TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sophie COMMERCON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07633 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVE7

N° MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 mai 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 1]), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0344

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE,Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 mars 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mai 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 28 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07633 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVE7

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2011, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3046,52 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [Y], le 29 janvier 2025.

Par assignation du 04 août 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire à titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50 % et charges et subsidiairement à un montant qui ne saurait être inférieur à celui du loyer

—  3 538,98 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 05 août 2025.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH représenté son conseil a actualisé la dette à la somme de 2692,42 euros, échéance de février 2026 incluse.

Il indique que la locataire n’a pas tout à fait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais déclare accepter le plan d’apurement de la dette proposé par la défenderesse renonçant expressément à la condition de reprise du loyer courant.

Mme [Z] [Y], représentée par son conseil, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, l’octroi de délais de paiement sur 36 mois et que la demanderesse soit déboutée de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a indiqué qu’elle avait été victime d’un grave accident de quad, accident ayant entrainé une diminution de ses ressources et généré la dette locative. Elle perçoit désormais le RSA de 462,21 euros, une allocation de soutien familial de 199,19 euros, une prime d’activité de 272,37 euros et une APL de 423,21 euros. Elle précise que le logement donné à bail est dorénavant trop grand au regard du montant de ses ressources, raison pour laquelle une demande de mutation a été présentée. Un dossier pour l’obtention du FSL est également en cours.

Le diagnostic social et financier a été lu.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire (art. 13.2) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 28 janvier 2025 pour la somme en principal de 3046,52 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mars 2025 minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé par la bailleresse à l’audience que la locataire a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard des ressources de la locataire et de l’accord intervenu entre les parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 mars 2026, Mme [Z] [Y] restait lui devoir la somme de 2692,42 euros au titre des loyers, charges échus impayés, terme de février 2026 inclus (déduction faite des frais de contentieux à inclure dans les dépens). Ce décompte n’est pas contesté par la défenderesse.

Mme [Z] [Y] est en conséquence condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Z] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Il n’y a pas lieu à majoration.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 janvier 2025.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 10 octobre 2011 entre l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, Mme [Z] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] est résilié depuis le 28 mars 2025 minuit,

CONDAMNONS Mme [Z] [Y] à payer à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 2692,42 euros à titre de provision, au titre des loyers, charges échus impayés au 24 mars 2026, terme de février 2026 inclus ;

Décision du 28 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07633 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVE7

AUTORISONS Mme [Z] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 74 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Z] [Y] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 mars 2025 minuit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [Y] à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [Z] [Y] sera condamnée à verser à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [Z] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 janvier 2025;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection