TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/07986

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7BM

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

31 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [G] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e François-André MEUNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0195

DÉFENDERESSE

S.C.I. NOYERS SAINT [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie-Sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2305

Décision du 07 Mai 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 23/07986 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7BM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 26 Janvier 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte authentique du 15 février 2016, la SCI Noyers Saint-[Localité 3] a donné à bail commercial à la SARL Délice [M] des locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée et au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 3] à Paris 5ème arrondissement, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er décembre 2015 avec échéance au 30 novembre 2024, moyennant un loyer annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges.

La destination est la suivante : Pâtisserie, confiserie, chocolatier, restauration rapide, à l’exclusion de toute fabrication sur place.

Par ordonnance du 12 janvier 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la SARL Délice [M] et de tous occupants de son chef et l’a condamnée à payer la somme de 52.000 euros au titre de son arriéré locatif à la SCI Noyers Saint-[Localité 3].

Par acte sous seing privé du 11 mai 2017, la SARL Délice [M] et la SCI Noyers Saint [Localité 3] ont conclu un protocole d’accord transactionnel dans lequel le bailleur a consenti des délais de paiement pour le règlement d’une dette locative s’élevant à 60.000 euros.

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2019, un second protocole transactionnel est conclu entre les parties dans lequel elles conviennent contradictoirement d’une dette locative d’un montant de 19.607 euros et d’un échéancier de paiement.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2022, un commandement de quitter les lieux a été délivré à la SARL Délice [M], lequel a été annulé par une décision du 13 juin 2023 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023, la SARL Délice [M] a fait assigner la SCI Noyers Saint [Localité 3] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins substantielles de la voir condamnée au paiement de la somme de 150.083,40 euros à titre de dommage et intérêts.

La présente procédure a été enregistrée sous le numéro RG 23/07986.

Par lettre recommandée avec accusé de réception notifié le 5 février 2024 au bailleur, la SARL Délice [M] a fait une proposition d’apurement de sa dette.

Par lettre recommandée avec accusé de réception notifiée le 9 février 2024 au bailleur, la SARL Délice [M] a sollicité les quittances de loyers.

Par acte extrajudiciaire du 21 février 2024, la SCI Noyers Saint [Localité 3] a fait signifier à la SARL Délice [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire ayant pour cause la somme de 92.809 euros au titre d’une dette locative arrêtée au 12 février 2024, 11.137,08 euros au titre d’une indemnité forfaitaire de 12% et 394,81 euros au titre du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, la SARL Délice [M] a fait assigner la SCI Noyers Saint-[Localité 3] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins substantielles d’opposition à commandement de payer visant la clause résolutoire.

La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 24/05430 attribuée à la 18ème chambre, section 2.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2025, la SARL Délice [M] demande au tribunal de :

— la recevoir en ses demandes et l’y déclarer fondée ;

— ordonner la jonction des procédures RG 24/05430 et RG 23/07986 ;

— condamner la SCI Noyers Saint [Localité 3] à lui verser la somme de 36.754 euros à titre de dommages et intérêts, plus intérêts au taux légal ;

— condamner la SCI Noyers Saint [Localité 3] au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Noyers Saint [Localité 3] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL Délice [M] énonce :

— s’agissant de la jonction des procédures, qu’il apparaît pertinent pour une bonne administration de la justice de joindre les deux affaires pendantes devant la 18ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris et comportant les mêmes parties ;

— s’agissant des quittances de loyers, que la SCI Noyers Saint [Localité 3] a manqué à son obligation de délivrer des quittances de loyers conformes ; qu’elle fait valoir que cette carence lui a causé un préjudice financier direct en lui interdisant, faute de justificatifs probants au sens du code général des impôts, de procéder à la récupération de la TVA déductible sur les loyers versés ;

— s’agissant du quantum des dommages et intérêts, que celui-ci s’élève à la somme de 36.754 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice financier lié à l’impossibilité de récupérer la TVA déductible.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 décembre 2024, la SCI Noyers Saint [Localité 3] demande au tribunal de :

— recevoir l’intégralité des moyens et prétentions ;

— débouter la SARL Délice [M] de l’ensemble de ses demandes ;

En conséquence,

— débouter la SARL Délice [M] de sa demande de remboursement de la somme de 36.754,00 euros à titre de dommages et intérêts en ce qu’elle est mal fondée dans son principe et son montant ;

— débouter la SARL Délice [M] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre reconventionnel,

— condamner la SARL Délice [M] à lui payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— condamner la SARL Délice [M] à lui payer la somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire en cas de condamnation à son encontre ;

— condamner la SARL Délice [M] en tous les dépens de l’instance ainsi que les dépens de l’exécution s’il y a lieu dont distraction au profit de Maître Chapuis Dazin de MSCD Avocat selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Au soutien de ses prétentions, la SCI Noyers Saint [Localité 3] énonce :

— s’agissant de la demande indemnitaire, que la SARL Délice [M] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice certain et direct ; qu’elle fait valoir que la TVA est un impôt déclaratif et que le locataire disposait, par le bail et les avis d’échéance, de tous les éléments nécessaires pour procéder aux déductions, sans qu’une quittance ne soit une condition sine qua non à l’exercice de ce droit en l’absence de contrôle fiscal effectif ;

— s’agissant de l’exigibilité de la TVA, que cette taxe n’est déductible par le preneur que si elle a été préalablement payée ; qu’en l’espèce, la SARL Délice [M] était en situation d’impayés entre les mois de mars 2020 et août 2021 puis entre juillet 2022 et janvier 2024, faisant porter l’arriéré locatif à 116.114€, 4ème trimestre 2024 inclus ;

— s’agissant de la nature des sommes réclamées, qu’en vertu de l’ordonnance de référé de 2017 ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire, les sommes dues depuis lors ne sont plus des loyers mais des indemnités d’occupation ; que ces dernières n’étant pas soumises à la TVA, la demande de réparation du locataire est juridiquement inopérante pour toute la période postérieure à la résiliation du bail.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier, et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 15 mai 2025.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 26 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

L’article 368 du code de procédure civile dispose que les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

En l’espèce, la SARL Délice [M] sollicite la jonction de la présente instance avec la procédure enregistrée sous le numéro RG 24/05430. Il ressort de l’acte introductif d’instance relatif à ladite procédure que le litige concerne en substance une opposition à commandement de payer visant la clause résolutoire. Le lien entre les deux procédures apparaît non seulement insuffisant, mais la jonction entraînerait par ailleurs une complexification inopportune de la procédure qui n’est pas dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de jonction entre les deux procédures.

Sur la demande à titre de dommages et intérêts

En vertu du principe de non-cumul des responsabilité contractuelle et délictuelle, les dommages et intérêts entre contractants ne peuvent être réclamés que sur le fondement de la responsabilité contractuelle prévue à l’article 1147 ancien du code civil, applicable en l’espèce, devenu article 1231-1 du code civil, dès lors que le manquement reproché porte sur l’exécution d’une obligation née d’un contrat.

L’octroi de dommages et intérêts suppose la réunion de trois conditions cumulatives : une faute contractuelle, un préjudice certain et un lien de causalité. Enfin, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la SARL Délice [M] fonde sa demande sur l’article 1240 du code civil relatif à la responsabilité délictuelle pour reprocher au bailleur un défaut de délivrance de quittances conformes. Or, la délivrance des titres libératoires et des justificatifs de TVA est une obligation découlant directement de l’exécution du bail commercial liant les parties, de sorte que la demande apparaît mal fondée.

Surabondamment, la SARL Délice [M] n’apporte aucun justificatif démontrant qu’elle est d’une part, assujettie à la TVA et d’autre part, que l’absence de quittance lui a causé le préjudice qu’elle invoque, telles qu’une décision de rejet explicite de l’administration fiscale de sa demande de récupération de la TVA, une taxation d’office au regard de l’irrégularité des justificatifs relatifs à la TVA, une proposition de rectification (anciennement redressement) en lien avec l’insuffisance de justificatifs concernant la TVA récupérable, ou une demande tendant à la récupération de la TVA ayant fait l’objet d’un rejet implicite par l’administration fiscale. En outre, la décision de l’administration fiscale la privant de récupération de la TVA doit être définitive pour que le préjudice soit consolidé. A défaut de tels justificatifs, la demande de réparation du préjudice n’est pas justifiée dans son principe.

Il appert que la demande de réparation du préjudice n’est pas davantage justifiée dans son quantum. En effet, la SARL Délice [M] chiffre son préjudice à la somme de 36.754 euros. Ce montant correspond au cumul de la TVA mensuelle de 500 euros calculée sur le loyer principal de 2.500 euros sur la période comprise entre le 1er décembre 2015 et le 31 décembre 2022 qu’elle aurait acquitté sans avoir pu le récupérer auprès de l’administration fiscale. Or, il est relevé des montants substantiels d’impayés sur la période considérée, et que SARL Délice [M] ne démontre pas précisément quels loyers ont été acquittés et quels montants de TVA afférents dont elle aurait été privée de récupération.

Il s’ensuit que la SARL Délice [M] doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000€ sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Le seul droit d’ester en justice ne pouvant pas constituer en soi un abus de droit, en l’absence de manœuvres dolosives ou d’intention de nuire manifeste de la SARL Délice [M], non démontrées en l’espèce, la demande en dommages et intérêts de la SCI Noyers Saint [Localité 3] sera rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ce texte, la SARL Délice [M] sera condamnée aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Chapuis Dazin de MSCD Avocat selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SARL Délice [M] sera condamnée à verser à la SCI Noyers Saint [Localité 3], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

REJETTE la demande de jonction entre la procédure ouverte sous le numéro RG 23/07986 avec la procédure ouverte sous le numéro RG 24/05430 ;

DEBOUTE la SARL Délice [M] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI Noyers Saint [Localité 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL Délice [M] à payer à la SCI Noyers Saint [Localité 3] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Délice [M] aux dépens dont distraction au profit de Maître Chapuis Dazin de MSCD Avocat selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus les demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Mai 2026.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON