM, à qui il appartiendra de tirer les conséquences juridiques d’une éventuelle annulation, soit tiers au contrat objet du présent litige.

Par conséquent, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il convient de surseoir à statuer jusqu’à la décision tranchant le litige opposant la SCI BRUNE 75, la SCI PASTEUR 75 et Monsieur [J] [M] [K] et la SCI SPARTIM, litige actuellement pendant devant le tribunal judiciaire de Paris.

Dans un souci de bonne gestion du dossier, la durée de ce sursis à statuer sera fixée à 12 mois à compter du prononcé du présent jugement, soit jusqu’au 6 février 2027.

Il convient en outre de dire qu’à la survenance de l’événement ayant motivé le sursis à statuer, dont il appartiendra aux parties d’aviser le greffe, ou, en tout état de cause, à l’issue de ce délai de 12 mois, l’instance sera poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 379 du code de procédure civile, le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge de sorte qu’il y a lieu de réserver le sort des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et avant dire droit, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

SURSOIT A STATUER dans l’attente d’une décision dans le litige pendant devant le tribunal judiciaire de Paris opposant la SCI BRUNE 75, la SCI PASTEUR 75 et Monsieur [J] [M] [K] suivant assignation du 23 juin 2025 devant le tribunal judiciaire de Paris et la SAS SPARTIM ;

DIT que la durée du sursis à statuer est fixée à douze mois à compter du prononcé de la présente décision, soit jusqu’au 6 février 2027 ;

DIT qu’à la survenance de l’événement motivant le sursis à statuer ou à l’expiration du temps fixé, l’instance sera poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge ;

DIT qu’il appartiendra aux parties d’aviser le greffe du PCP de la survenance de l’événement ;

RESERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE