TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09669 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEOV

N° MINUTE : 13/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 avril 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT-OPH, [Adresse 1], représenté par le cabinet deMe Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE

Madame [K] [D] épouse [F], demeurant [Adresse 3][Adresse 4], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 28 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 09 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09669 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEOV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 11 avril 2023 à effet du 26 mai 2016, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [F] [K] née [D] sur des locaux situés au [Adresse 5], à [Localité 2], moyennant à la date de prise d’effet du contrat le paiement d’un loyer mensuel en principal de 669,21 euros, hors provision sur les charges locatives récupérables.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2227,96 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [F] [K] née [D], le 10 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, l’E.P.I.C. PARIS HABITAT – OPH a fait assigner Madame [F] [K] née [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ordonner son expulsion avec toutes conséquences de droit, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 6 mai 2025 jusqu’à reprise effective des lieux, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec majorations et revalorisations, augmenté des charges légalement exigibles,

—  2911,52 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées par cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 janvier 2026, lors de laquelle l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 2075,20 euros arrêté au 16 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Il ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités par la défenderesse compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant.

Madame [F] [K] née [D] n’a pas comparu à l’appel du dossier.

La décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

Madame [F] [K] née [D] étant arrivée en cours d’audience, la réouverture des débats a été ordonnée sur le siège, le conseil du bailleur étant toujours présent.

Elle a expliqué avoir repris le paiement des loyers et charges courants et y ajouter une somme supplémentaire en apurement de sa dette locative pour laquelle une demande de FSL est actuellement en cours. Elle a sollicité des délais de paiement et son maintien dans les lieux offrant de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels de 50 euros en plus du loyer et des charges courants. Elle a précisé ne pas faire l’objet d’une procédure de surendettement.

L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH a maintenu son accord sur ces demandes.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 11 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 17.2) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 5 mars 2025, pour la somme en principal de 2227,96 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré à la locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleresse ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer par la locataire, des efforts de règlement de la dette locative d’ores et déjà réalisés, de la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et de l’accord des parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 janvier 2026, Madame [F] [K] née [D] restait lui devoir la somme de 2075,20 euros au titre des loyers et charges échus impayés, terme de décembre 2025 inclus.

Madame [F] [K] née [D], qui a par ailleurs reconnu ce montant à l’audience, sera en conséquence condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 mars 2025.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [F] [K] née [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [F] [K] née [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 mars 2025.

En revanche, compte tenu de la situation économique de la défenderesse telle qu’elle ressort du diagnostic social et financier et des débats, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions l’article 700 du code de procédure civile. L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH sera donc débouté de cette demande.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 11 avril 2023 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, d’une part, et Madame [F] [K] née [D], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 5], à [Localité 2] est résilié de plein droit depuis le 6 mai 2025 ;

CONDAMNONS Madame [F] [K] née [D] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 2075,20 euros (deux mille soixante-quinze euros et vingt centimes) à titre de provision sur les loyers et charges échus impayés au 19 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2025 ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées?;

AUTORISONS Madame [F] [K] née [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [F] [K] née [D] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 mai 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [K] née [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [F] [K] née [D] sera condamnée à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTONS l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [K] née [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 mars 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection