TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Christelle VERSCHAEVE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sandra KABLA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07680 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVZZ

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. MNXDS,

[Adresse 1]

représentée par M^e Sandra KABLA, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [A] [I] [H],

[Adresse 2]

représenté par M^e Christelle VERSCHAEVE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 février 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07680 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVZZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 mai 2022, la société MNXDS S.C.I a consenti un bail d’habitation à M. [C] [A] [I] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 575 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.857,11 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [A] [I] [H] le 2 avril 2025.

Par assignation du 25 juillet 2025, la société MNXDS S.C.I a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [A] [I] [H] avec astreinte, voir statuer sur leur sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges soit 627,12, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3.306,29 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et capitalisation des intérêts,

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 26 novembre 2025, la société MNXDS S.C.I maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 novembre 2025, s’élève désormais à 4.794,10 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. La société MNXDS S.C.I considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [C] [A] [I] [H], représenté par son conseil et dans ses conclusions en réponse visées à l’audience, demande au tribunal de le déclarer recevable et bien fondée en ses demandes les demandes de débouter la société MNXDS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; de l’autoriser à se libérer de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, la somme de 100 euros par mois pendant une durée de trente-six (36) mois, la dernière échéance étant majorée du solde restant dû en principal, intérêts et frais et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée d’exécution des délais de paiement qui lui seraient accordés.

À titre subsidiaire :

— De l’autoriser à se libérer de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, la somme de 100 euros par mois pendant une durée de vingt-quatre (24) mois, la dernière échéance étant majorée du solde restant dû en principal, intérêts et frais et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée d’exécution des délais de paiement qui lui seraient accordés.

En tout état de cause :

— De lui octoyer les plus larges délais pour quitter les lieux et de débouter la société MNXDS de sa demande de condamnation au paiement de frais irrépétibles.

— Il expose par ailleurs, qu’il est en litige avec son ancien employeur ce qui a déstabilisé l’économie du ménage ; il souhaite se maintenir dans les lieux qu’il occupe avec son épouse, elle ne travaille pas ; une demande de FSL est en cours d’instruction.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société MNXDS S.C.I justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 19 mai 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mars 2025, pour la somme en principal de 1.857,11 euros. Ce commandement pose la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

S’il est posé par erreur dans le commandement un délai de six semaines et non de deux mois au profit du locataire pour apurer sa dette locative, correspondant au délai applicable au présent litige antérieur à la loi du 27 juillet 2023, il sera relevé que le locataire n’avait pas réglé la dette locative dans le délai compris entre six semaines et deux mois.

Bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, il n’existe pas de grief qui puisse entraîner une nullité du commandement. Il sera simplement substitué le délai de deux mois au délai de six semaines qui est visé au commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mai 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande d’astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la présente décision.

L’astreinte constitue une mesure de contrainte destinée à assurer l’exécution d’une obligation, dont le prononcé relève du pouvoir souverain d’appréciation du juge.

En l’espèce, le locataire est condamné à libérer les lieux, son expulsion pouvant, le cas échéant, être poursuivie par les voies légales, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues par la loi.

Il n’apparaît toutefois pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte, dès lors que les modalités d’exécution forcée de la décision sont suffisamment encadrées par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et que l’astreinte ne présenterait pas, en l’état, de caractère utile ou proportionné.

En outre, l’astreinte, qui aurait pour effet d’aggraver la situation financière du locataire sans garantir une libération plus rapide des lieux, ne se justifie pas au regard des circonstances de l’espèce et de la situation personnelle du débiteur.

La demande tendant au prononcé d’une astreinte sera en conséquence rejetée.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société MNXDS S.C.I verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 novembre 2025, M. [C] [A] [I] [H] lui devait la somme de 4.794,10 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [C] [A] [I] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation qui vaut mise en demeure et fait courir les intérêts moratoires à défaut de mise en demeure préalable.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus peuvent produire eux-mêmes intérêts lorsqu’ils sont dus pour au moins une année entière et qu’il en est fait la demande en justice.

En l’espèce, la demanderesse sollicite la capitalisation des intérêts sans toutefois justifier que les intérêts seraient échus pour une durée d’au moins une année entière à la date de la demande.

En tout état de cause, la capitalisation des intérêts ne constitue pas un droit automatique pour le créancier et relève de l’appréciation du juge.

Compte tenu de la nature du litige, de la situation du débiteur et du risque d’aggravation excessive de la dette que ferait peser une telle mesure, il n’apparaît ni opportun ni équitable de faire droit à cette demande.

La demande de capitalisation des intérêts sera en conséquence rejetée.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [C] [A] [I] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 627,12 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société MNXDS S.C.I ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [A] [I] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la société MNXDS S.C.I concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 mai 2022 entre la société MNXDS S.C.I, d’une part, et M. [C] [A] [I] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 28 mai 2025,

CONDAMNE M. [C] [A] [I] [H] à payer à la société MNXDS S.C.I la somme de 4.794,10 euros (quatre mille sept cent quatre-vingt-quatorze euros et dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 juillet 2025,

AUTORISE M. [C] [A] [I] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [C] [A] [I] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 mai 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [C] [A] [I] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [C] [A] [I] [H] sera condamné à verser à la société MNXDS S.C.I une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la société MNXDS S.C.I de la demande d’astreinte, de sa demande de capitalisation des intérêts et du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [C] [A] [I] [H] à payer à la société MNXDS S.C.I la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [A] [I] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2025 et celui de l’assignation du 25 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge