TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [P] [M]

Madame [J] [W] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11094 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBOVY

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 mai 2026

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH

[Adresse 1]

représenté par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [M],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [W],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2026 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 29 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11094 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBOVY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2024, à effet du 22 octobre 2024, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [P] [M] et Mme [J] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], escalier 1, 2ème étage, porte 0008, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 940,36 euros outre une provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 28 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 818,48 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [M] et Mme [J] [W] le 30 mai 2025.

Un avenant au contrat de bail a été signé le 7 juillet 2025 entre l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH et Mme [J] [W], suite au départ de M. [P] [M], mettant expressément fin à la solidarité entre les preneurs à compter du 19 juin 2025.

Par assignations du 21 novembre 2025, l’ÉPIC PARIS HABITAT-OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [M] et Mme [J] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% ou subsidiairement, égal à celui du loyer sans majoration, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8 916,37 euros à titre de provision,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 13 mars 2026, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH se désiste de ses demandes à l’encontre de M. [P] [M] et maintient l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Mme [J] [W]. Il précise que la dette locative, actualisée au 11 mars 2026, s’élève désormais à 10 748,36 euros. Il déclare accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse, compte-tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [J] [W], qui reconnaît la dette en son principe et en son quantum, expose avoir eu des difficultés à régler le loyer en raison du départ de M. [P] [M]. Elle indique cependant avoir repris une activité professionnelle en contrat à durée indéterminée et sollicite ainsi l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle propose de verser la somme de 150 euros par mois, outre le règlement du loyer.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [P] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires, le 28 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 818,48 euros n’a pas été réglée par Mme [J] [W] dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juillet 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH considère que Mme [J] [W] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, de sorte que cette condition sera réputée satisfaite.

Par ailleurs, il résulte du diagnostic social et financier que les revenus de Mme [J] [W] lui permettent raisonnablement de s’acquitter d’une mensualité de 150 euros par mois, outre le règlement du loyer courant, pour apurer sa dette, étant précisé qu’un dossier auprès du FSL est en cours de constitution.

Compte-tenu de ce qui précède et de l’accord du bailleur, il convient de faire droit à la demande de Mme [J] [W] et de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 10 juillet 2025, dont le montant sera égal à celui du loyer actuel et des charges, rien ne justifiant la majoration sollicitée. Elle sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié, jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 mars 2026, Mme [J] [W] lui devait la somme de 10 748,36 euros, soustraction faite des frais de procédure et du Supplément de Loyer de Solidarité.

Mme [J] [W] ne conteste pas cette dette. Par conséquent, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [J] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [J] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH se désiste de ses demandes à l’encontre de M. [P] [M],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat du 14 octobre 2024, modifié par avenant du 7 juillet 2025, liant l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH d’une part et Mme [J] [W] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], escalier 1, 2ème étage, porte 0008 est résilié depuis le 10 juillet 2025,

CONDAMNE Mme [J] [W] à payer à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 10 748,36 euros (dix mille sept cent quarante-huit euros et trente-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2026, terme de février 2026 inclus,

AUTORISE Mme [J] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [J] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 juillet 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [J] [W] sera condamnée à verser à l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’ÉPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 mai 2025 délivré à Mme [J] [W] et celui de l’assignation du 21 novembre 2025 délivrée à Mme [J] [W],

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge