TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02931 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2NXD

Minute : 25/00521

Société IMEFA 84

Représentant : Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0208

C/

Monsieur [P] dit [S] [G]

Représentant : Maître Blandine ARENTS de la SCP ARENTS-TRENNEC, avocats au barreau de MEAUX, vestiaire : 28

Madame [F] [B]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Société IMEFA 84

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Claire BENESTAN, de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] dit [S] [G]

[Adresse 5]

[Localité 9]

comparant en personne, assisté de Maître Blandine ARENTS de la SCP ARENTS-TRENNEC, avocats au barreau de MEAUX

Madame [F] [B]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 8]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 Juillet 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée à effet au 22 décembre 2022, la société IMEFA 84 a donné à bail à Mme [F] [B] et M. [P] [G] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 11] et un emplacement de stationnement n°2081 situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 1 009,29 euros outre une provision pour charges récupérables de 160 euros.

Suite à des impayés de loyers, la société IMEFA 84, par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, a fait signifier à Mme [F] [B] et M. [P] [G] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 9 354,32 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par ordonnance du 15 octobre 2024, le juge des référés de la chambre de proximité de Bobigny, saisi par la société IMEFA 84, a notamment dit n’avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la somme provisionnelle de 16 557,52 euros au titre de l’arriéré locatif comme sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation, ces deux demandes ayant été adressées à deux personnes non assignées, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et a ordonné à défaut de départ volontaire l’expulsion de Mme [F] [B] et M. [P] [G].

Par exploits de commissaire de justice en date des 14 novembre 2024 et 9 décembre 2024 la société IMEFA 84 a fait assigner Mme [F] [B] et M. [P] dit [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 7 mars 2025, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et notamment son article 7 aux fins de :

Condamner solidairement par provision Mme [F] [B] et M. [P] dit [S] [G] au paiement de la somme de 23 784,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés à la date des présentes (échéances de novembre 2024 incluse),

Fixer à compter du 1er décembre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle au montant résultant du contrat résilié et condamner solidairement et par provision Mme [F] [B] et M. [P] dit [S] [G] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à la libération définitive des lieux,

Condamner solidairement Mme [F] [B] et M. [P] dit [S] [G] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

A l’audience du 7 mars 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 4 juillet 2025 à la demande de M. [P] dit [S] [G]

A l’audience du 4 juillet 2025, la société IMEFA 84, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 15 097,93 euros après déduction du dépôt de garantie, précisant que les locataires avaient quitté les lieux le 14 novembre 2024, comme en atteste le procès-verbal de constat. Elle a soutenu que M. [G] était bien tenu de la dette solidairement avec Mme [B] puisque le congé qu’il a donné au mois de février 2023 n’a aucune valeur pour avoir été donné par email et n’avoir jamais été réceptionné par le bailleur. La société IMEFA 84 a indiqué qu’elle n’était pas opposée à l’octroi des délais de paiement sollicités par les défendeurs mais sollicitait du juge que ces délais soient assortis d’une clause de déchéance du terme.

M. [P] dit [S] [G] a comparu en personne assisté par son conseil. Par conclusions visées par le greffe et développées à l’oral, il a demandé au tribunal de :

— Fixer la créance de la SCI IMEFA 84 à la somme de 16 093,97 euros en deniers et quittances,

— Dire que Mme [F] [B] et M. [P] dit [S] [G] sont débiteurs malheureux et de bonne foi,

— Autoriser que Mme [F] [B] et M. [P] dit [S] [G] peuvent s’acquitter de leur dette en 24 mensualités,

— Dire que les échéances payées porteront d’abord sur le capital ensuite sur les intérêts qui ne seront pas majorés de 5 points,

— Débouter en équité la SCI IMEFA de sa demande de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire que la SCI IMEFA 84 en équite conservera à sa charge les dépens de la présente instance.

Au soutien de ses demandes, il a expliqué qu’il avait quitté les lieux le 1er février 2023, qu’il a appris qu’après son départ, Mme [F] [B] a été victime de plusieurs agressions dont certaines en bas de son immeuble ou dans son parking. M. [P] dit [S] [G] a souligné que quand il a quitté les lieux, il était parfaitement à jour de ses loyers. Il ajoute que Mme [B] est bien consciente de son engagement vis-à-vis du bailleur et qu’elle a d’ailleurs déjà, depuis février 2025, remboursé 1000 euros par mois.

