TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [J] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06706 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAM27

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 09 février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDERESSE

Madame [J] [D], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 février 2026 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 09 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06706 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAM27

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16/08/2023, la SAS HENEO a donné à bail à Madame [D] [J] un logement sis [Adresse 3] au sein d’une résidence sociale ne relevant pas des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer a été délivré à Madame [D] [J] le 26/09/2024 pour obtenir paiement d’une somme de 952,69 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 15 juillet 2025, la SAS HENEO a fait assigner Madame [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour non-respect des obligations contractuelles,

— Ordonner l’expulsion de Madame [D] [J] ainsi que tout occupant de son chef, dans le délai de 48 heures à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 80 Euros par jour de retard,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application des dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,

— La voir condamnée à lui payer la somme principale de 952,69 Euros à valoir sur la dette locative échue au 17 septembre 2025 inclus avec intérêt à taux légal à compter de l’assignation,

— Rejeter tout délai de grâce,

— La voir condamnée à lui payer une somme de 500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— La voir condamnée aux dépens,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

L’affaire a été appelée 15 septembre 2025 et renvoyée au 3 octobre 2025 pour à la suite être renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 12 décembre 2025,

A l’audience, la SAS HENEO a réitéré les termes de son assignation en actualisant le montant de la dette à la somme de 1897,43 Euros arrêtée au 11 décembre 2025 et précisé qu’un supplément a été ajouté car Madame [D] [J] héberge une personne ce qui est prohibé tandis que de plus le contrat ne peut être reconduit pour une période dépassant 2 ans et est arrivé à échéance le 16 août 2025.

Madame [D] [J] a comparu personnellement et indiqué qu’il n’y avait pas de créance car elle paye le loyer et n’héberge pas une tierce personne. Elle sollicite le rejet des demandes car tout est réglé.

Il est demandé au bailleur dans le cadre d’une note en délibéré des pièces relatives à l’occupation du logement par une tierce personne. Par note du 23 décembre 2025 le bailleur produit trois attestations de gestionnaires de la résidence.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable et la recevabilité de la demande

Attendu que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas aux résidences sociales, lesquelles relèvent des dispositions des articles L633- et suivants et R 633-3 du Code de la Construction et de l’Habitation et des dispositions du Code civil,

Attendu qu’il résulte en second lieu des pièces versées aux débats et notamment le contrat de bail passé sous seing privé, la clause résolutoire insérée au contrat, le décompte des redevances impayées que l’action introduite par la société HENEO est recevable ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 du contrat de résidence stipule que le titre d’occupation pourra être résilié notamment en cas de non-paiement de la redevance dans les délais prévus ainsi qu’en cas de dépassement du délai de résidence maximum de 2 ans.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Le contrat de bail produit aux débats mentionne les stipulations suivantes :

«  Article 7 : Clause résolutoire :

Le titre d’occupation pourra être résilié par la SAS Hénéo pour l’un des motifs suivants :

— Inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du titre d’occupation ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et notamment non paiement de la redevance dans les délais prévus, la résiliation portera effet un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé réception. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant à la redevance totale à acquitter pour le logement, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste dû à la SAS Hénéo.

— Fait pour le résident de ne plus remplir les conditions d’admission dans la résidence sociale telles qu’elles sont définies dans la convention n°75 D 2 3 13 10 S 5002 passée avec l’Etat et notamment:

— dépassement des plafonds de ressources prévus à l’article R331-12 du Code de la Construction et de l’Habitation ;

— dépassement du délai maximum de séjour soit 24 mois. Pour les bénéficiaires de I’Accompagnement Social Lié au Logement, un avenant de prolongation d’une durée d’un an pourra néanmoins être régularisé afin de permettre la poursuite de la démarche d’accès au logement, dont les modalités sont définies dans le cadre du contrat d’accompagnement social Signé avec l’association agréée par te Département de [Localité 1] au titre de I’ASLL.

La SAS Hénéo en informera individuellement le résident en respectant un préavis de 3 mois. Si à l’issue de ce délai une proposition de relogement est faite au résident et à défaut d’acceptation, le titre d’occupation sera résilié de plein droit en respectant un délai de prévenance d’un mois, commençant à courir à la date de notification de la proposition de relogement par lettre recommandée avec accusé de réception. Aucune obligation de relogement n’incombe toutefois à la société Hénéo.

— Cessation totale d’activité de la résidence selon les modalités prévues par les textes. ".

En l’espèce le bailleur produit un décompte au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 pour une dette de 1897,43 Euros. Ce décompte intègre un supplément de 62 Euros mensuels pour hébergement d’une tierce personne à compter d’avril 2024 pour 19 mois et 15 jours soit 1209 Euros. Le bailleur produit dans le cadre d’une note en délibéré trois attestations du personnel de gestion de la résidence attestant de la présence régulière du compagnon de Madame [D] dans les lieux tandis que celle-ci a contesté le supplément par courrier et mail indiquant n’héberger personne. Elle produit copie des échanges à ce sujet outre des éléments comptables qu’elle a élaborés ainsi qu’un courriel du bailleur indiquant que le supplément lié à l’hébergement d’un tiers ne sera plus demandé à compter de décembre 2025.

Au regard des décomptes versés et des pièces produites, il apparaît que la dette s’établissait lors du commandement de payer à la somme de 952,69 Euros, que le décompte permet de constater que la dette n’est pas réglée dans le mois suivant ; qu’en outre, en déduisant le supplément pour hébergement d’une tierce personne déjà demandé à cette date pour la somme totale de 279 Euros, il apparaît qu’une créance subsiste et n’a pas non plus été réglée dans le délai d’un mois.

Cependant les dispositions contractuelles liant les parties prévoient des modalités de mise en œuvre de la résiliation laquelle peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant à la redevance totale à acquitter pour le logement, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste dû à la SAS Hénéo.

Or, en l’espèce le bailleur décide de la résiliation au moment de l’envoi du commandement de payer avec effet, selon les termes du contrat après un mois, soit pour 952,69 Euros et par conséquent pour une somme inférieure à deux fois le deux fois le montant mensuel à acquitter, sans démontrer en outre l’absence totale de paiement pendant trois mois consécutifs.

En conséquence la demande formée au titre de l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la résiliation du bail

L’article 1728 du Code civil énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce il apparaît au regard des décomptes produits que Madame [D] [J] ne s’est pas acquittée de l’ensemble des mensualités, que ce soit avec ajout du supplément « hébergement d’une tierce personne » ou non.

En conséquence, les conditions contractuelles n’ayant pas été respectées par Madame [D] [J], il convient de faire droit à la demande de résiliation du bail, laquelle intervient à la date de la présente décision.

En outre, il est observé que le contrat est établi pour une durée maximale de 2 ans de résidence, cette durée étant échue au 16 août 2025 doit conduire, de même, au constat d’une occupation sans titre.

En conséquence la demande formée au titre de l’expulsion sera retenue, la défenderesse étant occupante sans titre des lieux à la date de la présente décision.

Sur les modalités de l’expulsion et la séquestration des meubles meublants

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce la SAS HENEO sollicite l’expulsion de Madame [D] [J] ainsi que tout occupant de son chef dans le délai de 48 heures à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 80 Euros par jour de retard.

Cependant compte tenu de l’entrée par voie contractuelle de Madame [D] [J] dans les lieux, il n’y a pas lieu de supprimer le délai précité. En conséquence la défenderesse sera expulsable à l’issue du délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, l’occupation des lieux sans titre étant compensée par une indemnité d’occupation il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de versement d’une astreinte.

Sur la demande au titre de la dette locative

En l’espèce il résulte des débats que la SAS HENEO produit un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Madame [D] [J] au titre des redevances et des charges impayés pour un montant de 1897,43 Euros au 11 décembre 2025 inclus.

Madame [D] [J] conteste ce montant et particulièrement le supplément lié à l’hébergement d’un tiers pour l’ensemble de la période concernée. Il est constaté que les conditions contractuelles prévoient des possibilités d’hébergement d’un tiers de manière temporaire à condition de prévenir le bailleur et du règlement d’un supplément à ce titre.

Cependant le bailleur produit trois attestations confirmant la présence d’un tiers sans que Madame [D] [J] n’ait informé le bailleur de cette présence, même temporaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu de déduire de la créance les sommes sollicitées par Madame [D] [J], laquelle sera condamnée au paiement de la somme de 1897,43 Euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Le bail étant résilié Madame [D] [J] occupe sans droit ni titre le logement qui en est l’objet à compter de la date de la présente décision. La défenderesse cause ainsi un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer ;

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [D] [J] à payer à la partie demanderesse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel de la redevance et des charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il apparaît équitable de laisser à la charge de la partie demanderesse la totalité des frais irrépétibles qu’elle a engagés à l’occasion du présent litige ; aucune somme ne sera donc attribuée à ce titre.

Sur les dépens

Madame [D] [J], succombant, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail à compter de la présente décision,

DECLARE, en conséquence, Madame [D] [J] ainsi que tous occupants de son chef, occupants sans droit ni titre à compter du 9 février 2026,

DIT que faute de départ volontaire de Madame [D] [J] des lieux loués, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3] , avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’issue d’un délai de 2 mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux,

ORDONNE la séquestration du mobilier des occupants trouvé au lieu de l’expulsion dans les conditions prévues par le Code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [J], à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, au montant de la redevance mensuelle normalement exigible augmenté des charges mensuelles et révisable selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNE Madame [D] [J] à payer à la société HENEO cette indemnité,

CONDAMNE Madame [D] [J] à payer au titre des redevances et charges impayés la somme de 1897,43 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

CONDAMNE Madame [D] [J] aux entiers dépens, lesquels comprendront le commandement de payer et l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

REJETTE les autres demandes.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, mois et an susdits.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,