RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00587 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OYRU

MINUTE N° :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

c/

[B] [G], [R] [E]

Copie certifiée conforme

le :

à :

Madame [B] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roger LEMONNIER

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 09 MARS 2026 ;

Sous la Présidence de Sarah MALOUCHE, Juge des contentieux de la protection, Juge du tribunal judiciaire de Pontoise chargé du service du tribunal de proximité de Gonesse, assistée de Nicoleta JORNEA, Greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Février 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Françoise CALANDRE EHANNO substituant M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

DEMANDEUR

ET

Madame [B] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [R] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non-comparant – non-représenté

DÉFENDEURS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu le 9 avril 2021, Madame [Y] [X] [J] a donné à bail à Madame [B] [G] et Monsieur [R] [E] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3] à [Localité 5].

Pour la prise à bail du logement, et dans le cadre du dispositif VISALE, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, s’est portée caution de Madame [B] [G] et Monsieur [R] [E] au profit des bailleurs pour le paiement des loyers et charges.

A la suite de divers incidents de paiement, la propriétaire a fait jouer l’engagement de caution et le montant des sommes dues par Madame [B] [G] et Monsieur [R] [E] leur a été réglé par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

Le 11 octobre 2024, un commandement de payer la somme en principal de 2 406,07 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant la clause résolutoire insérée au bail, a été délivré à Madame [B] [G] et Monsieur [R] [E] à la requête de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

De nouveaux incidents de paiement sont survenus et la bailleresse a délivré une quittance subrogative au profit de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [B] [G] et Monsieur [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,:

à titre principal de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire, à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail,d’ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef avec toutes conséquences de droit, et leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

4.976,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 octobre 2024 sur la somme de 2.406,07 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant contractuel du loyer augmenté des charges à compter de la date de résiliation du bail, et sur justification par une quittance subrogative,800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 mai 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience de plaidoirie du 2 février 2026, où la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, réitère ses demandes dans les termes de son assignation. Elle précise que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience, Madame [B] [G] sollicite des délais de paiements et propose de régler sa dette en versant la somme de 50 euros par mois. Le paiement du loyer a été repris.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [R] [E] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Après clôture des débats, la demanderesse a été avisée de la mise en délibéré de la décision au 9 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, sur la subrogation de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits et actions du bailleur :

Aux termes de l’article 2309 du code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En vertu des dispositions combinées de ce texte et des articles 1346 et suivants du code civil, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de location à l’encontre du locataire défaillant; la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut dès lors s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers mais aussi d’une action en prononcé de la résiliation judiciaire du bail ou de constat de la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES qui justifie avoir payé la dette de loyers des locataires par la production des quittances subrogatives, est fondée, en sa qualité de caution subrogée dans les droits des bailleurs, à agir en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Val d’Oise par la voie électronique le 26 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir signifié le commandement de payer à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) du Val d’Oise, par voie électronique le 14 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les demandes principale et subsidiaire de constat et de prononcé de la résiliation du bail sont donc recevables.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

En application des dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location conclu le 9 avril 2021 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 11 octobre 2024, pour la somme en principal de 2 406,07 euros, hors coût de l’acte.

Au vu des décomptes versés aux débats, il apparaît que les locataires n’ont pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Cependant, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, sur demande des parties, d’accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative et à condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, Madame [B] [G] a sollicité des délais de paiement à l’audience en offrant de régler 50 euros par mois en sus du loyer et des charges courants, ainsi que son maintien dans les lieux qui s’analyse en demande de suspension des effets de la clause résolutoire ; la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a expressément donné son accord à l’audience quant à l’octroi des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités par la défenderesse.

Compte tenu de l’accord des parties, il y a lieu d’accorder aux défendeurs des délais de paiement pour s’acquitter des sommes restant dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d’expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, et les défendeurs seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte de la dette locative arrêté au 16 janvier 2026 et une quittance subrogative émise le 31 octobre 2025 qui démontrent que Madame [B] [G] et Monsieur [R] [E] restent lui devoir à cette date la somme de 4.629,66 euros au titre des sommes versées à la bailleresse au titre de la garantie de loyer, hors coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX, recouvrables au titre des dépens.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de cette dette et ne justifient d’aucun paiement libératoire.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 4.629,66 euros au titre des loyers et charges versés au titre de la garantie de loyer suivant décompte arrêté au 16 janvier 2026, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [B] [G] et Monsieur [R] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige les occupants au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

Il est constant que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est régulièrement subrogée dans les droits des bailleurs aux fins d’obtenir la condamnation des locataires au paiement de l’indemnité d’occupation qu’elle sera également amenée à régler à ces derniers dans le cadre du dispositif VISALE.

Aussi, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 12 décembre 2024, date de résiliation de plein droit du contrat de location. Elle est partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de septembre 2025 inclus. La condamnation in solidum des défendeurs en paiement de l’indemnité d’occupation prendra donc effet au 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, dès lors que les sommes dues à ce titre seront justifiées par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [G] et Monsieur [R] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande en revanche de débouter la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée au titre de l’article700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu le 9 avril 2021 entre Madame [X] [J] d’une part et d’autre part, Madame [B] [G] et Monsieur [R] [E] relatif au logement situé au [Adresse 3] à [Localité 5], à compter du 12 décembre 2024, après subrogation de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits des bailleurs,

CONDAMNE solidairement Madame [B] [G] et Monsieur [R] [E] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.629,66 euros, au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 16 janvier 2026, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement pour le surplus,

AUTORISE Madame [B] [G] et Monsieur [R] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euroschacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

* le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 décembre 2024 ;

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

* à défaut pour Madame [B] [G] et Monsieur [R] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

* Madame [B] [G] et Monsieur [R] [E] seront condamnés in solidum à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise des lieux ;

DÉBOUTE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum Madame [B] [G] et Monsieur [R] [E] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et des notifications à la préfecture et à la CCAPEX,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Fait à [Localité 6], le 9 mars 2026.

La Greffière placée La Juge des contentieux de la protection