TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 8]

[Localité 12]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 14]

RÉFÉRENCES : N° RG 24/01626 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVGH

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 22 Octobre 2024

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

C/

Madame [U] [G]

Monsieur [V] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 10 Septembre 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;

DEMANDEUR :

Société EST ENSEMBLE HABITAT

Anciennement dénommée OPH [Localité 17]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par M. [Y] [N] [S], muni d’un pouvoir

DÉFENDEURS :

Madame [U] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 15]

[Localité 11]

non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [G]

[Adresse 9]

[Adresse 16]

[Localité 11]

non comparant, ni représenté

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Monsieur [V] [G]

Madame [U] [G]

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 26 septembre 2022, l’OPH de [Localité 13] aux droits duquel vient l’OPH Est Ensemble Habitat a donné en location à Madame [E] [C] épouse [R] un immeuble à usage d’habitation situé sis [Adresse 5]

[Localité 13].

Madame [E] [C] épouse [R] est décédée le [Date décès 3] 2023.

Par acte de commissaire de justice remis à étude en date du 28 juin 2024, l’OPH Est Ensemble Habitat a fait assigner Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin. Il sollicite du juge de, au bénéfice de l’exécution provisoire :

prendre acte que le bail en date du 26 septembre 2022 a pris fin par le décès de Madame [E] [C] épouse [R] survenu le [Date décès 3] 2023 ;constater que Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] sont occupants sans droit ni titre du bien situé [Adresse 6] ;ordonner l’expulsion de Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques et périls de Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] ;condamner in solidum Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été appelés si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner in solidum Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] au paiement de la somme de 5 788, 57 € au titre des indemnités d’occupation échues ;condamner in solidum Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] aux entiers dépens de la procédure.L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024.

À cette audience, l’OPH Est Ensemble Habitat, représenté par Monsieur [Y] [N] [S] en vertu d’un pouvoir régulier en date du 2 septembre 2024, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens.

Au soutien de ses demandes, l’OPH Est Ensemble Habitat expose que le bien litigieux est occupé par les défendeurs alors que le bail a été résilié de plein droit du fait du décès de la dernière locataire en titre Madame [E] [C] épouse [R]. Il explique, au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [U] [R] a sollicité le transfert du bail en tant que fille de celle-ci mais que les conditions légales en ce sens ne sont pas remplies. En effet, le logement est trop grand pour elle seule. Par ailleurs, Monsieur [V] [R], dont l’OPH a découvert la présence dans le logement, ne vivait pas dans les lieux avec la locataire avant son décès et dispose déjà d’un bail dans le parc social de l’OPH. L’OPH Est Ensemble Habitat précise que cette décision a été notifiée par courrier du 10 janvier 2024 puis par sommation de quitter les lieux en date du 25 mars 2024. Il indique qu’en vertu d’un décompte en date du 9 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7 739, 32 €. Enfin, il précise avoir reçu des plaintes des voisins pour troubles du voisinage.

Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter malgré leur convocation régulière.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, l’audience s’étant tenue postérieurement à l’entrée en vigueur la loi précitée, il y a lieu d’appliquer les dispositions en cause telles qu’issues de cette réforme.

SUR L’OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE ET LA DEMANDE D’EXPULSION

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est par ailleurs un droit fondamental reconnu par la Constitution et l’article 1er du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Ainsi, il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, justifiant que le juge prescrive les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent en urgence.

En application de l’article L. 441-2 du code de la construction et de l’habitation, il est créé, dans chaque organisme d’habitations à loyer modéré, une commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements. La commission examine également les conditions d’occupation des logements que le bailleur lui soumet en application de l’article L. 442-5-2 ainsi que l’adaptation du logement aux ressources du ménage. Elle formule, le cas échéant, un avis sur les offres de relogement à proposer aux locataires et peut conseiller l’accession sociale dans le cadre du parcours résidentiel. Cet avis est notifié aux locataires concernés.

Conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage suivant les dispositions de l’article 40 de la même loi, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

L’article 40 précité indique que les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

À défaut de personnes remplissant les conditions telles que prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, il résulte des pièces versées que l’OPH Est Ensemble Habitat est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 6]. Il est en outre établi et non contesté que la dernière locataire en titre, Madame [E] [C] épouse [R], est décédée le [Date décès 3] 2023 (acte de décès du [Date décès 7] 2023, demande de transfert du bail formée par Madame [U] [R]).

Il ressort des pièces versées que l’OPH Est Ensemble Habitat a examiné la demande de transfert du bail de Madame [U] [R] en application des dispositions précitées et n’y a pas fait droit au motif que le logement n’est pas adapté à sa composition familiale.

La contestation des décisions des commissions d’attribution des logements, qui n’est au demeurant pas soulevée en l’espèce par la défenderesse non comparante, ne relève pas de la compétence du juge judiciaire qui ne peut se substituer à la commission, à la commission de médiation, ou au juge administratif sur ces questions.

Monsieur [V] [R] n’a pas sollicité le transfert du bail, et ne répond en tout état de cause pas aux critères de transfert puisqu’il ne vivait pas avec sa mère dans les lieux depuis au moins un an à la date de son décès. Il dispose de fait déjà d’un bail en cours dans le parc de l’OPH Est Ensemble Habitat.

En conséquence, il convient de constater que le bail s’est vu résilié de plein droit à la date du [Date décès 3] 2023 et que Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] ont par la suite occupé sans droit ni titre les locaux litigieux.

Ainsi, l’OPH Est Ensemble Habitat est fondé à demander leur expulsion.

Il y a donc lieu d’ordonner la libération des lieux et, à défaut de libération volontaire par eux, l’expulsion de Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] et de tous occupants de leur chef des lieux, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, l’OPH Est Ensemble

Habitat sera autorisé à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R].

Il n’apparaît pas nécessaire en revanche d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] de quitter les lieux.

En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le propriétaire, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter l’OPH Est Ensemble Habitat de cette demande.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’INDEMNITÉS D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, il résulte de ce qui a été précédemment énoncé que Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] occupent les lieux sans droit ni titre et causent, par ce fait, un préjudice au propriétaire qu’il convient de réparer.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

Il résulte du décompte en date du 9 septembre 2024 que l’arriéré actuel s’élève à la somme de 7 739, 32 €, échéance du mois d’août 2024 incluse. Il convient de ne pas reprendre l’arriéré déjà constitué à la date du décès de Madame [E] [C] épouse [R] en l’absence de demande à ce titre et de justificatif quant à sa succession, et de proratiser le mois de novembre 2023. Il y a lieu également de retirer les frais de pénalité enquête sociale d’un montant de 22,86 €.

Il y a lieu par conséquent de condamner in solidum Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] à verser à l’OPH Est Ensemble Habitat la somme de 5 918, 53 € actualisée au 9 septembre 2024, indemnité du mois d’août 2024 incluse, au titre de l’arriéré échu.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] supporteront in solidum la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante à payer l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] seront condamnés à payer in solidum à l’OPH Est Ensemble Habitat la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique par décision réputée contradictoire et publique, rendue en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 26 septembre 2022 relatif aux locaux situés sis [Adresse 6], à compter du [Date décès 3] 2023 ;

CONSTATONS que Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] sont occupants sans droit ni titre du bien situé sis [Adresse 6] depuis cette date ;

ORDONNONS la libération des lieux situés sis [Adresse 6] ;

AUTORISONS l’OPH Est Ensemble Habitat à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] ainsi que tous occupants de leur chef, faute pour eux d’avoir libéré spontanément les lieux à l’expiration des délais légaux des locaux sis [Adresse 6], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS l’OPH Est Ensemble Habitat de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due in solidum par Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] au montant du loyer indexé et des charges tels qu’ils auraient résulté du bail s’il s’était poursuivi, et les CONDAMNONS in solidum à verser à l’OPH Est Ensemble Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du [Date décès 3] 2023 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS in solidum Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] à verser à l’OPH Est Ensemble Habitat la somme de 5 918, 53 € actualisée au 9 septembre 2024, au titre de l’arriéré comprenant les indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTONS l’OPH Est Ensemble Habitat de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS in solidum Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] à verser à l’OPH Est Ensemble Habitat la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [U] [R] et Monsieur [V] [R] aux entiers dépens ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département, en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE