TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [O] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04577 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZJL

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 février 2026

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT -OPH,

[Adresse 3]

représenté par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [O] [U],

[Adresse 1]

représentée par M^e Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 février 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04577 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZJL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 19 septembre 2016, l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 501,72 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3433,26 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [U] le 13 mai 2022.

Par assignation du 16 avril 2025, l’établissement PARIS HABITAT-OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [O] [U] et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-12 316,04 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 26 mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3433,26 euros à compter du commandement de payer,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2025, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi, pour être finalement examinée à l’audience du 2 décembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A cette audience, l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 décembre 2025, s’élève à 16 882,56 euros. L’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH s’oppose au plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par la défenderesse, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [O] [U], représentée par son conseil, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 10 à 20 euros pendant 8 mois, le solde étant à répartir sur les 28 mois suivants, au cours desquels elle explique que le FSL viendra solder sa dette.

Elle soutient avoir repris le règlement du loyer courant, indiquant que les versements qu’elle a faits ne figurent pas sur le décompte du bailleur, explique être accompagnée par une assistante sociale laquelle serait actuellement en cours de ré-évaluation de son aide au logement; elle ajoute qu’un dossier FSL est en attente de constitution.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisé à produire en délibéré un décompte actualisé de la dette locative, le conseil du bailleur a, par courriel du 4 décembre 2025, adressé au tribunal l’historique de compte sollicité, confirmant le versement d’une somme de 772,39 € au credit du compte avant l’audience.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer impartissant à la locataire un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 3433,26 euros reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail lui a été signifié le 12 mai 2022.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3433,26 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 juillet 2022.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 décembre 2025, Mme [O] [U] lui devait la somme de 16 262,36 euros, soustraction faite des frais de recouvrement.

Mme [O] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [O] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience de Mme [O] [U], des pièces qu’elle verse aux débats, et du diagnostic social et financier, qu’elle est accompagnée sur le plan social et qu’un dossier FSL ainsi que plusieurs demandes d’ouverture de droits auprès de [Localité 4] Logement, FSL Energie, et de la Caisse d’Allocations Familiales sont en cours.

Du diagnostic social et financier, il ressort que Mme [O] [U] peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 10 à 20 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, dans l’attente de la mise en place du FSL.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [O] [U] à se libérer de sa dette locative par des versements de 15 € par mois en plus du loyer courant pendant 8 mois, le solde de la dette, soit 16 142,36 euros, étant à rembourser par 28 versements mensuels de 576 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu’à son départ effectif des lieux,

— il pourra être procédé à l’expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 mai 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 septembre 2016 entre L’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [O] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 13 juillet 2022,

CONDAMNE Mme [O] [U] à payer à L’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 16 262,36 euros (seize mille deux cent soixante deux euros et trente-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3433,26 euros à compter du commandement de payer et de la présente ordonannce pour le surplus,

AUTORISE Mme [O] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 8 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 15 euros (quinze euros), puis de 576 euros entre le 9ème et le 27ème mois, la vingt-huitième échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [O] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 juillet 2022,

— solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [O] [U] sera condamnée à verser à l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 mai 2022 et celui de l’assignation du 16 avril 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge