TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 FEVRIER 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 25/06021 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3H5F

N° de MINUTE : 26/00021

La SCI FWH

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Jacob KANZA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0006

DEMANDEUR

C/

La SCI [K] représentée par son son gérant, Monsieur [H] [P]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence d’auditeur de Justice : [L] [Y]

DÉBATS

Audience publique du 03 Novembre 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2026, ensuite prorogée au 09 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, la SCI FWH a fait assigner la SCI [K] devant le tribunal judiciaire de Bobigny et demande au tribunal de :

« – DECLARER recevable et bien fondée la SCI FWH en ses demandes ;

Y faisant droit,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire figurant à l’acte de vente du 19 mars 2021 entre la SCI FWH et la SCI [K] à la date du 19 août 2024 ;

En conséquence,

— PRONONCER la résolution de la vente de l’immeuble sis [Adresse 4] sis et casdastré section N n°[Cadastre 1] pour une surface de 1 are 71 centiares intervenue entre la SCI FWH et la SCI [K] en date du 19 mars 2021 en l’étude de Maître [G] [V], notaire, par application de la clause résolutoire de plein droit qui a produit ses effets ;

— ORDONNER la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 7] en marge de la publication de l’acte notarié précité ;

— ORDONNER l’expulsion de la SCI [K] ainsi que tout occupant en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— REJETER toute demande de délai de la SCI [K] ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI [K] à payer à la SCI FWH, au titre des sommes garanties par le privilège de vendeur inscrit le 22 mars 2021 :

—  22.000 €au titre des accessoires (indemnités, frais de poursuite, frais d’exécution et dommages et intérêts ;

—  5.836 € au titre des intérêts à 1,2 % annuel sur le principal de 110.000 € du 5 avril 2021 au 3 septembre 2025 ;

— CONDAMNER la SCI [K] au paiement d’une indemnité en faveur de la SCI FWH de 33.920 € à titre de dommages et intérêts de l’immobilisation de l’immeuble sis [Adresse 4] pendant une durée de 53 mois ;

— CONDAMNER la SCI [K] au paiement d’une somme de 3.000 € à la SCI FWH au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI [K] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de la sommation de faire, de signification du commandement de payer ainsi que tous les actes de poursuite ;

— NE PAS ECARTER l’exécution provisoire qui est de droit. »

Assignée par remise à étude la SCI [K] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 03 septembre 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 03 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

Par message RPVA en date du 19 décembre 2025, le tribunal a autorisé, par voie de note en délibéré avant le 2 février 2026, la demanderesse à :

— justifier de la publication de la demande de résolution de la vente du 19 mars 2021 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 7] conformément aux dispositions de l’article 30-5° du décret du 4 janvier 1955 précité ;

— son avis sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière ;

Le délibéré a été prorogé au 9 février 2026 pour permettre aux parties de disposer d’un délai suffisant afin de répondre à la demande du tribunal.

Aux termes d’une note en délibéré en date du 28 janvier 2026, la SCI FWH a justifié de la publication le 21 janvier 2026 de l’assignation portant demande de résolution de la vente du 19 mars 2021 auprès du service de la publicité foncière de Bobigny conformément aux dispositions de l’article 30-5° du décret du 4 janvier 1955.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution de la vente conclue le 19 mars 2021

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1653 du même code dispose que si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

Selon l’article 1656 du même code, s’il a été stipulé lors de la vente d’immeubles que, faute du paiement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation ; mais, après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder ce délai.

En l’espèce, l’acte authentique de vente conclu le 19 mars 2021 entre les parties prévoit que le prix de vente soit la somme de 110.000 € sera payé au moyen de 120 mensualités de 1.056 € à compter de mars 2021 jusqu’au 5 mars 2031 ; que jusqu’au paiement effectif et intégral le prix de vente produira des intérêts au taux de 1,20 % par an à compter du 5 avril 2021 et payables tous les mois ; qu’en cas de non-paiement à l’échéance, cette somme sera productive d’un intérêt au taux de 6 % l’an à compter de la sommation de payer contenant mention de l’intention du VENDEUR de bénéficier de la présente clause.

Ce contrat de vente comporte également une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement de tout ou partie du prix dans les termes convenus au contrat et un mois après un simple commandement de payer resté infructueux, la vente sera résolue de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 1656 du code civil, si le commandement contient la déclaration formelle par le vendeur de son intention de profiter de la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2023 la SCI FWH a adressé une sommation d’avoir à payer la somme de 28.734,57 € au titre des échéances du prix de vente impayées depuis le mois de mars 2021.

Cet acte mentionne qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la requérante fera jouer la clause résolutoire de l’acte et la vente sera résolue de plein droit en application de l’article 1656 du code civil et reproduit la clause résolutoire figurant au contrat.

Aucun justificatif du paiement des sommes dues dans le délai imparti d’un mois n’a été produit, ni postérieurement à ce délai.

Le tribunal relève que le commandement a été signifié à étude, après avoir vérifié l’adresse de la SCI [K] confirmée par le voisinage, conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile et dont le gérant Monsieur [P] a reçu une copie selon le récépissé signé du 3 mai 2023.

La SCI [K] qui n’a pas constitué avocat n’a fait valoir aucune contestation.

Il s’en déduit que la clause résolutoire est acquise depuis le 28 avril 2023. Il y a donc lieu de constater que la vente se trouve résolue de plein droit à compter de cette date et d’ordonner la publication de la présente décision au service de la publicité foncière de [Localité 7].

Sur les effets de la clause résolutoire et de la résiliation de la vente

La SCI [K] se trouve ainsi depuis le 9 mai 2024 occupante sans droit ni titre des lieux qu’elle devra donc libérer dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision. À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef si besoin avec recours à la force publique et à un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le privilège du vendeur et les sommes garanties

L’article 2374 du code civil prévoit que la propriété d’une somme d’argent, soit en euro soit en une autre monnaie, peut être cédée à titre de garantie d’une ou plusieurs créances, présentes ou futures.

En l’espèce, l’acte authentique de vente résolu prévoit qu'« à la sûreté et garantie du prix de la présente vente en principal, intérêts et accessoires, le BIEN présentement vendu demeurera affecté par privilège spécial indépendamment de l’action résolutoire appartenant au VENDEUR qui est réservé, ce conformément aux dispositions de l’article 2374-1° du code civil. ».

Il résulte de la sommation de payer visant la clause résolutoire délivrée le 28 avril 2023, ainsi que du commandement de payer visant également la clause résolutoire délivré le 19 juillet 2024, que la SCI [K] n’a effectué aucun versement depuis la signature de l’acte authentique de vente le 19 mars 2021, soit 26 mensualités entre le mois de mars 2021 et la résolution de la vente le 28 avril 2023.

La SCI FWH réclame 22.000 € à titre d’accessoires couvrant les frais engagés (sommation, commandement, procédure) et 5.826 € à titre d’intérêts.

Or, les frais de sommation, de commandement de payer et de procédure relèvent des dépens qui donneront lieu ci-après à une condamnation à ce titre.

En outre, le privilège du vendeur est une sûreté inscrite sur le bien objet de la vente, dès lors que la vente est annulée à compter du 28 avril 2023 et qu’à compter de cette date le bien redevient la propriété de la SCI FWH, celle-ci n’est pas fondée à réclamer une quelconque somme au titre du privilège du vendeur c’est à dire garantie sur le bien immobilier restitué à la SCI FWH.

En conséquence, elle sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’immobilisation du bien

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formée par la SCI FWH à hauteur de 33.920€ il est certain qu’elle avait admis une immobilisation du bien pendant deux ans en attendant le paiement de l’intégralité du prix de vente.

Elle avait cependant pris soin de mentionner dans l’acte que le prix de vente serait productif d’intérêts au taux de 6 % en cas de non-paiement à l’échéance et de mise en oeuvre de la clause résolutoire. La SCI FWH ne forme pas de demande explicite d’exécution de cette clause contractuelle puisqu’elle sollicite des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Cependant, cette clause témoigne de son intention d’être indemnisée au titre de l’immobilisation du bien en cas de défaut de paiement du prix.

L’immobilisation perdure depuis quatre ans à compter du terme fixé pour le paiement du prix de vente.

La SCI FWH doit donc être indemnisée du préjudice subi du fait de l’immobilisation du bien et du défaut de perception du prix de vente.

Le tribunal dispose des éléments pour condamner la SCI [K] à verser à la SCI FWH une indemnité de 11.000 € à titre de dommages et intérêts en tenant compte de la durée de l’immobilisation.

La SCI [K] qui n’a pas constitué avocat n’a fait valoir aucune contestation.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à la SCI FWH la somme de 11.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’immobilisation du bien pendant 4 ans.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la SCI [K] sera condamnée aux dépens de la présente instance, qui comprennent notamment les frais de commissaire de justice de la sommation du 28 avril 2023, du commandement de payer du 19 juillet 2024.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, en l’absence de tout justificatif, l’équité commande de condamner la SCI [K] à payer à la SCI FWH la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résolution de plein droit, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, à la date du 28 avril 2023 de la vente intervenue le 19 mars 2021 entre la SCI FWH et la SCI [K] portant sur l’immeuble situé [Adresse 4] et cadastré section N n°[Cadastre 1] pour une surface de 1 are 71 centiares moyennant le prix de 110.000 € ;

ORDONNE la restitution à la SCI FWH de l’immeuble situé [Adresse 4] et cadastré section N n°[Cadastre 1] dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNE la publication de la présente décision au service de la publicité foncière de [Localité 7] ;

ORDONNE l’expulsion de la SCI [K] et de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de 15 jours suivant la notification de la présente décision, au besoin avec le recours à la force publique et à un serrurier dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SCI FWH de ses demandes au titre du privilège du vendeur ;

CONDAMNE la SCI [K] à payer à la SCI FWH la somme de 11.000 € (onze mille euros) de dommages et intérêts au titre de l’immobilisation du bien ;

CONDAMNE la SCI [K] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la SCI [K] à payer à la SCI FWH la somme de 2.000 € au titre au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT