N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 24 AVRIL 2025

N° RG 23/00722 – N° Portalis DBYF-W-B7H-IURV

DEMANDEURS

Madame [X] [Z]

née le [Date naissance 9] 1987 à [Localité 38]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]

représentée par Maître Audrey CHEFNEUX de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Stéphanie VAIDIE de la SCP AVOCATS CENTRE, avocats au barreau de BOURGES, avocats plaidant

Monsieur [N] [Z]

né le [Date naissance 3] 1983 à [Localité 24]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Audrey CHEFNEUX de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Stéphanie VAIDIE de la SCP AVOCATS CENTRE, avocats au barreau de BOURGES, avocats plaidant

Monsieur [L] [Z]

né le [Date naissance 7] 1990 à [Localité 35]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]

représenté par Maître Audrey CHEFNEUX de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître Stéphanie VAIDIE de la SCP AVOCATS CENTRE, avocats au barreau de BOURGES, avocats plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [I]

né le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 27], demeurant [Adresse 22]

représenté par Maître Jean-yves LETERME de la SELARL CONFLUENCES AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

Madame [P] [I]

née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 40]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 32]

représentée par Maître Jean-yves LETERME de la SELARL CONFLUENCES AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et C. FLAMAND, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Février 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [W] [I], né le [Date naissance 17] 1925 et Madame [S] [J], née le [Date naissance 13] 1924, se sont mariés le [Date mariage 14] 1948 sous le régime de la séparation de biens.

De leur union sont nés :

— [O] [I], le [Date naissance 16] 1956,

— [U] [I], le [Date naissance 12] 1958,

— [P] [I], le [Date naissance 10] 1960.

Madame [O] [I] et Monsieur [T] [Z] se sont mariés le [Date mariage 23] 1978 sous le régime de la participation aux acquêts.

De leur union sont issus :

— [N] [Z], né le [Date naissance 19] 1983,

— [X] [Z], née le [Date naissance 9] 1987,

— [L] [Z], né le [Date naissance 7] 1990.

Par acte du 17 août 1994, Madame [S] [J] épouse [I] a fait donation à ses trois enfants chacun pour un tiers indivis, en se réservant l’usufruit de son vivant, d’un bien immobilier situé [Adresse 5] cadastré section AD n°[Cadastre 18] et n°[Cadastre 20] pour une contenance de 24a et 67 ca.

Monsieur [W] [I] est décédé le [Date décès 8] 2015 à [Localité 26] (37), laissant pour lui succéder son épouse qui a opté pour l’usufruit de l’universalité des biens meubles et immeubles composant la succession, ainsi que ses trois enfants qui ont accepté la succession.

Madame [S] [J] épouse [I] est décédée le [Date décès 15] 2021 à [Localité 37] (37).

Madame [O] [I] épouse [Z] a renoncé à la succession de sa mère par déclaration au greffe du tribunal judiciaire de Tours du 19 octobre 2021.

Madame [O] [I] épouse [Z] est décédée le [Date décès 21] 2022 à [Localité 41] (36), laissant pour lui succéder son époux et ses trois enfants.

Par acte notarié reçu le 21 octobre 2023, Monsieur [T] [Z] a cantonné ses droits de conjoint survivant en excluant l’ensemble des biens que son épouse avait reçu par succession ou donation ainsi que le passif inhérent.

Par actes d’huissier des 19 et 20 janvier 2023, Monsieur [N] [Z], Madame [X] [Z] et Monsieur [L] [Z] ont fait assigner Monsieur [U] [I] et Madame [P] [I] devant le Tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir ordonner le partage et la liquidation de l’indivision existant entre eux.

Aux termes de leurs dernières conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 12 février 2025 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, ils demandent au tribunal, au visa des articles 815, 815-5 et 840 du Code Civil et des articles 1360 et 1377 du Code de Procédure Civile, de :

— Les recevables et bien fondés en leur action,

Y faisant droit,

— ORDONNER l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre :

— Monsieur [U] [I], né le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 27]

— Madame [P] [I], née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 40]

— Monsieur [N] [Z], né le [Date naissance 19] 1983 à [Localité 25]

— Madame [X] [Z], née le [Date naissance 9] 1987 à [Localité 39]

— Monsieur [L] [Z], né le [Date naissance 7] 1990 à [Localité 36]

sur le bien immobilier situé :

Sur la commune de [Localité 27], [Adresse 4] : Une maison familiale à rafraichir comportant 5 chambres, 2 salles d’eau, 2 WC, cuisine équipée, d’une surface Loi Carrez de 181 m², garage Le tout cadastré Section AD n°[Cadastre 18] et n°[Cadastre 20] pour une contenance totale de 24 a 67 ca,

— DÉSIGNER tel Notaire territorialement compétent pour y procéder, à l’exception de Maître [K] [G], Notaire à [Localité 26],

— DÉSIGNER le Juge chargé de la surveillance des opérations,

Et à titre principal,

— AUTORISER Monsieur [N] [Z], Madame [X] [Z] et Monsieur [L] [Z] à procéder à la vente amiable du bien immobilier sans l’accord de Monsieur [U] [I] et de Madame [P] [I], sur la base d’un prix net vendeur minimum de 170 000 euros, avec une faculté de négociation à la baisse limitée à 10% du prix de vente (soit 17 000 euros),

— RAPPELER que le prix de vente sera séquestré entre les mains du Notaire chargé des opérations de partage, jusqu’à la signature de l’acte de partage ou la décision de Justice homologuant celui-ci en cas de contestations. À titre subsidiaire, si la vente amiable n’était pas autorisée,

— ORDONNER la licitation devant le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de TOURS des biens immobiliers dépendant de cette indivision, à savoir :

Sur la commune de [Localité 27], [Adresse 4] : Une maison familiale à rafraichir comportant 5 chambres, 2 salles d’eau, 2 WC, cuisine équipée, d’une surface Loi Carrez de 181 m², garage Le tout cadastré Section AD n°[Cadastre 18] et n°[Cadastre 20] pour une contenance totale de 24 a 67 ca,

— DIRE que le cahier des charges et conditions de vente sera dressé par la SELARL CM&B ASSOCIÉS, avocat au barreau de TOURS et celui de Monsieur [N] [Z], Madame [X] [Z] et Monsieur [L] [Z],

— FIXER la mise à prix à la somme de 100 000 euros, sans faculté de baisse,

— DIRE qu’un Commissaire de Justice pourra pénétrer dans les lieux pour dresser un procès-verbal de description de l’immeuble,

— DIRE que les biens pourront être visités en présence du Commissaire de Justice territorialement compétent et selon les dates et heures fixées par lui,

— DIRE que la publicité devra faire mention de ce que les enchères ne pourront être portées que par ministère d’un avocat inscrit au Barreau de TOURS,

— AUTORISER, au visa de l’article R322-37 du Code des Procédures Civiles d’Exécution la SELARL [31] à compléter les mesures de publicité de droit commun par l’insertion d’un avis sur le site Internet www.avoventes.fr.

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [U] [I] à payer à Monsieur [N] [Z], Madame [X] [Z] et Monsieur [L] [Z] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [U] [I] aux entiers dépens et allouer à la SELARL [31] le bénéfice de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— DÉBOUTER Madame [P] [I] et Monsieur [U] [I] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts, ainsi que de toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires aux présentes,

— RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit et l’écarter en ce qu’elle porterait éventuelles condamnations à l’encontre des requérants.

Aux termes de leurs dernières conclusions en réponse n°4 notifiées par voie électronique le 7 février 2025 et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Monsieur [U] [I] et Madame [P] [I] demandent au tribunal de :

— Débouter Madame [X] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [N] [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et ses plus amples contraires ;

A titre reconventionnel :

— Condamner solidairement Madame [X] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [N] [Z] à régler la somme de 2 500€ à Madame [P] [I] au titre du préjudice moral subi ;

— Condamner solidairement Madame [X] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [N] [Z] à régler la somme de 2 500€ à Monsieur [U] [I] au titre du préjudice moral subi ;

— Condamner solidairement Madame [X] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [N] [Z] à régler la somme de 3 000€ à Monsieur [U] [I] au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure ;

— Condamner solidairement Madame [X] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [N] [Z] à régler la somme de 3 000€ à Madame [P] [I] au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2024 avec effet au 13 février 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 27 février 2025.

MOTIVATION

1/ Sur l’ouverture des opérations de liquidation partage :

Aux termes de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué s’il n’y a pas été sursis par jugement ou convention.

L’article 840 du même code dispose que le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

Par ailleurs, il résulte de la combinaison des articles 1361 et 1364 du Code de procédure civile que la juridiction décidant du partage peut charger un notaire de le réaliser et d’en dresser l’acte, et, lorsque la complexité des opérations à intervenir le justifie, commettre un juge pour les surveiller.

En l’espèce, une indivision existe entre Madame [X] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [N] [Z], héritiers de Madame [O] [I] épouse [Z] décédée le [Date décès 21] 2022 à [Localité 41] (36), Monsieur [U] [I] et Madame [P] [I] propriétaires ensemble sur la commune de [Localité 27], [Adresse 4] d’un bien immobilier cadastré Section AD n°[Cadastre 18] et n°[Cadastre 20] pour une contenance totale de 24 a 67 ca.

Par ailleurs, il résulte des explications des demandeurs et des pièces versées aux débats et notamment des correspondances échangées entre les conseils des parties que la tentative de partage amiable de ce bien immobilier n’a pas pu aboutir.

Il convient dans ses conditions d’ordonner, conformément aux textes précités, l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision sur le bien immobilier situé à CHINON existant entre Madame [X] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [N] [Z], héritiers de Madame [O] [I] épouse [Z] décédée le [Date décès 21] 2022 à VALENCAY (36), Monsieur [U] [I] et Madame [P] [I] et de désigner Maître [A] [B] notaire à JOUE LES TOURS (37) étant précisé que les parties ont la faculté de se faire assister, à leurs frais, par le notaire de leur choix, pour procéder aux opérations de liquidation-partage et Madame Bathilde CHEVALIER, magistrat à la chambre civile de ce Tribunal, pour surveiller ces opérations.

2/ Sur la demande d’autorisation de vente amiable sans l’accord de Monsieur [U] [I] et Madame [P] [I] :

L’article 815-5 du Code civil dispose qu’un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

En l’espèce, les consorts [Z] demandent à être autorisés à vendre seuls à l’amiable le bien immobiliser indivis situé à [Adresse 28] d’un bien immobilier cadastré Section AD n°[Cadastre 18] et n°[Cadastre 20] pour une contenance totale de 24 a 67 ca au motif que Monsieur [U] [I] et Madame [P] [I] refusent de signer tout mandat de vente et que cette opposition entrave toute possibilité de vente amiable. Ils ajoutent que le péril de l’indivision est établi par la dégradation importante et évolutive du bien immobilier.

Monsieur [U] [I] et Madame [P] [I] s’opposent à cette demande d’autorisation. Ils rappellent avoir toujours donné leur accord pour la vente amiable de cet immeuble et contestent avoir jamais fait obstruction à la vente.

En tout état de cause, les consorts [Z] ne démontrent pas l’existence d’une mise en péril de l’intérêt commun au soutien de leur demande d’autorisation de vendre seuls l’immeuble indivis.

En conséquence cette demande ne pourra qu’être rejetée.

3/ Sur la demande de licitation :

Il résulte des dispositions de l’article 1686 du code civil que si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte, la vente s’en fait aux enchères et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

En l’espèce, l’immeuble d’habitation indivis entre Madame [X] [Z], Monsieur [L] [Z], Monsieur [N] [Z], Monsieur [U] [I] et Madame [P] [I] ne peut être partagé en nature, en sorte que, sauf meilleur accord entre les parties sur une vente amiable dans les six mois de la signification du présent jugement, il convient d’en ordonner la licitation à la barre de ce tribunal, selon des modalités qui seront fixées au dispositif (partie finale) de ce jugement.

L’immeuble est en mauvais étant d’entretien et a subi des infiltrations (photographies en pièce n°16 des productions des demandeurs). Il a été évalué en 2022 (pièces n°11 à 14) :

— entre 170 000 et 180 000 euros par Maître [K] [G], notaire à [Localité 26],

— entre 170 000 et 190 000 euros par l’agence [29],

—  221 318 euros par l’agence [34] en tenant compte du caractère constructible de la parcelle et de la possibilité de diviser le terrain pour la vente.

Au regard de ces éléments d’estimation, la mise à prix sera fixée, pour rester attrayante, à 100 000 euros, sans faculté de baisse.

4/ Sur les autres demandes :

Aucune faute n’est caractérisée à l’encontre des consorts [Z] et en conséquence Monsieur [U] [I] et Madame [P] [I] seront déboutés de leurs demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral.

Compte tenu du caractère familial de la présente procédure, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais qu’elles ont engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Les dépens de l’instance seront employés en frais privilégiés de partage.

Aucune partie n’étant condamnée aux dépens, qui seront employés en frais privilégiés de licitation-partage, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ne peut être accordé au conseil des consorts [Z].

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Ordonne l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre :

— Monsieur [U] [I], né le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 27]

— Madame [P] [I], née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 40]

— Monsieur [N] [Z], né le [Date naissance 19] 1983 à [Localité 25]

— Madame [X] [Z], née le [Date naissance 9] 1987 à [Localité 39]

— Monsieur [L] [Z], né le [Date naissance 7] 1990 à [Localité 36]

sur le bien immobilier situé sur la commune de [Localité 27], [Adresse 4] cadastré Section AD n°[Cadastre 18] et n°[Cadastre 20] pour une contenance totale de 24 a 67 ca ;

Désigne pour y procéder Maître M. [B], notaire à [Localité 33], ainsi que B. CHEVALIER, vice-présidente, pour surveiller les opérations et faire rapport en cas de difficultés ;

Dit qu’en cas d’empêchement du notaire désigné, il sera procédé à son remplacement sur simple requête de la partie la plus diligente et précise en tant que de besoin que chaque partie a la faculté de se faire assister, à ses frais, par le notaire de son choix ;

Rejette la demande d’autorisation de vendre seuls l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 26] formée par Madame [X] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [N] [Z] ;

Préalablement aux opérations de liquidation-partage et pour y parvenir, à défaut d’accord des parties sur une vente amiable dans les six mois de la signification du présent jugement, ordonne la vente par adjudication, à la barre de ce tribunal, sur cahier des charges dressé conformément aux dispositions de l’article 1275 du code de procédure civile par la SELARL CM et B, avocats au barreau de Tours, de l’immeuble indivis situé sur la commune de CHINON (37500), [Adresse 4] d’un bien immobilier cadastré Section AD n°[Cadastre 18] et n°[Cadastre 20] pour une contenance totale de 24 a 67 ca ;

Fixe la mise à prix à 100 000 euros et dit qu’à défaut d’enchère, celle-ci ne pourra être baissée ;

Dit qu’à défaut d’accord entre les parties sur la publicité à donner à cette vente, la vente devra faire l’objet d’une publicité dans un journal d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble vendu ;

Autorise la SELARL [31] à compléter les mesures de publicité de droit commun par l’insertion d’un avis sur le site Internet www.avoventes.fr ;

Dit qu’à défaut de meilleur accord entre les parties, la/les visite(s) de l’immeuble seront organisées par un commissaire de justice territorialement compétent, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, la présente décision valant autorisation pour le commissaire de justice de pénétrer dans les lieux ;

Déboute Monsieur [U] [I] et Madame [P] [I] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Déboute Monsieur [U] [I] et Madame [P] [I] de leur demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Madame [X] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [N] [Z] de leur demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Dit n’y avoir lieu d’accorder à la SELARL [30] le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

B. CHEVALIER