TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/58260 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBLJD

N° : 10/JJ

Assignation du :

24 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 mars 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [W] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Sandra LAVERGNE, avocat au barreau de PARIS – #D1025

DEFENDERESSE

Société anonyme [1] SA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Linda SIMONET, avocat au barreau de PARIS – #E0803

DÉBATS

A l’audience du 04 février 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 décembre 2004, M. [W] [U] a donné à bail commercial à la société de [2] des locaux situés [Adresse 2] (3ème étage), pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2005, moyennant un loyer en principal de 30 000€ par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 10 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à la société de [2] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 50 257,85 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 05 juin 2025.

Le 23 octobre 2025, la société de [2] a restitué les locaux situés [Adresse 2] (3ème étage).

Par acte délivré le 24 novembre 2025, M. [W] [U] a fait assigner la société de [2] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— RECEVOIR Monsieur [W] [U] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et l’y déclarer bien fondé ;

Ce faisant,

— PRENDRE ACTE de la restitution du local du 3ème étage de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] par la [1] ([3]) le 23 octobre 2025 selon procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ;

— CONDAMNER la [1] ([4]) à payer à Monsieur [W] [U] une provision d’un montant de 65.196,28 € TTC (Soixante-cinq mille cent quatre-vingt-seize euros et vingt-huit centimes TTC) correspondant l’arriéré de loyers, charges, taxes, impôt et indemnité d’occupation au titre du bail commercial du 15 décembre 2004 arrêtée au 23 octobre 2025, date de libération des locaux, outre les intérêts de retard ;

— CONDAMNER la [1] ([4]) à payer à Monsieur [W] [U] une provision d’un montant de 3.259,84 € (Trois mille deux cent cinquante-neuf euros et quatre-vingt-quatre centimes), correspondant à 5 % du montant de l’arriéré locatif, au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée à l’article 17 du bail du 15 décembre 2004 ;

— JUGER que le dépôt de garantie restera acquis à Monsieur [W] [U] conformément aux stipulations de l’article 17 du bail du 4 décembre 2004 ;

En tout état de cause

— CONDAMNER la [1] ([3]) à verser à Monsieur [W] [U] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la [1] ([3]) aux entiers dépens de l’instance en ceux compris le commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 juin 2025 ainsi que les saisies-conservatoires pratiquées les 1 er juillet 2025 et le 27 octobre 2025, dénoncées le 29 octobre 2025.

A l’audience du 07 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 février 2026.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, M. [W] [U] demande au juge des référés de :

— RECEVOIR Monsieur [W] [U] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et l’y déclarer bien fondé ;

— REJETER l’ensemble des demandes de la [1] ([3]) en ce qu’elles sont irrecevables et infondées ;

Ce faisant,

— JUGER qu’il n’existe pas de contestations sérieuses tant sur le principe que sur le quantum de la créance de Monsieur [W] [U],

— PRENDRE ACTE de la restitution du local du 3ème étage de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] par la [1] ([3]) le 23 octobre 2025 selon procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ;

— CONDAMNER la [1] ([4]) à payer à Monsieur [W] [U] une provision d’un montant de 65.196,28 € TTC (Soixante-cinq mille cent quatre-vingt-seize euros et vingt-huit centimes TTC) correspondant l’arriéré de loyers, charges, taxes, impôt et indemnité d’occupation au titre du bail commercial du 15 décembre 2004 arrêtée au 23 octobre 2025, date de libération des locaux, outre les intérêts de retard ;

— CONDAMNER la [1] ([4]) à payer à Monsieur [W] [U] une provision d’un montant de 3.259,84 € (Trois mille deux cent cinquante-neuf euros et quatre-vingt-quatre centimes), correspondant à 5 % du montant de l’arriéré locatif, au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée à l’article 17 du bail du 15 décembre 2004 ;

— JUGER que le dépôt de garantie restera acquis à Monsieur [W] [U] conformément aux stipulations de l’article 17 du bail du 4 décembre 2004 ;

En tout état de cause

— CONDAMNER la [1] ([3]) à verser à Monsieur [W] [U] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la [1] ([3]) aux entiers dépens de l’instance en ceux compris le commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 juin 2025 ainsi que les saisies-conservatoires pratiquées les 1er juillet 2025 et le 27 octobre 2025, dénoncées le 29 octobre 2025.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société [5] demande au juge des référés de :

À TITRE PRINCIPAL :

• CONSTATER la restitution effective des locaux situés au 3ème étage et le changement des serrures intervenus le 23 octobre 2025 ;

• DÉCLARER en conséquence Monsieur [W] [U] irrecevable, faute d’objet et d’intérêt à agir, en ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

• DIRE ET JUGER qu’il existe des contestations sérieuses sur l’existence et le quantum de l’obligation locative alléguée, en ce que :

■ La clause d’indexation à base fixe est réputée non écrite (Art. L. 112-1 du [6]) ;

■ La [7] SA détient une créance de répétition de l’indu d’un montant de 84 830,54 € HT;

■ Le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme (sécurité incendie et électricité), fondant l’exception d’inexécution ;

■ Les décomptes de charges et taxes ne sont assortis d’aucune pièce justificative, privant la créance de son caractère liquide quand elles ne sont pas pas dépourvus de fondement contractuel ;

• CONDAMNER Monsieur [W] [U] à payer à la SA [1], à titre provisionnel, la somme de 84 830,54 € HT, correspondant strictement au montant réclamé au fond au titre de la répétition de l’indu relatif au bail du 3e étage, cette obligation n’étant pas sérieusement contestable au sens de l’article 835 du Code de procédure civile.

• DIRE N’Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ sur les demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de provision ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

• DÉBOUTER Monsieur [W] [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

• CONDAMNER Monsieur [W] [U] à payer à la SA [8]

[Z] ([7] SA) la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• CONDAMNER le même aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

Par note en délibérée reçue par voie électronique le 05 février 2026, la société de [2] a souhaité verser des pièces aux débats. Cette note, non autorisée par le magistrat, sera donc écartée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Si la société [5] soulève l’irrecevabilité des demandes du demandeur d’expulsion et d’indemnité d’occupation, force est de constater que ce dernier n’a jamais, ni dans son assignation, si dans ses dernières conclusions, soulevé ces demandes.

La demande de déclarer M. [W] [U] irrecevable, faute d’objet et d’intérêt à agir, est donc sans objet et ne sera pas mentionnée dans le dispositif de la décision.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

En l’espèce, M. [W] [U] soutient que la société [5] ne s’est pas acquittée de la somme totale de 65196,28 euros, se décomposant comme suit :

— de l’intégralité des causes du commandement de payer du 10 juin 2025 dans le délai d’un mois, soit la somme de 45 257,85 euros

— l’avis d’échéance du troisième trimestre 2025, soit la somme de 15 950,75 euros

— l’avis d’échéance du 4ème trimestre 2025 au protata temporis entre le 1er octobre 2025 et le 23 octobre 2025, date de restitution des locaux, soit la somme de 3987,68 euros.

La société [5] soulève différentes contestations sérieuses sur l’existence et le quantum de l’obligation locative alléguée, en ce que :

— La clause d’indexation à base fixe est réputée non écrite (Art. L. 112-1 du [6]) ;

— elle détient une créance de répétition de l’indu d’un montant de 84 830,54 € HT;

— Le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme (sécurité incendie et électricité), fondant l’exception d’inexécution ;

— Les décomptes de charges et taxes ne sont assortis d’aucune pièce justificative, privant la créance de son caractère liquide quand elles ne sont pas pas dépourvus de fondement contractuel.

1 – La clause d’indexation à base fixe

La société de [2] soutient que la clause contenue dans le bail commercial du 15 décembre 2004 est réputée non écrite en application de l’article L112-1 du code monétaire et financier, dès lors qu’elle organise une révision annuelle du loyer, tout en figeant l’indice de base au 2ème trimestre 2004 (ICC 1267). La société [5] soutient que cette clause implique que la période de variation prise en compte excède nécessairement l’intervalle d’une année séparant deux révisions et serait donc réputée non écrite.

M. [W] [U] soutient que la clause est tout à fait valable, dès lors que la Cour de cassation juge que la clause d’indexation se référant à un indice de base fixe ne contrevient pas à l’article L 112-1 du code monétaire et financier dès lors qu’il y a concordance entre la période de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions, ce qui est le cas en l’espèce.

Sur ce

L’article L. 112-1, alinéa 2 du code monétaire et financier dispose « Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ».

Il résulte de ce texte que :

— la référence à un indice fixe n’est pas en soi contraire à l’article L 112-1 du code monétaire et financier ;

— la violation de ce texte suppose le constat d’une distorsion entre l’intervalle de variation indiciaire et celui séparant deux révisions. Ce qui est prohibé, c’est un effet amplificateur de l’indice, par exemple par le choix d’une période de variation du loyer plus courte que celle de variation du l’indice ;

— l’appréciation de cette distorsion doit se faire in concreto, en fonction des modalités retenues dans chaque espèce (Civ. 3ème, 16 octobre 2013, n°12-16335, Civ. 3ème, 11 décembre 2013, n°12.22616, Civ. 3ème , 3 décembre 2014, n°1325034, Civ. 3ème 25 février 2016, n°14-28165).

En l’espèce, l’article 5 « Révision du loyer » du bail, qui a pris effet au 1er janvier 2005, précise que :

« Le loyer sera indexé automatiquement en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE.

Cette indexation interviendra chaque année à la date anniversaire du présent bail et pour la première fois le 1er janvier 2006, sans qu’il soit besoin d’effectuer aucune formalité.

L’indice de base retenu est celui du 2ème trimestre 2004, valeur 1267.

Si cet indice venait à disparaître, l’indice qui lui serait substitué s’appliquerait de plein droit.

Si aucun indice de substitution n’était publié, les parties conviendraient d’un nouvel indice. A défaut d’accord, il serait déterminé par un arbitre choisi d’un commun accord entre les parties. »

La clause est claire et n’exige aucune interprétation : l’indexation a lieu chaque année, et il y a une concordance entre la période de variation indiciaire (1 an) et la durée s’écoulant entre deux révisions (1 an).

La contestation n’est donc pas sérieuse.

2 – La répétition de l’indu

La contestation de la clause d’indexation n’étant pas sérieuse, la contestation soulevée en répétition de l’indu du fait de la clause d’indexation réputée non écrite ne l’est donc pas.

La demande reconventionnelle de la société de [2] de condamnation de M. [W] [U] à lui verser la somme de 84 830,54 euros au titre de la répétition de l’indu sera donc rejetée.

3 – L’obligation de délivrance conforme

En l’espèce, si le procès-verbal en date du 23 octobre 2025 de constat que la société [5] a quitté les locaux du 3ème étage, établit :

— une absence totale d’électricité ;

— un compteur Linky désactivé ;

— une signalétique de secours non fonctionnelle,

il ressort des pièces versées aux débats que la société de [2] a résilié son contrat d’électricité relatif au 3ème étage au mois de septembre 2025 et qu’au jour du constat, il n’y avait donc pas d’électricité permettant que le compteur Linky soit activé et que la signalétique de secours fonctionne.

En conséquence, la contestation sur l’exception d’inexécution n’est pas sérieuse.

4 – Les décomptes de charges et taxes

En l’espèce, l’article 11 « Impôts, taxes et charges » du bail, en page 4, dispose que :

« 11.1.Impôts et taxes

Le preneur acquittera ses contributions personnelles: taxe d’habitation, taxe professionnelle, et généralement tous impôts, contributions et taxes auxquels il est et sera assujetti personnellement, et dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque. Il devra justifier de leur paiement au bailleur à toute réquisition et notamment, à l’expiration du bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers, matériel et marchandises.

Il remboursera, en outre, au bailleur:

— la contribution annuelle sur les revenus locatifs tel qu’il est indiqué aux conditions particulières, à moins que le loyer ne soit soumis à la TVA.

— la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et les frais de gestion de la fiscalité locale directe afférente à ces deux taxes;

— la taxe sur les locaux commerciaux et de stockage en Ile-de-France;

— toutes autres taxes.

11.2. Charges

Le preneur remboursera au bailleur toutes les charges, quelle qu’en soit la nature, y compris les frais d’entretien ou de réparation des parties communes, afférentes tant aux biens loués qu’à l’immeuble dans lequel ils se trouvent à l’exception de l’assurance de l’immeuble, des honoraires de gestion et comme il a été indiqué ci-dessus, des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil et des frais de ravalement. »

Concernant la taxe foncière, il ne ressort d’aucun décompte ni élément versé aux débats que cette taxe a été facturée à la société de [2].

En outre, aucun frais d’huissier n’a été intégré dans les décomptes.

Il ressort des avis d’échéances versés aux débats par la société de [2] que chaque année, M. [W] [U] a effectué une régularisation précise des charges et taxes, régularisation qui a été envoyée à la société de [2].

En outre, M. [W] [U] justifie des montants des taxes sur les bureaux, sur les ordures ménagères et de balayage.

Enfin, il transmet également les relevés individuels de charges, qui ventilent les charges de copropriété.

Au cas présent, l’obligation de la société de [2] au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au 23 octobre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 65 196,28 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société de [2].

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 10 juin 2025.

La clause du bail relative à la conservation par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire du dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société de [2], partie perdante, doit supporter la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 juin 2025, étant précisé que les autres frais (coût de l’assignation et de la signification) sont inclus dans les dépens mais qu’en revanche, les frais d’exécution, qui sont certes à la charge du débiteur en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, ne constituent pas des dépens.

La société de [2] sera par suite condamnée à payer à M. [W] [U] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celui-ci des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons par provision la société de [2] à payer à M. [W] [U] la somme de 65 196,28 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 23 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande de la société de [2] de condamnation de M. [W] [U] à lui verser la somme de 84 830,54 euros ;

Condamnons la société [5] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société [5] à payer à M. [W] [U] la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1], le 11 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE