TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame, [F], [J], [A]

Monsieur, [M], [T], [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07394 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATCM

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, ,

[Adresse 1]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame, [F], [J], [A], ,

[Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur, [M], [T], [A], ,

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 12 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07394 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATCM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 13 avril 2016, la SA d’HLM EFIDIS, aux droits de laquelle vient la SA CDC HABITAT SOCIAL, a consenti un bail d’habitation à M., [M], [T], [A] et Mme, [F], [J], [A] sur des locaux situés au, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1051,12 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4019,88 euros au titre de leur arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation d’impayés de M., [M], [T], [A] et Mme, [F], [J], [A] le 20 mars 2025.

Par assignation du 31 juillet 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, ordonner l’expulsion de M., [M], [T], [A] et Mme, [F], [J], [A], et les condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majorés de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6459,54 euros au titre de leur arriéré locatif arrêté au 21 juillet 2025, à parfaire au jour de l’audience,

—  700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1 août 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026.

Prétentions et moyens des parties

A cette audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 janvier 2026, s’élève à 2489,51 euros. La SA CDC HABITAT SOCIAL indique être d’accord avec le plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par la défenderesse, considérant qu’il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme, [F], [J], [A], comparante en personne, assistée par son conseil, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 70 euros pendant 36 mois.

Elle expose être divorcée d’avec M., [M], [T], [A] et précise qu’une demande de FSL est en cours.

M., [M], [T], [A], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu, de sorte qu’il sera statué par jugement reputé contradictoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer impartissant aux locataires un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 4019,88 euros reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail leur a été signifié le 24 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4019,88 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juin 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la SA CDC HABITAT SOCIAL, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants: toute dette contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

La charge des loyers entre dans la catégorie des dettes de ménage, qui obligent solidairement les époux. Le logement des locataires mariés étant destiné à assurer le logement de la famille, les époux restent ainsi solidairement tenus du paiement des loyers jusqu’à la publication du jugement de divorce, plus précisément de la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil, qui rend le divorce opposable aux tiers. L’extinction du bail met également fin à la solidarité et à la cotitularité.

En l’espèce, les deux époux étaient cotitulaires du bail, dans lequel Mme, [F], [J], [A] déclare résider aujourd’hui seule. Les époux ont divorcé par jugement du tribunal judiciaire de Paris le 17 janvier 2025. Aucune preuve de la transcription du jugement du divorce sur les registres d’état civil n’est versée aux débats.

La SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 janvier 2026, M., [M], [T], [A] et Mme, [F], [J], [A] lui devaient la somme de 2489,51 euros.

M., [M], [T], [A] et Mme, [F], [J], [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme, [F], [J], [A] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience de Mme, [F], [J], [A], des pièces qu’elle verse aux débats, du diagnostic social et financier, qu’elle peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 70 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, cela d’autant qu’une demande de FSL est en cours.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme, [F], [J], [A] à se libérer de sa dette locative par des versements de 70 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par Mme, [F], [J], [A] jusqu’à son départ effectif des lieux, aucun élément ne justifiant la majoration de 10% sollicitée par le bailleur, demande dont il sera débouté,il pourra être procédé à l’expulsion de Mme, [F], [J], [A] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [M], [T], [A] et Mme, [F], [J], [A], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, reputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 avril 2016 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et M., [M], [T], [A] et Mme, [F], [J], [A], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 3] est résilié depuis le 25 juin 2025,

CONDAMNE M., [M], [T], [A] et Mme, [F], [J], [A] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2489,51 euros (deux mille quatre cent quatre-vingt-neuf euros et cinquante et un centimes) à titre de provision sur leur arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE Mme, [F], [J], [A] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 70 euros (soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme, [F], [J], [A],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 juin 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme, [F], [J], [A] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme, [F], [J], [A] sera condamnée à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M., [M], [T], [A] et Mme, [F], [J], [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 avril 2025 et celui de l’assignation du 31 juillet 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge