TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024

GROSSE :

Le 17 janvier 2025

à M^e DE ROMILLY Corinne

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05021 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JVU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [J], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 25 janvier 1989, la société DOMICIL a donné à bail à Monsieur [D] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 2 086 francs, outre 438 francs de provision sur charges.

Suite au décès de Monsieur [D] [J], le contrat de bail est transféré à son épouse Madame [H] [J].

Des loyers étant demeurés impayés, la société [Adresse 2], venant aux droits et obligations de la société DOMICIL a fait signifier à Madame [H] [J] par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024 un commandement de payer la somme de 1 776,34 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 août 2024, la société [Adresse 2] a fait assigner Madame [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— entendre constater, faute d’exécution de leurs obligations, la résiliation du bail relatif au logement en date du 25 janvier 1989, en vertu de la clause résolutoire et ce, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 1998,

— déclarer Madame [H] [J] occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3],

— ordonner, par voie de conséquence, qu’elle devra vider et évacuer les lieux dès signification de l’ordonnance à intervenir et que, faute par elle de ce faire, elle en sera expulsée ainsi que tous occupants de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, y compris, le cas échéant, par le concours de la force publique.

— la condamner à payer à titre provisionnel la somme due à ce jour soit 3 825,34 euros pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153 alinéa 3 du Code Civil

— la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que la susnommée aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux.

— la condamner à payer une indemnité provisionnelle de 7,62 euros par mois à compter du 1er février 2024 pour non réponse à l’enquête de ressources obligatoire

— la condamner à payer une indemnité provisionnelle de 25 euros correspondant aux frais de dossier pour non réponse à l’enquête de ressources obligatoire

— la condamner à fournir au bailleur son avis d’imposition 2023 portant sur ses revenus 2022, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

— ordonner que la requérante sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risque de l’expulsée.

— condamner la requise aux intérêts légaux à compter de l’assignation et au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— la condamner également aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société HLM UNICIL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 29 mars 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée et retenue à l’audience du 31 octobre 2024, la société [Adresse 2], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3 837,24 euros, selon décompte en date du 15 octobre 2024, terme de septembre inclus.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [H] [J] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 05 août 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société HLM UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 02 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 02 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 25 janvier 1989 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai d’un mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mars 2024, pour la somme en principal de 1 776,34 euros.

Le contrat de bail en date du 25 janvier 1989 contient une clause résolutoire rédigée dans les termes suivants : « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires à son échéance et un mois après un commandement de payer resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit ». Cette clause ne stipulant pas un délai d’au moins deux mois pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 et l’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

Compte tenu de ces éléments, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond concernant le constat de la résiliation du bail et ses conséquences, les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [H] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [H] [J] reste devoir, après déduction des frais de procédure la somme de 3 516,69 euros, à la date du 15 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Madame [H] [J], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [H] [J] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3 516,69 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 825,34 euros à compter de l’assignation et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité provisionnelle pour non réponse à l’enquête de ressources obligatoire et l’obligation de fournir l’avis d’imposition 2023

Madame [H] [J], en sa qualité de locataire d’un organisme d’habitations à loyer modéré et conformément à l’article l442-5 du Code de la construction et de l’habitation, est tenu, dans le délai d’un mois, de répondre à l’enquête menée par son bailleur dans le cadre des renseignements statistiques qui seront transmis au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation du logement et de communiquer l’avis d’imposition ou de non-imposition de chaque occupant.

A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard.

En l’espèce la requérante verse au débat une mise en demeure en date du 18 mars 2024 enjoignant Madame [H] [J] de lui retourner dûment complété le questionnaire relatif à l’enquête des ressources 2024 accompagné de l’avis d’imposition de 2023.

Madame [H] [J] n’apporte pas la preuve, par définition, d’une quelconque difficulté l’empêchant de répondre à cette enquête.

Madame [H] [J] sera donc condamnée à payer une indemnité provisionnelle de 7,62 euros par mois à compter du 1er février 2024 jusqu’à exécution de son obligation de répondre à l’enquête de ressources obligatoire et de fournir l’avis d’imposition de 2023 sur ses revenus 2022.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de fournir l’avis d’imposition d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle de 7,62 euros, de nature à contraindre le locataire d’exécuter ses obligations avec célérité satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte.

La société [Adresse 2] ne justifie pas des frais de dossier d’un montant de 25 euros pour non réponse à l’enquête de ressources obligatoire, elle sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnité provisionnelle.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société HLM UNICIL les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la partie demanderesse concernant le constat de la résiliation du bail et ses conséquences ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond à ces égards ;

CONDAMNE Madame [H] [J] à verser à la société [Adresse 2], à titre provisionnel, la somme de 3 516,69 euros décompte arrêté au 15 octobre 2024 incluant la mensualité de septembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 825,34 euros à compter du 2 août 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [H] [J] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité de 7,62 euros par mois à compter du 1er février 2024 et ce jusqu’à exécution de son obligation de répondre à l’enquête de ressources obligatoire

CONDAMNE Madame [H] [J] à fournir son avis d’imposition 2023 sur ses revenus 2022 à la société HLM UNICIL

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président