TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :, [P], [X], [G] veuve, [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09238 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBBL

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 mars 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public, [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE

Madame, [P], [G] veuve, [O], demeurant, [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mars 2026 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09238 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBBL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mai 2006, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de, [Localité 1] (OPAC de, [Localité 1]) désormais, [Localité 1] HABITAT – OPH a donné en location à Madame, [G] et Monsieur, [O] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3], esc, [Adresse 4], outre une cave,, [Localité 2] pour un loyer de 467,07 euros par mois.

A la suite du décès de Monsieur, [O] le 22 novembre 2017, Madame, [G] est devenue l’unique titulaire du bail par avenant du 16 mai 2018.

Madame, [G] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers,, [Localité 1] HABITAT – OPH lui a fait délivrer un commandement de payer le 06 décembre 2024 faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 2083,43 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2025, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner en référé Madame, [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner Madame, [G] à lui payer à titre de provision la somme de 2429,65 euros à la date du 17 juillet 2025 (terme de juin 2025 inclus) à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, cette résiliation étant effective deux mois après la délivrance du commandement de payer,

— ordonner la libération des lieux et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, et ordonner à défaut l’expulsion de Madame, [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame, [G] à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé plus charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat et jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Madame, [G] à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La dénonciation au préfet est intervenue le 22 août 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2026.

Lors des débats,, [Localité 1] HABITAT – OPH par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 1511,82 euros.

En défense, Madame, [G] a comparu en personne et exposé sa situation personnelle et financière, sollicitant son maintien dans les lieux et des délais de paiement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement,, [Localité 1] HABITAT – OPH a fait part de son accord à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de, [Localité 1] par la voie électronique le 22 août 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs,, [Localité 1] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 09 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 août 2025.

Aucun élément n’est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

L’article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il a été visé un délai de 2 mois au commandement de payer du 06 décembre 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier; il est donc admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame, [G], locataire d’un logement situé, [Adresse 5], outre une cave,, [Localité 2] suivant bail sous seing privé du 16 mai 2006, était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 2083,43 euros selon décompte joint au commandement de payer et qu’elle n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 07 février 2025.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame, [G] restait devoir la somme de 1511,82 euros.

Il convient d’expurger le décompte des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Ainsi Madame, [G] qui ne conteste pas le montant de la dette locative, sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 1409,08 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il convient de prendre en compte les efforts de paiements de la locataire avant l’audience et l’accord du bailleur concernant la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail et l’octroi de délais de paiement, pour autoriser Madame, [G] à rembourser la dette dans le cadre d’un plan d’apurement dont les modalités seront fixées, compte-tenu de la situation des parties, à la somme de 100 euros par mois.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Madame, [G] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Madame, [G] sera tenue au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame, [G] et de tout occupant de son chef du logement selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame, [G] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 07 février 2025 du bail consenti par l’Office Public d’Aménagement et de Construction de, [Localité 1] (OPAC de, [Localité 1]) désormais, [Localité 1] HABITAT – OPH à Madame, [G] portant sur des locaux à usage d’habitation situés, [Adresse 3], esc 2, ét, [Adresse 6], outre une cave,, [Localité 2] ;

En SUSPEND toutefois les effets ;

CONDAMNE Madame, [G] à payer à, [Localité 1] HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 1409,08 euros au titre des loyers, et/ou indemnités et charges impayés, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame, [G] à s’acquitter de la dette en 13 fractions mensuelles minimum de 100 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 14e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

DIT que les paiements mensuels devront être effectués par Madame, [G] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette;

DIT que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

DIT en revanche que tout défaut de paiement par Madame, [G] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

— que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

— que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

— qu’à défaut pour Madame, [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,, [Localité 1] HABITAT – OPH pourra faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Madame, [G] sera condamnée à verser à titre provisionnel à, [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [G] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 26 mars 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.