MINUTE N°25/03209

DOSSIER N° RG 25/00366 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6VI

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représentant : M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

Mme [X] [G]

9 rue de l’Avalasse

Esc 1 – Rdc, Apt A 30-002

76000 ROUEN

comparant

M. [R] [G]

9 rue de l’Avalasse

Esc 1 – Rdc, Apt A 30-002

76000 ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 26 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 5 août 2016, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] un local à usage d’habitation situé 9, Rue de l’Avalasse (Esc 1 – Apt A30-002) à ROUEN 76000, pour un loyer mensuel de 380,30€, outre une avance sur charges.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] le 6 août 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.480,98€ au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 19 juillet 2024, l’OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 21 et 24 février 2025, notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 février 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties, subsidiairement qu’il en prononce la résiliation judiciaire ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne solidairement Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] à lui payer la somme de 5.407,49€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 06 février 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal  ;

— condamne solidairement Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] à lui payer l’assurance facturée de janvier à mai 2024, puis en janvier 2025 pour absence d’attestation d’assurance locative ;

— condamne solidairement Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamne in solidum Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] au paiement d’une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 6 août 2024, de l’assignation et de la dénonciation de l’assignation au Préfet ;

— dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH HABITAT 76 fait valoir, à titre principal, que les locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement du 6 août 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 26 septembre 2025, l’OPH HABITAT 76, comparant représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 7.500,99€ selon décompte arrêté au 15 septembre 2025.

Il ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par Madame [X] [B] [G].

À l’audience, Madame [X] [B] [G], comparante en personne, sollicite la suspension de la clause résolutoire, ainsi qu’un échelonnement du paiement des sommes dues, par mensualités de 100€ jusqu’en février 2026, puis 144€ par mois. Elle fait état de sa bonne foi et de difficultés financières.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte selon procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [R] [U] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [U] [G] cité par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH HABITAT 76 le 19 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 et 24 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 6 août 2024, le bailleur a fait commandement aux locataires de s’acquitter de la somme de 2.480,98€ de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Les locataires ne s’étant pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 7 octobre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] causent un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des articles 220, 515-4 et 1751 du code civil, que l’époux, même en instance de divorce, reste solidairement tenu au paiement des loyers jusqu’à la date de la transcription du divorce sur l’acte de mariage, et ce quand bien même il aurait fait part au bailleur de son départ des lieux.

La solidarité entre époux ne joue après la résiliation du bail que si l’indemnité due pour l’occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 15 septembre 2025, Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] demeurent redevables de la somme de 7.500,99€ au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais d’enquête sociale non déduits et non justifiés pour un montant total de 22,86 €. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] à payer à l’OPH HABITAT 76, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 7.478,13€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 2.480,98€, et de l’assignation sur la somme de 5.407,49€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [X] [B] [G] fait valoir qu’elle est en mesure de reprendre le paiement du loyer et de régler 100€ par mois jusqu’en février 2026, puis 144€ mois à compter de mars 2026. Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Les locataires étant en mesure de régler leur dette locative, et le bailleur ne s’opposant pas aux délais de paiement sollicités, cette situation justifie de leur accorder un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 100€ jusqu’en février 2026, puis 144€ mois à compter de mars 2026, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 6 août 2024, de l’assignation du 21 et 24 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 19 juillet 2024 et 24 février 2025;

Condamnés aux dépens, Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 150€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 août 2016 entre l’OPH HABITAT 76 d’une part, et Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] d’autre part, concernant les locaux situés 9, Rue de l’Avalasse (Esc 1 – Apt A30-002) à ROUEN 76000, sont réunies à la date du 7 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 7.478,13 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 septembre 2025 échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024 sur la somme de 2.480,98 euros, de l’assignation du 21 février 2025 sur la somme de 5.407,49 euros et du présent jugement pour le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] à s’acquitter de la dette en 36 mois, en procédant à 3 versements de 100 euros, puis 33 versements de 144 euros à compter de mars 2026, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 7 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 6 août 2024, de l’assignation du 21 et 24 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 19 juillet 2024 et 24 février 2025;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [U] [G] et Madame [X] [B] [G] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE