TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoires délivrées le:

à Me [Localité 2] et M^e CANCHEL

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e MAMMAR et M^e ZANATI

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/09322 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXK6D

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 05 Mai 2026

DEMANDEURS

Société SCI [D] – [H], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [C] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [R] [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Maître Jean-Marc ALBERT de l’ASSOCIATION ALBERT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1592

DÉFENDEURS

Monsieur [R], [X] [O], en qualité de liquidateur de la société SCI INDIGO dont le siège social est sis [Adresse 3], domicilié [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représenté par Maître Philippe MAMMAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1160

Décision du 05 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/09322 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXK6D

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 7], représenté par son syndic, la S.A.S. JUNEGE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 6]

représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELARL CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0937

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 7], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par Maître Jean-Marc ZANATI de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0435

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 10] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’immeuble donne sur deux rues distinctes entre lesquelles il existe un dénivelé d’un étage.

Décision du 05 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/09322 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXK6D

Par acte authentique du 28 juin 2016, la SCI [D]-[H], dont sont associés M. [R] [U] et M.[C] [U], a acquis auprès de la SCI INDIGO un local commercial situé au rez-de-chaussée (côté [Adresse 11]) et au sous-sol de l’immeuble (côté [Adresse 12]).

Le local est occupé à titre gracieux par M. [R] [U], gérant de la SARL CONTOURS exerçant une activité de vente et production de disques.

Quatre dégâts des eaux sont survenus dans le local de la SCI [D]-[H] le 6 août 2017, le 1er octobre 2017, le 1er novembre 2017 et le 27 juillet 2018.

Par actes du 18 juin 2019, la SCI [D]-[H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SCI INDIGO, représentée par son liquidateur M. [R] [O], devant le juge des référés de ce tribunal. Par acte du 10 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en garantie la SA AXA France IARD en sa qualité d’assureur de l’immeuble.

Par ordonnance du 9 septembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [A] pour y procéder.

M. [A] a été remplacé par M. [K] [G] par ordonnance du 28 octobre 2019.

L’expert a rendu son rapport le 31 août 2020.

Par actes du 1er, 4 et 18 juillet 2022, la SCI [D]-[H], M. [C] [U] et M. [R] [U] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et son assureur la SA AXA France IARD ainsi que la SCI INDIGO devant ce tribunal en indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025, les demandeurs sollicitent de :

« DECLARER recevable et bien fondés, la SCI [D], Monsieur [C] [U] et Monsieur [R] [U] en leurs demandes fins et prétentions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13], pris en la personne de son syndic, la société JUNEGE et son assureur AXA FRANCE IARD et de Monsieur [O], es qualité de liquidateur de la SCI INDIGO ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13], pris en la personne de son syndic, la société JUNEGE et son assureur AXA FRANCE IARD et de Monsieur [O], es qualité de liquidateur de la SCI INDIGO, à payer à la SCI [D], Monsieur [C] [U] et Monsieur [R] [U] la somme de 11.059,06 € TTC au titre des travaux réparatoires ;

Décision du 05 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/09322 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXK6D

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13], pris en la personne de son syndic, la société JUNEGE et son assureur AXA FRANCE IARD et Monsieur [O], es qualité de liquidateur de la SCI INDIGO, à payer à la SCI [D], Monsieur [C] [U] et Monsieur [R] [U] la somme de 1.185,85 € TTC au titre des frais divers ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13], pris en la personne de son syndic, la société JUNEGE et son assureur AXA FRANCE IARD et Monsieur [O], es qualité de liquidateur de la SCI INDIGO, à payer à la SCI [D], Monsieur [C] [U] et Monsieur [R] [U] la somme de 22.964 € TTC au titre des dommages et pertes ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [R] [O], es qualité de liquidateur de la SCI INDIGO, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13], pris en la personne de son syndic, la société JUNEGE, et son assureur AXA FRANCE IARD à payer à la SCI [D], Monsieur [C] [U] et Monsieur [R] [U] la somme 10.000 €au titre du préjudice moral ;

CONDAMNER in solidum le syndicat le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13], pris en la personne de son syndic, la société JUNEGE et son assureur AXA FRANCE IARD et Monsieur [O], es qualité de liquidateur de la SCI INDIGO, à payer à la SCI [D], Monsieur [C] [U] et Monsieur [R] [U] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la somme de 7.299,08 € au titre des frais d’expertise ;

CONDAMNER in solidum le syndicat le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13], pris en la personne de son syndic, la société JUNEGE et son assureur AXA FRANCE IARD et Monsieur [O], es qualité de liquidateur de la SCI INDIGO, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Jean-Marc ALBERT, avocat.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, le syndicat des copropriétaires demande de :

« – LIMITER la responsabilité du syndicat des copropriétaires à 80% du montant des préjudices qui seront retenus par le Tribunal,

— DEBOUTER la SCI [D] – [H] de sa demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires au titre des travaux réparatoires pour la somme de 11.059,06 € TTC, ces frais étant exclus de la garantie dégât des eaux,

— DEBOUTER la SCI [D] – [H] de sa demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires au titre des frais divers pour la somme de 1.185,85 €, cette demande n’étant étayée par aucune pièce,

Décision du 05 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

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— DEBOUTER la SCI [D] – [H] de sa demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires au titre des dommages et pertes pour un montant total de 22.964 €,

— DEBOUTER la SCI [D] – [H] de sa demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires pour un montant de 10 000 € au titre de son préjudice moral,

— REJETER les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires

— CONDAMNER AXA France IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge

— CONDAMNER tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] et [Adresse 15] une somme de 5.000 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, dont distraction au profit de la seleurl Canchel dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile »

Selon ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2023, la société AXA France IARD demande de :

« – RECEVOIR la société AXA France IARD en ses conclusions,

— LIMITER le recours de la SCI [D] – [H] à 80% du montant des préjudices qui seront retenus par le Tribunal,

— DEBOUTER la SCI [D] – [H] de sa demande dirigée contre AXA France IARD au titre des travaux réparatoires pour la somme de 11.059,06 € TTC, ces frais étant exclus de la garantie dégât des eaux,

— DEBOUTER la SCI [D] – [H] de sa demande dirigée contre AXA France IARD au titre des frais divers pour la somme de 1.185,85 €, cette demande n’étant étayée par aucune pièce,

— DEBOUTER la SCI [D] – [H] de sa demande dirigée contre AXA France IARD au titre des dommages et pertes pour un montant total de 22.964 €,

— DEBOUTER la SCI [D] – [H] de sa demande dirigée contre AXA France IARD au titre de son préjudice moral, lequel n’est pas garanti,

— DONNER ACTE à la société AXA France IARD de ce qu’elle est en droit d’opposer aux tiers ses plafonds et limites de garantie, en ce compris les franchises contractuelles,

— CONDAMNER tout succombant à verser à AXA France IARD une indemnité de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— REJETER les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigées à l’encontre de la compagnie AXA France IARD,

Décision du 05 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

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— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens et DIRE qu’ils pourront être directement recouvrés par Maître Stanislas COMOLET, avocat au Barreau de PARIS, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile, »

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2023, la SCI INDIGO représentée par M. [O], en qualité de liquidateur, sollicite de :

« − Déclarer recevable et bien-fondé Monsieur [R] [O] en sa défense ;

En conséquence :

− Débouter la SCI [D]-[H], Monsieur [C] [U] et Monsieur [R] [U] de toutes leurs demandes à l’encontre de Monsieur [R] [O]

A titre subsidiaire :

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] et la compagnie AXA FRANCE IARD à relever et garantir Monsieur [R] [O] de toutes condamnation à son égard ;

En tout état de cause :

Condamner solidairement la SCI [D]-[H], Monsieur [C] [U] et Monsieur [R] [U] ou tout succombant à payer à Monsieur [R] [O] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner solidairement la SCI [D]-[H], Monsieur [C] [U] et Monsieur [R] [U] ou tout succombant aux entiers dépens lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 29 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 11 février 2026.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande indemnitaire

A. Sur la nature et l’origine des désordres

L’existence de quatre dégâts des eaux successifs le 6 août 2017 (venue d’eau en plafond du rez-de-chaussée bas depuis le commerce situé au-dessus, au niveau du rez-de-chaussée haut côté [Adresse 11]) puis le 1er octobre 2017, le 1er novembre 2017 et le 27 juillet 2018 (reflux d’eaux vannes dans le WC du sous-sol) n’est contestée par aucune des parties.

Décision du 05 Mai 2026

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L’expert judiciaire a limité son rapport aux venues d’eau parasites dans les locaux en sous-sol de la SCI [D], c’est-à-dire les trois derniers dégâts des eaux. Les désordres au rez-de-chaussée bas n’ont pas été examinés, l’expert précisant que les parties s’étaient accordées pour les exclure du litige.

L’expert a retenu trois causes à l’origine des désordres ayant affecté le WC du sous-sol :

« – l’évacuation générale enterrée non étanche (réseau commun du syndicat des copropriétaires)

— l’engorgement du réseau principal d’évacuation (graisse) (Ville de [Localité 1])

— des défauts d’usage (présence de produits interdits) créant un engorgement du réseau du syndicat des copropriétaires.»

L’expert relève qu’aucun dégât des eaux au niveau du WC du sous-sol n’a été constaté depuis août 2018 à la suite de diverses interventions :

« – désengorgement du réseau d’assainissement collectif,

— mise en place d’un clapet anti-retour,

— information aux copropriétaires (interdiction de jeter des lingettes)

— curage du réseau d’égout de la Ville de [Localité 1]. »

L’expert estime que les travaux réparatoires et de mise en conformité réalisés par la copropriété et les consorts [U] suffisent à empêcher de nouveaux désordres.

S’agissant du premier dégât des eaux, non examiné dans le cadre du rapport d’expertise, M. [C] [U] a exposé à l’huissier de justice ayant dressé un procès-verbal de constat le 7 août 2017 que le sinistre avait pour origine « un engorgement de la colonne de descente des eaux sales qui longent verticalement la façade sur cour de l’immeuble ». Néanmoins, aucune pièce ne corrobore ses déclarations et le constat du 7 août 2017 ne permet de voir que les conséquences du sinistre mais non d’objectiver ses causes.

B. Sur les responsabilités et la garantie des assureurs

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Sur le fondement des articles 1240 du code civil et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs font valoir que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en s’abstenant de mettre en place un clapet anti-retour, obligatoire en vertu de l’article 30 du règlement d’assainissement de [Localité 1], et à plus forte raison en ne faisant pas procéder en urgence à l’installation d’un tel clapet lorsque le syndic a été informé des dégâts des eaux récurrents.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité dans les remontées d’eau mais indique que celle-ci ne saurait excéder 80%, les 20% restants étant imputables à la Ville de [Localité 1], qu’il appartenait aux demandeurs d’attraire à la cause. Le syndicat des copropriétaires ajoute que la SCI INDIGO supporte également une part de responsabilité pour avoir créé un WC au même niveau que le collecteur commun. Le syndicat des copropriétaires soutient avoir fait preuve de diligence et de célérité pour mettre fin aux désordres par la réalisation de travaux.

S’agissant des désordres au niveau du rez-de-chaussée, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’expertise s’est concentrée sur le sous-sol et que la SCI [D]-[H] n’apporte aucun élément contradictoire.

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La société AXA retient également, à titre subsidiaire, la responsabilité de son assuré pour 80% des désordres.

Selon l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au litige, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une faute de la victime ou de celle d’un tiers, ou d’un cas de force majeure.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité dans les trois dégâts des eaux d’octobre 2017 à juillet 2018, qui ressort du rapport d’expertise retenant une carence des parties communes de l’immeuble, l’absence d’intervention en urgence d’entreprises pour résorber les dommages lors des dégorgements en sous-sol et l’absence de mise en place d’un clapet anti-retour pourtant nécessaire. Le clapet anti-retour a en effet installé à la requête et aux frais de la SCI [D]-[H] en août 2018.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée pour les dégâts des eaux survenus le 1er octobre 2017, le 1er novembre 2017 et le 27 juillet 2018, au titre du défaut d’entretien des parties communes ayant conduit aux dégâts des eaux évoqués.

Le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité à l’égard de la SCI [D]-[H], copropriétaire. Les demandeurs ne caractérisent en revanche l’existence d’aucune faute délictuelle du syndicat des copropriétaires à l’égard de M. [R] [U] et M. [C] [U] en leurs noms personnels, en sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est pas engagée à leur égard.

En outre, en l’absence de toute pièce permettant d’établir que le sinistre du 6 août 2017 provient d’une partie commune de l’immeuble, la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est pas engagée à ce titre.

Sur la responsabilité de la SCI INDIGO, représentée par son liquidateur M. [O]

Les demandeurs font valoir que M. [O] avait subi au moins deux inondations au sous-sol avant la vente qui l’avaient conduit à solliciter du syndic le débouchage des canalisations d’évacuation mais qu’il l’a caché lors de la vente, puis révélé en février 2018, ce qui caractérise un vice caché. Ils précisent que le fait que les assemblées générales de copropriétaires évoquent des travaux relatifs aux canalisations ne leur permettait pas de prendre conscience d’un risque d’inondation alors que ces travaux étaient sans lien avec les désordres en cause. Ils ajoutent que les travaux qu’ils ont quant à eux fait réaliser après leur acquisition sont sans lien avec l’apparition des désordres.

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La SCI INDIGO, représentée par son liquidateur M. [O], affirme que M. [O] avait informé oralement M. [U] de ces inondations passées après une assemblée générale. Elle ajoute que l’état des canalisations/collecteurs/dégâts des eaux de l’immeuble ressortait des assemblées générales et emails échangés dont les demandeurs ont eu nécessairement connaissance avant l’acquisition du bien. La SCI INDIGO ajoute que l’expert ne retient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires et relève que les demandeurs ont fait réaliser des travaux de modification des installations sanitaires, à la suite desquels les dégâts des eaux se sont produits.

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

D’après l’article 1645, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 7 novembre 2017 que le local a été inondé par le dégât des eaux survenu le 1er novembre 2017, l’huissier constatant notamment le 7 novembre 2017 que les livres et disques entreposés en bas des étagères du local sont encore imbibés d’eau et qu’une odeur nauséabonde émane du local.

Ces dégâts des eaux affectant le local le rendent ainsi indéniablement impropre à l’usage.

Les demandeurs versent aux débats des échanges de SMS du 31 janvier 2018 entre M. [C] [U] et M. [O], constatés par un huissier le 21 février 2019, concernant l’évacuation d’eau du local et les précédentes interventions du syndic. Dans ces échanges, M. [O] évoque notamment le « problème du reflux qui vient de la canalisation », mentionne deux sinistres en lien avec ce problème, précisant qu'« il s’est écoulé trois ans entre les deux sinistres » et que « c’est l’ensemble des caves qui sont inondées ».

Il est ainsi fait référence à deux dégâts des eaux similaires à ceux survenus entre le 1er octobre 2017 et le mois d’août 2018 dans le local de la SCI [D]-[H].

Il en résulte que le vice était antérieur à la vente et connu du vendeur.

La SCI INDIGO n’apporte aucune preuve au soutien de ses allégations et ne démontre aucunement que M. [O] aurait informé les acquéreurs du problème de reflux avant la vente. Les procès-verbaux d’assemblées générales, auxquels il est fait référence dans les conclusions, ne sont en particulier pas versés aux débats. L’acte de vente du 28 juin 2016 mentionne seulement l’assemblée générale du 27 juin 2016, à laquelle l’acquéreur était présent, mais ne détaille que l’adoption de résolutions sans lien avec l’évacuation des eaux usées et le présent litige.

Il n’est pas contesté que la SCI [D]-[H] a fait réaliser des travaux au niveau des installations sanitaires du local après son acquisition. L’expert, qui mentionne l’existence de ces travaux dans son rapport, ne retient cependant pas qu’ils sont à l’origine des désordres, dont les causes ont été par ailleurs identifiées.

L’absence de lien entre ces travaux et les désordres se déduit en outre de la résolution définitive des désordres par les différents travaux réalisés sur le réseau collectif et la mise en place d’un clapet anti-retour.

En outre, dans les messages de janvier 2018, M. [O] évoque précisément des sinistres liés à un reflux de la canalisation eaux usées de l’immeuble, bouchée notamment par l’utilisation anormale des occupants de l’immeuble, dont il s’était rendu compte en constatant une évacuation anormalement lente par les WC du local.

Il s’agit donc du même mécanisme que les dégâts des eaux ultérieurs survenus après la vente entre octobre 2017 et juillet 2018.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, l’existence d’un vice caché est établie. La SCI INDIGO, venderesse, qui connaissait le vice, est donc tenue de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, la SCI [D]-[H], liés aux dégâts des eaux du 1er octobre 2017 au mois d’août 2018.

Comme pour le syndicat des copropriétaires, dès lors que la SCI [D]-[H] n’établit pas de façon objective l’origine du sinistre du 6 août 2017, qui ne s’est pas manifesté par un engorgement du collecteur à proximité du local mais par l’engorgement d’un WC au-dessus du local, soit un mécanisme différent des dégâts des eaux antérieurs à la vente et de ceux survenus après le 1er octobre 2017, retenus au titre du vice caché, la SCI INDIGO ne sera pas tenue des dommages en résultant.

Les demandeurs ne justifient pas du bien-fondé de leurs demandes dirigées contre la SCI INDIGO au bénéfice des consorts [U] en leur nom personnel alors que la garantie légale des vices cachés bénéficie uniquement à l’acheteur.

C. Sur les préjudices

Sur les travaux réparatoires

L’expert a estimé les travaux réparatoires à la somme de 8 567,65 euros TTC correspondant à :

— la facture de la société RCS ARTISANAT du 1er octobre 2017 de

5 371,93 euros TTC pour des « travaux d’urgence » selon l’expert, la facture, adressée à « M. [U] » mentionnant seulement « refoulement colonne générale »,

— la facture de la SAS [J] [W] du 21 septembre 2018 pour 3 195,72 euros TTC pour la création d’un clapet anti-retour, adressée à la SCI [D]-[H].

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas devoir ce montant à la SCI [D]-[H].

Décision du 05 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

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Il se déduit par ailleurs des conclusions des demandeurs que la facture de la société RCS ARTISANAT, bien qu’adressée à M. [U], a été établie pour le compte de la SCI [D]-[H].

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer la somme de 8 567,65 euros TTC à la SCI [D]-[H]. Les demandes des consorts [U] formées à titre personnel à ce titre seront rejetées.

La SCI INDIGO ne peut être condamnée à indemniser la SCI [D]-[H] au titre de la garantie légale des vices cachés pour des travaux sur des parties communes relevant de la copropriété. La demande dirigée à son encontre au titre des travaux réparatoires sera donc rejetée.

Sur les « frais divers »

Les demandeurs sollicitent l’indemnisation de leurs frais divers en indiquant les avoir détaillés dans un dire récapitulatif annexé au rapport d’expertise.

Le syndicat des copropriétaires et la société AXA France IARD font observer que la demande n’est étayée par aucun justificatif.

L’expert a retenu la somme de 1 185,85 euros TTC au titre notamment de constats d’huissier et d’intervention d’un architecte, sans détail. Aucune pièce n’est produite par la SCI [D]-[H], et les consorts [U] au soutien de cette demande, en particulier le dire récapitulatif évoqué.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les « dommages et pertes »

Les demandeurs sollicitent, outre les montants de 6 000 euros pour le sous-sol et 5 000 euros pour le rez-de-chaussée retenus par l’expert, l’indemnisation de la perte d’un déshumidificateur, d’un tapis, de rayonnages, de disques CD et vinyles, endommagés par l’humidité, et le préjudice subi par les demandeurs, en particulier M. [R] [U], pour avoir nettoyé eux-mêmes les eaux usées.

Le syndicat des copropriétaires et la société AXA France IARD font valoir que cette demande n’est étayée par aucune pièce justificative, en particulier s’agissant de la valeur des objets endommagés.

L’expert a relevé que la société AXA France IARD avait formulé une proposition d’indemnisation à hauteur de 2 831,10 euros TTC, vétusté déduite et a estimé le préjudice global à 6 000 euros pour les dommages au sous-sol.

Aucun élément permettant d’évaluer le nombre et la valeur des objets endommagés n’est produit, les seuls constats d’huissier versés aux débats étant à cet égard insuffisants, en particulier alors que des objets précis tels le déshumidificateur ou le tapis sont évoqués.

Les demandeurs n’apportent par ailleurs aucun élément permettant de la propriété de ces objets, entreposés dans le local appartenant à la SCI [D]-[H], mais qui paraissent relever pour certains de l’activité de la SARL CONTOURS, occupante du local.

La demande sera donc intégralement rejetée.

Décision du 05 Mai 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/09322 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXK6D

Sur le préjudice moral

Les demandeurs font état d’un préjudice psychologique important alors qu’ils venaient d’acquérir et de remettre à neuf le local et y avaient entreposé des objets personnels et professionnels auxquels ils étaient très attachés.

Le syndicat des copropriétaires et la société AXA France IARD répliquent que ce préjudice n’est pas démontré, ni dans son principe, ni dans son quantum.

Si la nature des dégâts des eaux, s’agissant de reflux d’eaux usées à trois reprises, ayant affecté le mobilier du local, est indéniablement de nature à causer un préjudice moral aux personnes physiques ayant constaté et nettoyé les désordres, la SCI [D]-[H], personne morale, ne peut se prévaloir d’un préjudice psychologique à ce titre.

Dès lors que la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la SCI INDIGO n’est pas engagée à l’égard des consorts [U], la demande de ce chef sera ainsi intégralement rejetée.

D. Sur la garantie de la société AXA France IARD

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’application de la police multirisques souscrite auprès de la société AXA France IARD le 1er août 2009.

La société AXA France IARD soutient que les travaux réparatoires des biens à l’origine du sinistre, les frais de dégorgement et le contenu dans les parties privatives ne sont pas garantis. Elle demande à opposer les termes et limites de sa police.

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Par ailleurs, en vertu de l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Les conditions générales de la garantie « Dégâts des eaux » souscrite par le syndicat des copropriétaires excluent les « frais de dégorgement ». Même si la facture de la société RCS ARTISANAT est peu précise, dès lors qu’il s’agit de travaux d’urgence à la suite d’une obstruction, il convient de considérer que ces travaux ont effectivement consisté en un dégorgement. La société AXA France IARD est donc fondée à dénier sa garantie pour le montant de 5 371,93 euros TTC correspondant à la facture de la société RCS ARTISANAT du 1er octobre 2017.

La société AXA France IARD ne démontre en revanche aucunement que les frais d’installation d’un clapet anti-retour constituent des frais de remplacement des biens à l’origine du sinistre, exclus de la garantie, alors que le clapet a été installé et non remplacé.

Ainsi, la société AXA France IARD doit sa garantie pour les travaux réparatoires à hauteur de 3 195,72 euros TTC. Elle est fondée à opposer à la SCI [D]-[H], tiers lésé, les plafonds et limites de sa police.

Il n’y a en revanche pas lieu de limiter à 80% l’indemnisation due par le syndicat des copropriétaires, comme le sollicite celui-ci et son assureur, dès lors que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée envers la SCI [D]-[H], qui a droit à la réparation de son entier préjudice. Les défendeurs demeurent libres d’exercer ultérieurement tous recours en garantie qu’ils jugent utiles.

***

En définitive, le syndicat des copropriétaires et la société AXA France IARD seront condamnés in solidum à payer à la SCI [D]-[H] la somme de de 3 195,72 euros TTC au titre de la facture de la SAS [J] [W] du 21 septembre 2018.

La société AXA France IARD sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des travaux réparatoires dus à la SCI [D]-[H] à hauteur de 3 195,72 euros TTC euros.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI [D]-[H] la somme de 5 371,93 euros TTC au titre de la facture de la société RCS ARTISANAT du 1er octobre 2017.

L’intégralité des demandes dirigées contre la SCI INDIGO, représentée par son liquidateur, seront rejetées.

Toutes les demandes de M. [C] [U] et M. [R] [U] seront également rejetées.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires et la société AXA France IARD, parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise conformément à l’article 695 5°, avec recouvrement direct, au bénéfice de M^e Jean-Marc Albert, avocat, des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et la société AXA France IARD, tenus in solidum aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la SCI [D]-[H] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Leurs demandes réciproques seront rejetées.

Compte tenu de l’issue du litige, alors que le principe de l’application de la garantie légale des vices cachés a été retenu, l’équité commande également de rejeter la demande de la SCI INDIGO, représentée par son liquidateur, au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 14] et [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, à payer à la SCI [D]-[H] la somme de 5 371,93 euros TTC au titre des travaux réparatoires (facture de la société RCS ARTISANAT du 1er octobre 2017) ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 14] et [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, et la SA AXA France IARD à payer à la SCI [D]-[H] la somme de

3 195,72 euros TTC au titre des travaux réparatoires (facture de la SAS [J] [W] du 21 septembre 2018) ;

DIT que la SA AXA France IARD est fondée à opposer à la SCI [D]-[H] ses plafonds et limites de garantie, en ce compris les franchises contractuelles ;

CONDAMNE la SA AXA France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 14] et [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, des travaux réparatoires dus à la SCI [D]-[H] à hauteur de 3 195,72 euros TTC euros ;

REJETTE toutes les autres demandes de la SCI [D]-[H], M. [R] [U] et M. [C] [U] ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 14] et [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, et la SA AXA France IARD aux dépens, avec recouvrement direct, au bénéfice de M^e Jean-Marc Albert, avocat, des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 14] et [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, et la SA AXA France IARD à payer à la SCI [D]-[H] la somme de

4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 05 Mai 2026.

La Greffière La Présidente