Mme [F] [B] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté la dette et a demandé 24 mois de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 5 septembre 2025.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux et l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier et notamment du contrat de bail du 22 décembre 2022, de l’ordonnance de référé du 15 octobre 2024 et du procès-verbal de constat du 14 novembre 2024 que Mme [F] [B] et M. [P] dit [S] [G] étaient locataires des lieux situés, [Adresse 11] jusqu’au 7 février 2024 et ont continué à occuper les lieux jusqu’au 14 novembre 2024, le défaut de régularité du congé donné par M. [P] dit [S] [G] n’étant pas contesté.

Mme [F] [B] et M. [P] dit [S] [G] sont donc redevables des loyers jusqu’au 7 février 2024 et doivent indemniser la société IMEFA 84 de leur occupation sans titre jusqu’au 14 novembre 2024. L’indemnité mensuelle d’occupation réparant le préjudice lié à l’occupation sans droit ni titre est fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat de bail et le contrat de stationnement s’étaient poursuivis, le tout justifié au stade de l’exécution.

Le décompte produit par la société IMEFA 84 et non contesté par les défendeurs mentionnent une dette de loyers et d’indemnités d’occupation de 15 097,93 euros prenant en compte les derniers versements de Mme [B].

Le contrat de bail stipulait que " les co-preneurs … seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution du présent bail ". La dette d’indemnité d’occupation doit suivre le même régime.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [F] [B] et M. [P] dit [S] [G] à payer à la société IMEFA 84 la somme de 15 097,93 euros au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

L’article L313-3 du code monétaire finnacier dispose que le juge […] peut, à la demande du débiteur ou du créancier, et en considération de la situation du débiteur, exonérer celui-ci de la majoration de cinq points de l’intérêt légal à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire ou en réduire le montant. Mais les débiteurs n’ont justifié d’aucune situation particulière autorisant une telle exentération ou réduction, le seul fait qu’ils se disent de bonne foi et aient commencé à rembourser la dette étant insuffisant à démontrer la situation particulière. M. [P] dit [S] [G] sera donc débouté de sa demande visant à les voir exonérer de la majoration de cinq points. Ils ne justifient pas davantage leur demande qu’il soit fait exception aux dispositions de l’article 1343-1 du code civil qui dispose que « le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts. » M. [P] dit [S] [G] sera donc également déboutés de cette demande.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1345-2 du code civil « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la société IMEFA 84 s’est déclarée favorable à l’octroi des délais de paiement sollicités par les défendeurs. Il convient donc d’accorder à Mme [F] [B] et M. [P] dit [S] [G] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif. A défaut de paiement d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [F] [B] et M. [P] dit [S] [G] qui succombent, supporteront les dépens de la présente instance.

L’équité commande de condamner in solidum Mme [F] [B] et M. [P] dit [S] [G] à payer à la société IMEFA 84 la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [F] [B] et M. [P] dit [S] [G] compter du 7 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’au 14 novembre 2024, à une somme égale au montant mensuel du loyer du logement et de l’emplacement de stationnement révisables chaque année et des charges qui auraient été dus si le bail et le contrat s’étaient poursuivis,

Condamne solidairement Mme [F] [B] et M. [P] dit [S] [G] à payer à la société IMEFA 84 la somme de 15 097,93 euros au titre des loyers et de l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et ce avec intérêt aux taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Déboute M. [P] dit [S] [G] de sa demande visant à voir dire que les échéances payées porteront d’abord sur le capital ensuite sur les intérêts et de leur demande visant à voir dire que les intérêts ne seront pas majorés de 5 points,

Accorde des délais de paiement à Mme [F] [B] et M. [P] dit [S] [G],

Autorise Mme [F] [B] et M. [P] dit [S] [G] à s’acquitter de la dette en 24 fois en procédant à 23 versements de 629 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

Dit que chaque versement devra intervenir le 10 de chaque mois, le premier paiement devant intervenir le premier mois suivant la signification de la présente ordonnance,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Condamne in solidum Mme [F] [B] et M. [P] dit [S] [G] aux dépens de l’instance,

Condamne in solidum Mme [F] [B] et M. [P] dit [S] [G] à payer à la société IMEFA 84 la somme de 100 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 5 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge